Cour d’appel de Paris, le 25 juin 2025, n°21/20998

La Cour d’appel de Paris, 25 juin 2025, tranche un litige de copropriété relatif à l’exigibilité et la preuve d’arriérés de charges. Le tribunal judiciaire de Bobigny, 10 novembre 2021, avait débouté le syndicat en retenant un montant indéterminable de la créance alléguée. Des copropriétaires indivis non occupants avaient été mis en demeure puis assignés en paiement, le syndicat produisant décompte, appels de charges, régularisations et procès-verbaux d’assemblée. En appel, un incident a frappé les écritures adverses, ce qui recentre le débat sur les prétentions. «En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;». L’appelant sollicitait la condamnation solidaire, des intérêts aux dates successives, la capitalisation, des dommages-intérêts, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles. La question portait sur la suffisance des pièces comptables pour rendre la créance certaine, liquide et exigible, ainsi que sur les accessoires sollicités. La juridiction infirme, condamne au principal avec intérêts et capitalisation, rejette les dommages-intérêts, et réforme les dépens ainsi que l’indemnité procédurale. L’analyse commande d’exposer le raisonnement retenu, puis d’en apprécier la cohérence et la portée pratique.

I. Le sens de la décision

A. Exigibilité des charges et fondement normatif

La cour rappelle la règle gouvernant l’exigibilité des charges de copropriété, en liant étroitement approbation des comptes et certitude de la créance. Elle énonce que «L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.» Cette formulation articule les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précisent la répartition et l’exigibilité des provisions budgétaires. La condamnation solidaire se rattache en outre à l’article 220 du code civil, applicable aux dépenses d’entretien du ménage, en l’absence de preuve contraire.

B. Établissement du montant et chaîne probatoire

La critique du premier juge tient à une lecture isolée de régularisations, sans retracer les imputations créditrices afférentes aux provisions antérieurement versées. La cour examine le décompte certifié et les relevés d’exercices successifs, confronte appels, remboursements et procès-verbaux d’assemblée, puis reconstitue l’équilibre comptable poste par poste. Elle conclut ainsi : «En conséquence de ces éléments, il apparaît que le relevé des dépenses produit justifie de l’effectivité des dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires et que les régularisations comptables opérées l’ont été conformément à l’état des dépenses.» La décision ajoute que «La créance du syndicat est donc justifiée à hauteur de 8 837,60 euros au titre de l’arriéré des charges dues, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 23 novembre 2020, en principal.» Le sens de l’arrêt tient donc dans une méthode probatoire précise, qui neutralise l’argument d’indétermination et fonde la condamnation.

II. Valeur et portée

A. Conformité au droit positif et office du juge

La solution s’inscrit dans une ligne constante, qui combine l’effet de l’approbation des comptes avec l’exigence d’une preuve complète du quantum réclamé. La cour rappelle nettement la charge probatoire, en indiquant que «En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.» Cette formulation clarifie l’office du juge du fond, tenu de contrôler la cohérence intrinsèque du dossier comptable, sans exiger des justifications irréalisables ni se satisfaire d’assertions générales. Au regard des pièces versées, la conviction est motivée, proportionnée et conforme au standard probatoire applicable aux créances de charges approuvées.

B. Accessoires de la dette et conséquences pratiques

Sur les intérêts, la décision applique l’article 1343-2 du code civil, en retenant la capitalisation dès la condition temporelle satisfaite et la demande formulée. Elle énonce que «Compte tenu de la date à laquelle les intérêts sont dus, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts par le syndicat des copropriétaires.» Sur les dommages-intérêts distincts, la juridiction rappelle la nécessité d’un préjudice autonome et d’une mauvaise foi caractérisée, à défaut de quoi la demande échoue. Le texte visé précise que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire». Constatant l’absence de preuve d’un tel préjudice, la Cour juge en conséquence que «Il sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts : le jugement sera confirmé de ce chef.» Ce traitement différencié des accessoires incite les syndicats à documenter précisément les frais induits par l’impayé, tandis qu’il sécurise pour les débiteurs le périmètre de la condamnation. Enfin, la réformation des dépens et de l’indemnité procédurale s’aligne sur l’issue du litige, et «Il y a lieu de rejeter toute autre demande.» L’arrêt fixe ainsi une méthode probatoire exigeante mais praticable, combinant l’autorité des comptes approuvés avec un contrôle effectif du détail comptable.