Cour d’appel de Paris, le 19 juin 2025, n°23/12960

Par un jugement du 19 juin 2025, le tribunal judiciaire de [Localité 9] statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété impayées. Le litige oppose le syndicat à des copropriétaires défaillants quant aux appels de fonds des exercices récents.

Les intéressés détiennent plusieurs lots dans un immeuble situé à [Localité 11]. Ils ont déjà fait l’objet de décisions antérieures de condamnation, confirmées par la cour d’appel de Paris le 7 juin 2017, puis renouvelées par un jugement du 7 juillet 2021. De nouveaux impayés étant nés postérieurement, le syndicat assigne à l’automne 2023.

L’assignation est délivrée selon les articles 656, 658 et 659 du code de procédure civile. Les défendeurs ne constituent pas avocat. L’instruction est close le 25 septembre 2024, l’affaire plaidée le 3 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

Le syndicat réclame 16 153,90 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, les intérêts, la capitalisation, des dommages et intérêts, une indemnité au titre de l’article 700, ainsi que l’exécution provisoire. Aucune défense n’est présentée, mais le juge doit vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé. La décision rappelle que « En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

La question posée concerne d’abord les conditions probatoires du recouvrement lorsque les comptes et budgets ont été approuvés, puis l’octroi éventuel de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le tribunal accueille la demande principale, ordonne la capitalisation, refuse l’indemnisation autonome, accorde une somme modérée au titre de l’article 700 et n’écarte pas l’exécution provisoire.

I. L’assise normative et probatoire du recouvrement

A. Portée de l’approbation des comptes et du budget

Le jugement s’appuie sur les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler la nature des charges. Il cite que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Le principe de répartition objective fonde la dette, indépendamment de l’usage effectif des équipements.

Il précise ensuite la force d’approbation des comptes selon l’article 42 de la loi de 1965. Ainsi, « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale […] ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel ». De surcroît, « Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire ». L’encadrement du débat contentieux est net et conforme à l’économie du droit de la copropriété.

Ce rappel s’accompagne d’une utile nuance. Le tribunal indique que « tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété ». Le contrôle judiciaire demeure donc ouvert sur le quantum, sans remettre en cause les délibérations devenues irrévocables. Cette articulation entre sécurité des décisions collectives et justesse des comptes individuels est équilibrée.

B. Pièces exigées et point de départ des intérêts

La charge de la preuve est clairement définie. Il est énoncé que « En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». La juridiction ajoute, dans une formule pédagogique, qu’« À cette fin, il doit produire tous les documents utiles […] et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ».

En l’espèce, les procès-verbaux d’approbation des comptes, le contrat de syndic, les appels de fonds et un décompte arrêté au 1er octobre 2023 sont produits. Le faisceau probatoire couvre les exercices postérieurs au jugement de 2021 et établit l’exactitude du solde. Le tribunal en déduit, à bon droit, l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible du syndicat à hauteur de 16 153,90 euros.

Le juge fixe toutefois les intérêts « au taux légal à compter du présent jugement ». Cette solution paraît guidée par l’exigence de justifier la mise en demeure préalable ouvrant le cours de l’intérêt moratoire. Faute d’éléments probants sur ce point, le point de départ judiciaire s’impose, sans préjudice des capitalisations ultérieures.

II. Le traitement des accessoires de la condamnation

A. L’exigence de la mauvaise foi et du préjudice distinct

Le tribunal rappelle la lettre de l’article 1231-6 du code civil, selon laquelle l’indemnisation autonome suppose une mauvaise foi et un préjudice distinct du retard. Il est cité que « Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ». La règle sépare l’accessoire légal de la réparation supplémentaire.

La motivation s’inscrit dans un courant jurisprudentiel constant. Le jugement retient que « le syndicat des copropriétaires […] doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct […] (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587) ». En l’absence de pièces établissant des difficultés de trésorerie ou des diligences spécifiques onéreuses, la demande est rejetée.

La conclusion est nette et conforme. Le tribunal énonce que « Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée ». La décision rappelle utilement que l’article 10-1 de la loi de 1965 ne peut suppléer la preuve d’un préjudice distinct lorsque les frais ne sont ni chiffrés ni justifiés.

B. Capitalisation, exécution provisoire, dépens et équité procédurale

La capitalisation reçoit une réponse de principe. Le tribunal juge que « la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée ». La solution est orthodoxe et sécurise la créance dans la durée.

S’agissant de l’exécution provisoire, la juridiction rappelle la règle procédurale. « Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile […] les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Au regard de la nature des condamnations et de l’ancienneté du litige, « Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ». L’équilibre entre célérité et garanties demeure respecté.

Enfin, les dépens et l’article 700 sont réglés de façon mesurée. Les défendeurs supportent les dépens, et une somme de 1 500 euros est allouée au titre de l’équité, notablement inférieure à la demande. La modération confirme que l’indemnité de procédure n’est ni automatique ni proportionnelle à la créance, mais appréciée in concreto par le juge.