Cour d’appel de Paris, le 25 juin 2025, n°22/11841

Par un arrêt du 25 juin 2025, la Cour d’appel de Paris tranche un litige de recouvrement de charges au sein d’une copropriété sous administration provisoire. La décision aborde la preuve du quantum réclamé, l’opposabilité des comptes approuvés, la capitalisation des intérêts et l’octroi de dommages-intérêts pour mauvaise foi.

Les intéressés détiennent plusieurs lots dans un ensemble soumis à la loi du 10 juillet 1965. La copropriété est administrée depuis plusieurs années par un administrateur provisoire investi des pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale, à l’exception des décisions de l’article 26 a et b.

Le syndicat a assigné en paiement d’un arriéré couvrant la période du 1er octobre 2013 au 15 juillet 2021, incluant appels trimestriels et contribution au fonds travaux. Un règlement global est intervenu lors de la vente, sans éteindre les demandes accessoires ni le débat sur le montant dû à la date de référence.

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Évry a condamné les débiteurs à 15 789,32 euros, ordonné la capitalisation, et rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat. Appel principal du syndicat, sollicitant la fixation de l’arriéré à la somme intégrale avec dommages-intérêts ; appel incident des débiteurs contestant le quantum et réclamant des dommages-intérêts.

La question de droit porte sur l’opposabilité des comptes approuvés par l’administrateur provisoire, sur la charge probatoire en matière de charges de copropriété, et sur le régime des accessoires financiers. La cour retient que « Il résulte de ces pièces que tous les comptes des années 2013 à 2022 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2023 » ; elle rappelle surtout que « En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». S’agissant des accessoires, la cour énonce que « La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance », infirme le rejet des dommages-intérêts (« Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts »), et rejette la demande adverse (« Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts »).

I. L’opposabilité des comptes approuvés et la charge de la preuve

A. Le fondement légal et la charge probatoire

La solution repose sur l’économie des articles 10, 14-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, articulés à l’article 29-1 pour les copropriétés en difficulté. Les dépenses courantes et les budgets sont votés, puis les comptes approuvés deviennent opposables à défaut de contestation dans le délai légal. La mise sous administration provisoire ne rompt pas cette logique ; elle la rend opératoire par le transfert légal de compétences.

La cour rappelle la répartition des rôles probatoires dans un cadre bien établi. L’extrait déterminant est sans ambiguïté : « En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Le juge d’appel vérifie la production des pièces utiles : ordonnances de désignation et de prolongation, appels de fonds, relevés individuels, régularisations, décisions d’approbation, extraits comptables.

La référence aux prérogatives de l’administrateur provisoire sécurise la chaîne décisionnelle. Celui-ci exerce les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les limites légales, assurant la validité des approbations et, partant, l’exigibilité des quotes-parts.

B. La fixation de la dette et l’infirmation du quantum

La motivation s’attache au caractère opposable des comptes approuvés sur la période litigieuse. La cour constate que « Il résulte de ces pièces que tous les comptes des années 2013 à 2022 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2023 ». Elle en déduit l’exigibilité des arriérés antérieurs, rappelant au besoin le lien entre approbation et paiement effectif.

L’affirmation suivante précise la portée temporelle du titre : « Le paiement des charges antérieures à 2015 est due puisque les comptes de 2013, 2014 et 2015 ont été approuvés, que les régularisations de charges 2012 à 2015 sont produites, de même que les extraits du […] Livre de cette période ». Les allégations de règlements non comptabilisés échouent faute de justificatifs concrets, la preuve du paiement restant à la charge du débiteur.

Le premier juge avait arrêté la créance à un montant inférieur, en décalage avec les pièces consolidées. La cour rectifie le quantum au regard des documents probants, ce qui justifie l’infirmation partielle. La méthode retenue demeure classique et rigoureuse, centrée sur l’opposabilité des comptes et la traçabilité des régularisations.

II. Les accessoires financiers de l’obligation et la sanction de la mauvaise foi

A. La capitalisation des intérêts comme accessoire de droit

La cour consacre une solution d’application immédiate et prévisible. Elle énonce que « La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance ». La capitalisation devient ainsi un accessoire automatique, dès lors que la demande a été formée, sans autre exigence.

Cette solution s’inscrit dans le droit positif constant. Elle renforce la sécurité juridique des créances de charges, dont la vocation alimentaire pour la collectivité justifie un traitement financier précis. Elle incite à la diligence, puisque l’inertie procédurale du créancier priverait seulement d’un point de départ utile.

La confirmation du jugement sur ce point montre la continuité des analyses. Le dispositif s’aligne sur les motifs, la capitalisation courant à compter de la demande, selon une logique de prévisibilité économique.

B. La faute du débiteur et l’octroi de dommages-intérêts distincts

La cour ouvre l’accès à des dommages-intérêts autonomes en cas de mauvaise foi. Elle rappelle, dans le sillage de l’article 1231-6, que le créancier peut obtenir la réparation d’un préjudice distinct de l’intérêt moratoire lorsque le retard procède de la mauvaise foi du débiteur. La motivation relève des manquements répétés et de la persistance d’un arriéré important, affectant le financement des charges communes.

Le correctif apporté au premier jugement est net : « Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts ». La réparation allouée demeure mesurée, mais elle consacre un principe clair : le défaut persistant et non justifié du paiement des charges cause un dommage propre à la collectivité, détachable du seul retard.

Symétriquement, la demande de dommages-intérêts des débiteurs est rejetée. La cour retient la contribution des intéressés à la dégradation des parties communes par leur impayé prolongé, ce qui exclut la réparation invoquée. La solution est formulée sans détour : « Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ». L’articulation des deux volets rétablit l’équilibre de la relation statutaire en copropriété.

L’arrêt dessine ainsi une ligne de force utile aux copropriétés en difficulté. Il sécurise l’opposabilité des comptes approuvés par l’administrateur provisoire, rationnalise l’accessoire financier par la capitalisation de droit, et réaffirme la possibilité d’une réparation distincte en cas de mauvaise foi, au service de l’intérêt collectif des copropriétaires.