La Cour d’appel de Paris, le 24 juin 2025, se prononce sur l’indemnisation de loyers impayés et de dégradations consécutives à deux baux d’habitation. Un propriétaire bailleur confie la gérance de deux lots à un administrateur de biens, avec garanties loyers impayés successives, résiliées fin 2015 puis mi‑2017. Après impayés et sinistres, il assigne le gestionnaire, l’assureur et un intermédiaire, réclamant loyers, travaux, capitalisation et réparation d’un préjudice moral. Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, 5 décembre 2022, rejette l’ensemble des demandes et statue sur les frais irrépétibles. Devant la Cour, l’appelant sollicite l’infirmation et des condamnations solidaires; les intimés concluent à la confirmation et à de nouvelles indemnités procédurales. La Cour doit résoudre la prescription biennale de l’action d’assurance, la mobilisation des garanties GLI, et l’éventuelle faute de gestion invoquée contre le mandataire. La solution confirme les rejets, précise la prescription d’une demande et écarte toute responsabilité du gestionnaire en l’absence de preuve et de couverture.
I. La solution retenue et ses fondements
A. Prescription biennale et point de départ de l’action d’assurance
La Cour retient la prescription biennale de l’action de l’assuré au titre d’un reliquat de loyers, en application de l’article L.114‑1 du code des assurances. Elle fixe le point de départ à la cessation du dommage de perte locative, et cite sans ambiguïté: « En effet, la demande en paiement expirait deux ans après la fin du préjudice de perte de loyers, soit le 9 septembre 2017 et il n’est justifié d’aucune formalité susceptible d’avoir interrompu ce délai. » L’assignation d’octobre 2019 intervient donc hors délai, d’où l’énoncé ferme: « Par suite, cette demande formée par l’assignation du 30 octobre 2019 doit être déclarée prescrite. » La Cour confirme le jugement tout en le rectifiant sur ce point, substituant une décision de procédure à un rejet au fond, conforme à l’économie du droit des assurances.
B. Conditions et exclusions de la garantie loyers impayés
La Cour écarte les prétentions postérieures à la résiliation de la police GLI, rappelant que « Il en est de même pour la période postérieure de mars 2016 au 9 septembre 2017 dès lors qu’il n’est pas contesté que le contrat d’assurance de ces loyers impayés a pris fin le 31 décembre 2015 et qu’aucune autre garantie mobilisable n’est alléguée. » Elle refuse ensuite la mobilisation de la garantie « détériorations immobilières » pour défaut de pièce probante, relevant que la garantie « n’est pas mobilisable faute de procès-verbal de constat d’huissier de sortie ». Elle se fonde aussi sur l’exclusion contractuelle des dommages relevant d’un autre contrat, reproduite en ces termes: « Le contrat ne garantit pas :
(…)
les dommages normalement couverts par un contrat ‘multirisque’ (dégât des eaux, vol, bris de glaces, vandalisme) garantissant le Locataire pour le bail selon les dispositions de l’article 7-g de la Loi n°89/462 du 06 juillet 1989 ». Le défaut de preuve d’un reliquat persistant, alors qu’une indemnisation GLI a déjà été versée jusqu’à la reprise des lieux, achève de convaincre. Il s’ensuit la confirmation de la décision antérieure: « Le jugement entrepris qui rejette cette demande sera donc confirmé. »
II. Valeur et portée de la décision
A. Rigueur probatoire et articulation des obligations des acteurs
La solution présente une cohérence classique avec le régime de l’article L.114‑1, dont la finalité est la sécurité juridique des rapports assurantiels. En rattachant le délai à la « fin du préjudice de perte de loyers », l’arrêt privilégie une approche unificatrice du sinistre continu, qui évite une fragmentation mois par mois, sans affaiblir l’exigence d’interruption régulière. La Cour réaffirme, avec constance, la nécessité d’un constat d’huissier de sortie pour activer les garanties de détériorations locatives. L’argument d’urgence des travaux n’est pas probant; il n’exonère pas l’assuré des prérequis contractuels. L’arrêt maintient ainsi un équilibre entre la protection du bailleur et la discipline probatoire, en évitant d’imputer au mandataire une faute détachable sans élément décisif.
B. Enseignements pratiques pour la gestion locative et le contentieux GLI
Plusieurs lignes directrices se dégagent avec netteté. D’abord, la surveillance des dates de résiliation et la diligence des déclarations demeurent déterminantes pour préserver les droits, sous peine de forclusion. Ensuite, l’établissement systématique d’un procès‑verbal de sortie constitue une pièce clé, au même titre que la conservation des décomptes postérieurs aux derniers versements d’assurance. Enfin, l’articulation GLI/multirisques impose d’orienter chaque poste de dommage vers la police adéquate, l’exclusion rappelée par la Cour fermant la porte aux couvertures croisées. La décision restreint à bon droit les demandes accessoires; « La demande de capitalisation des intérêts qui est sans objet doit être rejetée. » L’ensemble confirme une jurisprudence de vigilance, utile aux bailleurs et gestionnaires pour calibrer leurs pratiques et sécuriser leurs recours.
