La Cour d’appel de Paris, le 19 juin 2025, statue sur la résiliation d’une convention de résidence assortie d’une clause résolutoire pour manquements d’hygiène. Un contrat signé en 2014 régissait la jouissance d’un logement au sein d’une résidence sociale, avec un règlement intérieur imposant l’entretien des lieux.
Après mise en demeure restée vaine, un constat d’huissier du 3 juin 2022 a relevé un encombrement et une absence manifeste de nettoyage du logement. Le gestionnaire a alors sollicité le juge des contentieux de la protection, qui a constaté la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. La résidente a interjeté appel en soutenant une régularisation ultérieure et, subsidiairement, en sollicitant de larges délais pour quitter les lieux.
Par jugement du 6 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a retenu l’acquisition de la clause résolutoire. L’appel du 24 mars 2023 tendait à l’infirmation de ces chefs, et, à défaut, à l’octroi de délais sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4. L’intimé sollicitait la confirmation intégrale et une indemnité procédurale.
La question de droit portait sur l’efficacité d’une clause résolutoire sanctionnant l’absence d’entretien du logement et sur l’octroi de délais de grâce après condamnation à expulsion. La Cour d’appel de Paris confirme la résiliation, refuse les délais sollicités, maintient les dépens et n’accorde aucune somme au titre de l’article 700.
I. L’acquisition de la clause résolutoire pour manquements d’hygiène
A. Le cadre contractuel et la mise en demeure
La cour rappelle le contenu du règlement intérieur applicable au résident dans cette résidence sociale, qui encadre les conditions de jouissance des lieux. Elle retient ainsi: « Selon l’application de l’article 2 du règlement intérieur, le résident s’engage à ‘faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition’ et évacuer les ordures ménagères et les objets encombrants ».
La convention contient une stipulation résolutoire expresse, dont la cour reproduit la teneur. « En application de l’article 11 du contrat de redevance, une clause résolutoire de plein droit du contrat est prévue en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, un mois après la date de notification par LRAR. » Le mécanisme suppose une mise en demeure par lettre recommandée et l’écoulement d’un mois sans régularisation effective.
B. Le contrôle probatoire et l’adoption des motifs
Le premier juge a retenu, au vu d’un constat du 3 juin 2022, un défaut d’entretien caractérisé, avec encombrement et infestation d’insectes affectant l’hygiène de la résidence. La juridiction d’appel adopte ces motifs et relève l’absence d’élément nouveau propre à établir une régularisation effective du logement. Les pièces produites, relatives à la situation familiale, aux revenus et à une quittance isolée, restent sans lien probant avec l’obligation d’hygiène litigieuse.
La solution confirme qu’en présence d’une clause résolutoire visant des obligations de comportement, le juge vérifie la preuve du manquement et le respect du formalisme. Lorsque la mise en demeure demeure vaine, la résiliation de plein droit s’impose, sous contrôle du juge sur la réalité et la gravité des faits.
II. Les délais de grâce et leur refus en appel
A. Le régime légal rénové et ses critères
La cour se réfère aux articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet. Elle rappelle les critères directeurs: « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, ‘en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés’. »
L’office du juge consiste à concilier la situation des occupants et celle du propriétaire, au regard des diligences de relogement et des impératifs sanitaires. Le périmètre temporel des délais est encadré de manière stricte, entre un et douze mois, avec possible renouvellement selon l’évolution constatée.
B. L’appréciation concrète et la portée pratique
En l’espèce, la cour retient des revenus modestes et une demande de logement social, mais constate la persistance du manquement aux obligations essentielles. Elle souligne que les atteintes aux conditions d’hébergement des autres résidents ne sauraient être imposées plus longtemps au gestionnaire. Dès lors, la demande de délais est rejetée, d’autant que le temps écoulé depuis le jugement avait déjà offert un répit substantiel.
L’économie générale de la décision privilégie la protection de la santé collective et la sécurité des lieux sur la prolongation du maintien provisoire. Le refus de délais s’inscrit ainsi dans les critères légaux, qui exigent une bonne volonté avérée et des diligences convaincantes de relogement. Concernant les frais, la cour précise: « Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance » et ajoute que « L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ».
La portée de l’arrêt tient à la réaffirmation de la force des obligations d’entretien dans les résidences à encadrement, et au rappel des exigences probatoires de la régularisation. Elle confirme que des manquements sanitaires persistants peuvent, à eux seuls, écarter les délais de grâce malgré des vulnérabilités économiques et une démarche de relogement en cours.
