Cour d’appel de Paris, le 18 juin 2025, n°22/10044

Rendue par la Cour d’appel de Paris le 18 juin 2025, la décision confirme la résiliation d’un bail commercial et l’expulsion du preneur pour violation d’un règlement de copropriété. Le litige porte sur un local de rez-de-chaussée où fut exploitée une activité de restauration rapide, prohibée par un modificatif publié du règlement de copropriété adopté en 1990.

Le propriétaire avait acquis le lot en 2016, en s’engageant à conserver l’usage commercial de vente et de réparation de chaussures. Il a toutefois consenti, la même année, un bail pour une activité de « sandwicherie-saladerie » avec vente sur place et à emporter. Dès 2016, le syndic a mis en demeure le propriétaire de faire cesser l’activité prohibée, avant d’assigner en 2018 le bailleur et le preneur.

La juridiction de première instance a prononcé la résiliation et l’expulsion, rejeté les dommages-intérêts et ordonné l’exécution provisoire. En appel, le propriétaire, son ayant cause et la locataire ont invoqué l’inopposabilité du modificatif de 1990, l’absence de nuisances, l’existence d’un usage local prétendument toléré et une application discriminatoire du règlement.

La question de droit portait d’abord sur l’opposabilité du règlement de copropriété au copropriétaire cessionnaire puis au locataire, ensuite sur la possibilité pour le syndicat d’agir en résiliation par la voie oblique. Elle portait encore sur la portée de la clause prohibitive listant la « cuisine rapide » sans exigence de nuisances prouvées.

La cour confirme la résiliation et l’expulsion, jugeant l’interdiction opposable aux propriétaires successifs comme au preneur, et admet l’action oblique du syndicat en raison de la carence du bailleur. Elle précise que l’activité litigieuse constitue « une activité de “cuisine rapide” prohibée par le règlement de copropriété, en dehors de toute existence de nuisances sonores ou olfactives », et écarte toute discrimination alléguée.

I. L’opposabilité intégrale du règlement de copropriété

A. Au copropriétaire cessionnaire du lot

La solution retient, dans la droite ligne des textes, l’opposabilité du modificatif publié de 1990 au propriétaire qui a acquis en 2016. L’acte de vente le visait expressément et annexait les documents requis. La cour souligne que l’acquéreur « s’oblige: “à respecter les stipulations du règlement de copropriété, de ses modificatifs éventuels […]” » et qu’« “Il reconnaît avoir eu connaissance dès l’avant contrat des documents ci-dessus énoncés.” » La connaissance effective, ajoutée à la publication, excluait toute bonne foi invocable.

Le raisonnement refuse aussi l’argument tiré d’un prétendu usage de l’immeuble. La clause d’affectation combine une autorisation générale, subordonnée à l’absence de troubles, et une liste d’interdictions autonomes. La cour cite le texte: « “Sont notamment interdites les activités suivantes: restaurant, café, brasserie, […] fast‑food, imprimerie, cuisine rapide, […]”. » La présence de cette liste emporte prohibition directe, sans que l’acquéreur puisse opposer une pratique tolérée.

B. Au locataire et à ses ayants cause

La cour réaffirme une solution classique: « “Le règlement de copropriété régulièrement publié est opposable au locataire, ayant cause du propriétaire bailleur.” » Le bail contenait, de surcroît, une clause claire selon laquelle « “s’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer” ». Cette combinaison publication/engagement contractuel ferme la discussion sur l’opposabilité.

La solidarité conventionnelle des titulaires successifs du bail aggrave encore la position du preneur, qui ne peut éluder les obligations nées du bail ni celles découlant du règlement. La solution s’aligne sur une jurisprudence constante admettant que le locataire, en sa qualité d’ayant cause, ne dispose pas de droits plus étendus que le bailleur.

II. L’action oblique du syndicat et la prohibition autonome de la « cuisine rapide »

A. Les conditions de la mise en œuvre de l’action oblique

Le fondement est rappelé avec précision: « “L’article 1341‑1 du code civil dispose que ‘lorsque la carence du débiteur […] compromet les droits de son créancier, celui‑ci peut les exercer pour le compte de son débiteur’.” » La cour en déduit que « “l’exercice d’une activité non autorisée […] constitue une violation […] qui permet au syndicat des copropriétaires d’assigner le bailleur et son locataire, sur le fondement de l’action oblique, en résiliation du bail” ».

La carence résulte de l’inaction du bailleur malgré les mises en demeure, alors que les constats établissaient l’activité prohibée. L’action oblique répare l’impuissance structurelle du syndicat, qui n’est pas partie au bail, et assure l’effectivité du règlement. La cour actualise à bon droit le dispositif pour viser le propriétaire actuel et l’exploitant en place, garantissant la cessation du trouble juridique.

B. La prohibition autonome et ses incidences pratiques

La décision tranche clairement l’articulation entre la clause générale et la liste d’interdictions. La cour juge que l’activité de restauration légère exploitée « “est une activité de ‘cuisine rapide’ prohibée […] en dehors de toute existence de nuisances sonores ou olfactives.” » La preuve d’une nuisance n’est donc pas exigée lorsque la catégorie figure dans la liste prohibitive.

L’argument de discrimination est écarté après vérification factuelle: l’activité de reprographie relevée dans l’immeuble n’équivaut pas à une imprimerie au sens du règlement. Cette appréciation mesurée consolide l’égalité d’application du règlement et évite les effets d’aubaine. Sur le plan de la copropriété commerciale, la portée est nette: la publication, l’énumération des activités interdites et les clauses de bail suffisent à emporter résiliation, sans débat probatoire sur les nuisances.