La Cour d’appel de Paris, 26 juin 2025, tranche le contentieux d’un bail de 2007 portant sur un appartement à usage professionnel, donné à l’exploitation d’une activité commerciale. À la suite d’une demande de renouvellement en 2017, le bailleur a refusé et proposé une indemnité d’éviction, avant de solliciter une expertise en référé. L’expert a évalué la valeur du droit au bail selon deux hypothèses et a chiffré des indemnités annexes, puis le premier juge a alloué une indemnité d’éviction substantielle, tout en fixant une indemnité d’occupation.
L’appel est formé par le bailleur, qui invoque la prescription biennale de la demande d’éviction et requiert l’expulsion, tandis que la locataire soutient l’interruption et la suspension du délai par l’instance de référé et par des échanges transactionnels. La décision commentée déclare prescrite la demande d’indemnité d’éviction, fixe une indemnité d’occupation statutaire jusqu’à l’extinction du délai, retient ensuite une indemnité d’occupation de droit commun, ordonne l’expulsion après délai, et admet la capitalisation des intérêts. Elle confirme enfin la lecture de la destination comme clause tous commerces pour l’assiette de l’indemnité statutaire.
I — La prescription biennale de l’indemnité d’éviction: cadre et application
A — Interruption et suspension: portée strictement personnelle
Le raisonnement se fonde sur la distinction rigoureuse entre interruption et suspension, selon l’économie des articles 2240 à 2241 et 2239 du code civil. La Cour rappelle que « Il est constant que l’interruption de la prescription à la suite d’une demande en justice ne bénéficie qu’à celui qui a agi en justice ». Elle précise, pour la suspension, que « Il est constant que la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge a accueilli une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution et ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011 ; 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459) ».
Cette grille conduit à écarter tout effet interruptif ou suspensif au bénéfice du locataire lorsque la mesure d’instruction a été sollicitée par le bailleur. L’assignation en référé, même utile à l’évaluation d’une éventuelle éviction, n’étend pas ses effets au défendeur qui n’a pas lui-même agi. La Cour énonce ensuite, au titre de l’article 2240, que « Il est constant que cette reconnaissance peut être expresse ou tacite, totale ou partielle mais que dans tous les cas elle doit être dépourvue d’équivoque. Lorsqu’elle est tacite, elle doit résulter d’actes positifs qui impliquent un aveu sans équivoque des droits du créancier ». Elle refuse d’assimiler la participation aux opérations d’expertise ou l’échange amiable de chiffrages à une reconnaissance non équivoque, conformément à la prudence de la première chambre civile sur les pourparlers transactionnels.
B — Absence de reconnaissance non équivoque et constat de prescription
Le contrôle opéré est factuel, mais au service d’une thèse juridique claire. Ni l’assignation en référé expertise, rédigée avec réserves sur le principe même de l’éviction, ni un dire à expert strictement méthodologique, ni une proposition amiable chiffrée n’emportent reconnaissance ferme du droit allégué. La Cour adopte alors une formule décisive, indemne de toute ambiguïté temporelle: « Ce délai, qui a commencé à courir le 12 juillet 2017, a donc expiré le 12 juillet 2019 ». Elle en tire l’énoncé sans appel: « Sa demande est donc prescrite ».
La solution, conforme aux textes et à la jurisprudence, resserre la protection du bailleur contre les effets dilatoires d’une expertise sollicitée par ses soins. Elle impose au locataire évincé une vigilance procédurale accrue, la saisine au fond devant impérativement intervenir dans le délai biennal, indépendamment des opérations d’instruction.
II — Les effets locatifs de la prescription: indemnités d’occupation et mesures accessoires
A — L’indemnité statutaire et la détermination de la valeur locative
Une fois actée la prescription, la Cour distingue soigneusement deux périodes d’occupation. Avant l’expiration du délai, elle rappelle que « Jusqu’à l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire évincé peut prétendre à une indemnité d’éviction et est donc maintenu dans les lieux sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce ». L’indemnité d’occupation est alors statutaire. La Cour précise la méthode: « Par application combinée des articles L. 145-28 et L. 145-33 du code de commerce, cette indemnité doit correspondre à la valeur locative des locaux et non au loyer de marché ». Elle examine les caractéristiques, la destination, les obligations contractuelles, la commercialité et les prix voisins.
La destination stipulée emporte la discussion. Le bail imposait que le preneur « d’utiliser les locaux dans le cadre de son activité à savoir : pour exercer son activité commerciale ». La Cour confirme que la clause s’analyse comme une clause tous commerces, détachée de l’usage effectif du locataire, et retient les paramètres de locaux commerciaux en étage. Elle suit l’avis expertal sur la valeur locative de 42.056 euros annuels hors taxes et hors charges, puis applique un abattement de 10 % pour précarité. L’indemnité d’occupation statutaire ainsi fixée à 37.850 euros annuels s’étend du 1er juillet 2017 au 12 juillet 2019, sans indexation.
B — Le basculement au droit commun, l’expulsion et la capitalisation
À compter du lendemain de l’expiration du délai, le régime change. La Cour énonce sans détour que « Après l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire qui n’a pas formé de demande d’indemnité d’éviction devient occupant sans droit ni titre des locaux dont il est évincé ». L’indemnité d’occupation est alors de droit commun, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, destinée à rémunérer la jouissance et réparer le préjudice du propriétaire.
La fixation à 40.000 euros annuels hors charges et taxes repose sur les comparaisons sectorielles produites, la nature résidentielle de l’environnement et l’état de l’immeuble. La Cour juge la référence expertale à 50.502 euros excessive dans le contexte, ce qui illustre un contrôle concret des données de marché. L’absence d’indexation renforce la prévisibilité du quantum, au bénéfice d’une liquidation rapide des comptes. S’y ajoutent deux mesures accessoires cohérentes: la capitalisation des intérêts, la Cour rappelant « Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière », et l’expulsion après un délai de six mois, conséquence logique de l’occupation sans titre.
La portée de l’arrêt apparaît nette. D’une part, il confirme l’exigence de célérité du locataire évincé, l’instance de référé, initiée par le bailleur, étant inopérante sur le cours de la prescription. D’autre part, il dissipe les ambiguïtés liées aux échanges amiables, qui ne sauraient, sans aveu dépourvu d’équivoque, réanimer le délai. Enfin, il ordonne un partage méthodique des périodes d’occupation, articulant valeur locative statutaire puis loyer de marché indemnitaire, et réaffirme une lecture objective de la destination contractuelle au service de la sécurité des évaluations.
