La cour d’appel de Paris, le 24 juillet 2025, statue en référé sur l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial et sur des demandes de provisions. L’affaire naît de plusieurs commandements de payer et d’une sommation d’exploiter, délivrés à la locataire, sur fond de contestation du loyer applicable et de prescription d’une partie des loyers et charges réclamés. Le premier juge avait constaté la résiliation de plein droit, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et alloué une provision substantielle.
La locataire interjette appel. Elle invoque la violation du contradictoire, l’irrégularité des commandements pour imprécision et illisibilité, la prescription de créances antérieures, ainsi que l’absence d’un commandement d’exploiter visant la clause résolutoire. Le bailleur sollicite la confirmation et l’aggravation des mesures, subsidiairement la fixation d’une provision réduite selon un loyer reconnu par la locataire.
La question tient à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition d’une clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, lorsque pèsent des contestations sérieuses sur la dette locative et la régularité des commandements. Elle inclut, en outre, la portée de la sommation d’exploiter et l’étendue du pouvoir du juge pour accorder une provision limitée aux loyers courants non discutables.
La cour rejette la demande d’annulation pour atteinte au contradictoire, refuse de constater l’acquisition de la clause résolutoire au vu de contestations sérieuses, et n’accorde qu’une provision ciblée sur des loyers courants admis. Elle déclare irrecevable la demande relative à l’opposition au prix de cession du fonds et laisse à chaque partie la charge de ses dépens.
I. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire en référé
A. L’exigence d’un commandement d’exploiter et l’inopérance des griefs sans titre idoine
La cour marque une frontière nette entre simple sommation et commandement visant la clause résolutoire. Elle juge que « Les développements de la bailleresse concernant l’absence d’exploitation du local commercial sont inopérants dès lors qu’aucun commandement visant la clause résolutoire pour inexécution de cette obligation n’est produit. » La mise en demeure de reprendre l’activité ne suffit pas. Elle précise sans ambiguïté que « La sommation du 21 juillet 2024 (pièce n° 13 de l’intimée) de reprendre l’activité dans un délai de 15 jours ne vaut pas commandement visant la clause résolutoire. »
Cette distinction confirme la rigueur attachée à l’article L. 145-41. La résiliation de plein droit suppose un commandement régulièrement délivré, qui identifie l’obligation visée et fait courir un délai d’un mois. À défaut de support, l’office du juge des référés s’arrête, car la mesure sollicitée heurterait une contestation sérieuse. La solution éclaire les bailleurs sur l’impératif de viser expressément l’obligation d’exploiter lorsqu’elle fonde la résiliation.
B. L’exigence de précision des décomptes et la résistance de la contestation sérieuse
La cour contrôle la lisibilité et le détail des décomptes annexés aux commandements. Elle relève, à propos du premier commandement, que pour la période antérieure, « le décompte ne permet pas d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et les dates d’échéance desdites sommes. » Elle en déduit que « Il apparaît donc que le preneur n’a pas été en capacité de vérifier l’exactitude des sommes réclamées. » La même exigence vaut pour le second commandement, « pour partie illisible » et grevé d’un solde antérieur important sans précisions correspondantes.
La conséquence est nette. Face à la prescription invoquée et au désaccord sur le loyer appliqué, « Il se déduit de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse quant au montant du loyer dû par la locataire et l’existence de la créance de la bailleresse au jour de la délivrance du commandement de payer. » Ainsi, « La demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 29 décembre 2022 se heurte donc à une contestation sérieuse. » La cour en tire la conclusion procédurale attendue: « Par infirmation de l’ordonnance entreprise, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement signifié le 29 décembre 2022. »
La solution, fidèle à l’article 834 du code de procédure civile, rappelle que la résiliation de plein droit ne se constate que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le contrôle des pièces comptables ne tolère ni sommes indéterminées ni frais non locatifs mêlés aux loyers. La décision promeut une pratique rigoureuse de vérification, au bénéfice de la sécurité des rapports locatifs.
II. Les limites de l’office du juge des référés et la portée pratique de la décision
A. La protection du contradictoire et la maîtrise des pouvoirs du juge
La cour écarte l’atteinte alléguée aux droits de la défense en retenant que « L’appelante a donc été régulièrement mise en mesure de débattre contradictoirement des moyens invoqués et des pièces produites par la bailleresse lors de l’audience du 7 août 2024 devant le premier juge. » La demande de réouverture des débats n’obligeait pas le juge, dont l’office en référé demeure encadré. La conclusion est ferme: « La demande tendant à l’annulation de la première décision sera rejetée. »
L’arrêt réaffirme, en outre, l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière de mesures étrangères au litige locatif immédiat. Il est expressément rappelé que « Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité de l’opposition à la vente et au prix de cession du fonds de commerce formée par le bailleur. » Cette précision articule clairement la compétence d’exception du juge des référés avec l’exigence d’un trouble ou d’une obligation non sérieusement contestable, sans empiéter sur un contentieux principal réservé au fond.
La combinaison de ces deux rappels consolide la lisibilité de l’instance de référé. Elle protège le contradictoire sans en faire un instrument dilatoire. Elle encadre les demandes accessoires et maintient le juge dans son périmètre de réparation provisoire.
B. La provision ciblée sur les loyers courants non discutables
La cour refuse la provision globale réclamée en présence de postes non vérifiables et de frais étrangers aux loyers et charges. Elle constate que « ce décompte contient des sommes qui ne peuvent être vérifiées (solde négatif de 30 457, 08 euros antérieur au 1er janvier 2020) ou qui ne correspondent pas à des loyers ou charges (frais administratifs hors quittances, constats, commandements, constitution dossier avocat, jugement, frais de recouvrement, frais d’avocat, appels de travaux). » Cette épuration du décompte est décisive.
La cour se concentre alors sur ce qui n’est pas sérieusement contestable. Elle retient que « La somme mensuelle de 551, 22 euros au titre du loyer et charges correspond à la somme admise par par la locataire. » À partir de cette base, elle fixe une provision strictement proportionnée au nombre de mois impayés dans la période non discutée. Il en résulte que « En conséquence, la provision sollicitée à hauteur de 5 512, 20 euros (551, 22 euros X 10) n’est pas sérieusement contestable. »
Cette méthode, conforme à l’article 835 du code de procédure civile, illustre une juste mesure. Elle évite de préjuger du fond là où la prescription et le quantum du loyer demeurent débattus. Elle assure toutefois au bailleur un versement rapide sur des sommes certaines. La solution favorise, en pratique, la clarification rapide des décomptes et incite les parties à isoler, pour le référé, les seules créances incontestables.
La décision opère ainsi un double tri: elle écarte l’acquisition de la clause résolutoire au regard de contestations sérieuses nourries et admet une provision limitée aux loyers courants reconnus. Elle confirme la vocation du référé à intervenir avec pragmatisme sur l’évidence, sans emporter la décision du fond.
