Cour d’appel de Paris, le 22 septembre 2023, n°24/16267

La Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 24 juillet 2025, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière de bail commercial et l’octroi de délais. L’espèce naît d’un renouvellement, suivi d’un contentieux de fixation du loyer, puis d’un commandement de payer délivré peu après le jugement fixant le prix du bail.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, le 22 septembre 2023, fixé le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2018 et déterminé les intérêts afférents aux différentiels. Peu après, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié, précédé d’un commandement aux fins de saisie-vente, puis une assignation en référé a été délivrée.

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le juge des référés a refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion, a condamné le locataire à une provision, et a accordé vingt-quatre mensualités. Les demandes relatives aux intérêts ont été écartées, les dépens laissés à la charge du débiteur, sans indemnité procédurale.

La bailleresse a relevé appel en sollicitant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des sommes provisionnelles et des intérêts majorés, tandis que le preneur concluait à la confirmation ou, subsidiairement, à la suspension de la clause et à l’octroi de délais. La question posée tenait au pouvoir du juge des référés de constater la résolution en présence d’un commandement contesté pour mauvaise foi et d’un décompte imprécis.

La cour confirme l’ordonnance. Elle retient l’existence d’une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement et approuve l’octroi de délais, au regard des critères légaux et des pièces produites. Elle affirme notamment que « Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer […] ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités […] sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse ». L’analyse s’organise autour de l’office du juge des référés et de la mauvaise foi, puis de la modulation par les délais.

I. L’office du juge des référés et la mise en jeu de la clause résolutoire

A. Compétence limitée et contrôle de la régularité

La cour rappelle, en premier lieu, le cadre légal de la clause résolutoire. Elle cite que « L’article L.145-41 du code de commerce dispose que ‘toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai’ ». L’exigence tient à l’information loyale du preneur et au caractère conservatoire de la mesure.

Elle précise, ensuite, la portée d’un éventuel surévaluation du décompte. Elle énonce que « Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ». Le juge des référés n’annule pas, il apprécie l’existence d’une contestation sérieuse et circonscrit les effets immédiats de la clause.

Le contrôle exercé par le juge d’urgence demeure ainsi fonctionnel. « Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer […] ». La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur les pouvoirs du juge des référés en matière de baux commerciaux et de procédures d’exécution.

B. La mauvaise foi comme cause privative d’effet

La cour consacre le rôle de la bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Elle énonce que « Est privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur […] ». Elle ajoute que la preuve incombe au preneur et s’apprécie à la date du commandement.

L’application aux faits révèle deux indices majeurs. D’une part, la délivrance intervient deux mois après la fixation judiciaire du loyer, pour un montant reposant surtout sur des rappels substantiels. D’autre part, le décompte annexé apparaît confus, difficilement lisible, et imprécis sur les échéances non révisées année par année.

La cour en déduit le caractère sérieux de la contestation sur la mauvaise foi, ce qui suffit à écarter la constatation de la résolution en référé. L’argument tiré d’un impayé ponctuel du troisième trimestre ne renverse pas cette appréciation, compte tenu de la structure et du contenu du décompte.

II. La modulation de la sanction par les délais de paiement

A. Fondement légal et critères d’octroi

Le texte applicable est rappelé en des termes clairs. « Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, ‘le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’ ». L’office du juge des référés inclut l’aménagement temporel d’une dette certaine.

La cour approuve l’ordonnance qui a accordé vingt-quatre mensualités, en plus des loyers courants. Elle retient l’ancienneté des relations contractuelles, un différend sérieux sur le prix du bail, et des règlements ayant réduit l’arriéré. Elle souligne, enfin, la clause d’exigibilité immédiate en cas de défaillance d’une échéance.

Cette approche se veut équilibrée, car elle préserve les intérêts du créancier par une sanction accélérée en cas d’incident. Elle ménage aussi la capacité du débiteur à apurer progressivement une dette fortement accrue par la décision de fixation du loyer.

B. Portée pratique et appréciation critique

La décision trace une ligne de conduite claire pour les bailleurs. Un commandement de payer doit être clair, lisible, et adossé à un décompte intelligible, spécialement lorsque le loyer vient d’être judiciairement rehaussé. À défaut, la mise en jeu rapide de la clause peut se heurter à une contestation sérieuse.

On peut redouter des invocations opportunistes de la mauvaise foi afin de différer la résolution. Toutefois, la cour borne le contrôle à l’apparence du droit et à des indices sérieux, sans préjuger du fond. Le juge du fond demeure le cadre naturel pour trancher la loyauté de la démarche et la consistance exacte de la dette.

La cohérence d’ensemble est préservée. La règle « le juge des référés ne prononce pas la nullité » est rappelée, tandis que l’outil de l’article 1343-5 permet un traitement responsable des arriérés. « Dans ces conditions, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a accordé des délais de paiement au locataire ». La portée normative tient autant à la méthode qu’à la solution retenue.