Cour d’appel de Paris, le 17 novembre 2025, n°25/01440

La cour d’appel de Paris, statuant le 17 novembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant des bailleurs à leur preneur commercial. Les premiers entendaient faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire pour violation de la destination des lieux. Le juge de la mise en état avait déclaré cette action prescrite. La cour d’appel, infirmant cette ordonnance, a précisé les règles applicables au point de départ de la prescription en cas de violation continue d’un bail.

Le point de départ de la prescription en cas d’infraction continue

La cour écarte la solution retenue en première instance en se fondant sur la nature de l’obligation violée. Le bail commercial imposait au preneur une obligation de respecter la destination stipulée pour toute la durée du contrat. Le manquement allégué consistait en un exercice non autorisé d’une activité de restauration sur une longue période. La cour estime que ce manquement persistant constitue une infraction continue au contrat de bail. Elle en déduit un principe essentiel pour le calcul de la prescription. « Il s’en déduit que l’action […] est recevable » car la violation perdure, empêchant le délai de courir. Cette analyse consacre une distinction entre infraction instantanée et continue. La portée de cette solution est majeure pour les bailleurs confrontés à des agissements durables contraires au bail. Elle leur permet d’agir tant que le trouble persiste, sans être immédiatement contraints par la prescription quinquennale.

La décision rejette explicitement l’application mécanique de l’article 2224 du code civil. Les juges du fond avaient fixé le point de départ au jour de la première connaissance des faits par les bailleurs. La cour d’appel estime cette approche inadaptée à une violation continue. Elle considère que le titulaire du droit peut s’en prévaloir « tant que ce manquement perdure, de s’en prévaloir sans que ne puisse lui être opposée la prescription de son action, laquelle n’a pas commencé à courir. » Cette interprétation téléologique protège le créancier d’une obligation durable. La valeur de cet arrêt réside dans son adaptation des règles générales de la prescription à la spécificité des obligations continues. Il évite qu’un manquement persistant soit couvert par la prescription dès son commencement.

La mise en œuvre procédurale de la fin de non-recevoir

L’arrêt illustre les pouvoirs de la cour d’appel en matière de prescription soulevée en cours d’instance. La décision attaquée était une ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état. Ce dernier avait fait droit à une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La cour d’appel, statuant au fond, procède à une réexamen complet des éléments. Elle infirme l’ordonnance et statue directement sur le fond de la recevabilité, évitant un renvoi. « sans que la cour n’ait à prononcer le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état. » Cette pratique judiciaire assure une bonne administration de la justice en évitant des allers-retours procéduraux. Elle confirme la faculté pour la cour d’appel de trancher une question de prescription dès lors que les éléments sont en état.

La solution se distingue d’une jurisprudence antérieure sur la régularité de la soumission de la fin de non-recevoir. Un tribunal avait jugé irrecevable une exception de prescription non soulevée devant le juge de la mise en état. « Cette demande qui n’a pas été présentée au juge de la mise en état est désormais irrecevable » (Tribunal judiciaire de Bonneville, le 17 novembre 2025, n°24/00004). L’arrêt commenté ne traite pas de cette question procédurale. Il se concentre sur le fond du débat prescriptif une fois l’exception valablement soulevée. La portée de la décision est ainsi strictement substantielle, laissant intactes les règles de procédure encadrant la discussion des fins de non-recevoir. Elle rappelle néanmoins l’importance pour les parties de soulever leurs exceptions en temps utile.