Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 juin 2025, la juridiction confirme pour l’essentiel un jugement rendu le 6 février 2023. Le litige naît d’un bail meublé conclu le 4 mars 2021 pour un an, moyennant un loyer de 890 euros et un forfait de charges de 20 euros, avec dépôt de garantie. Un congé pour reprise a été signifié le 29 novembre 2021 pour effet au 3 mars 2022. Le locataire n’a restitué les clés qu’à l’audience du 6 décembre 2022. Le bailleur sollicitait la validation du congé, l’expulsion puis son retrait, et le paiement d’un arriéré actualisé. Le locataire demandait la nullité du congé pour fraude, l’exécution d’un accord allégué du 13 mai 2022, la limitation de la dette à la date de départ, ainsi que des dommages et intérêts.
Le premier juge a retenu le caractère frauduleux du congé et en a prononcé la nullité. Il a considéré que le bail s’était poursuivi jusqu’au 6 décembre 2022, fixé la dette locative à 10 296 euros, rejeté l’homologation de l’accord invoqué et alloué 3 000 euros de dommages et intérêts au locataire. En cause d’appel, la cour confirme la nullité du congé, refuse d’homologuer l’échange de courriels qualifié d’accord, maintient la date de fin du bail au 6 décembre 2022 et le montant de la dette au 10 296 euros, compense le dépôt de garantie, rejette la demande de dommages et intérêts formée contre le locataire pour abus, et accorde des délais de paiement sur le fondement du droit commun.
La question portait d’abord sur le contrôle du caractère réel et sérieux de la reprise alléguée et ses effets, tant sur la validité du congé que sur la responsabilité délictuelle. Elle portait ensuite sur l’existence d’une transaction par courriels et, à défaut, sur la détermination de la date de libération des lieux par la remise des clés, la dette locative et les délais de paiement.
I. Le contrôle du congé pour reprise et ses effets
A. Les exigences de réalité et de sérieux du motif
Le texte applicable au bail meublé commande au bailleur de justifier le motif et autorise un contrôle a priori de sa réalité. L’arrêt cite l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Et encore : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
La cour apprécie la sincérité de l’intention à la date du congé, au besoin éclairée par des éléments postérieurs. Elle relève un précédent congé similaire au sein du même immeuble, l’absence d’occupation effective postérieure et des incohérences documentaires. Cette convergence d’indices révèle une intention d’habiter non établie. La solution est nette et dépourvue d’ambiguïté: « En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le congé délivré le 29 novembre 2021 est frauduleux et l’a déclaré nul. » Le contrôle du motif, limité à la réalité et au sérieux, s’exerce ici pleinement, sans empiéter sur l’opportunité.
B. La réparation du préjudice causé par un congé frauduleux
Le fondement indemnitaire est classique. L’arrêt rappelle l’article 1240 du code civil: « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’illicéité tient à la fraude retenue dans la délivrance du congé; le dommage résulte des démarches induites et de l’atteinte aux conditions d’occupation jusqu’à l’obtention d’un nouveau logement.
La cour confirme l’indemnisation de 3 000 euros, mesure de l’atteinte subie et de l’inertie fautive constatée. Elle écarte parallèlement l’allégation d’abus procédural dirigée contre le locataire, en rappelant la norme: « L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. » À défaut de tels indices, aucune faute ne saurait être retenue à ce titre.
II. L’accord prétendu et la fin du bail
A. La transaction par courriels et les pouvoirs de l’avocat
La prétention à l’exécution d’un accord daté du 13 mai 2022 impose d’en vérifier l’existence et la preuve. Le cadre est fixé par l’article 2044 du code civil: « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. » Et encore: « Ce contrat doit être rédigé par écrit. » La cour précise utilement la portée probatoire de l’exigence d’écrit: « L’écrit prévu par l’article 2044 du code civil n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, mais seulement à des fins probatoires. »
Elle rappelle enfin la règle relative au pouvoir de transiger: « L’avocat investi d’un mandat de représentation en justice est réputé, à l’égard du juge et de la partie adverse, avoir reçu pouvoir spécial de transiger. » Or aucun mandat ad litem n’existait lors des échanges, et aucune corroboration extrinsèque n’établit des concessions réciproques arrêtées. Les courriels caractérisent des pourparlers non aboutis. La demande d’homologation est donc rejetée, ainsi que les prétentions accessoires à exécution forcée et restitution.
B. La remise des clés, la dette locative et les délais de paiement
La détermination de la fin du bail suppose une restitution régulière des lieux, laquelle se matérialise par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L’arrêt énonce le principe: « Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire (…) » et précise la seule exception: « Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés. »
La cour constate que les clés n’ont été effectivement remises qu’à l’audience du 6 décembre 2022, faute de preuve de l’envoi et de la réception d’un pli recommandé antérieur. Le bail s’est donc poursuivi jusqu’à cette date, fixant corrélativement la dette locative à 10 296 euros. Le dépôt de garantie est retenu à titre de compensation, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, aucune retenue pour réparations n’étant justifiée par pièces.
Restait la demande de délais de paiement. La cour se place sur le terrain de l’article 1343-5 du code civil: « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Au vu des justificatifs financiers produits, un échelonnement est accordé, avec imputation prioritaire au capital et suspension des majorations durant le délai, selon les modalités précisées au dispositif. Ce tempérament concilie l’exigence de paiement intégral avec la protection du débiteur de bonne foi.
