La Cour d’appel de Paris, 26 juin 2025, statue en matière d’expropriation sur la fixation de l’indemnité de dépossession d’un terrain inclus dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté, et sur l’incidence du droit de préemption urbain sur la date de référence. L’affaire oppose l’expropriante et l’expropriée quant à la prise en compte de constructions édifiées sur la parcelle, à la qualification du terrain, et à la méthode d’évaluation retenue.
Le projet a été déclaré d’utilité publique en 2017, suivi d’une déclaration de cessibilité en 2018, puis d’une ordonnance transférant la propriété la même année. À défaut d’accord amiable, la juridiction spécialisée a été saisie en 2022. Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Évry a fixé l’indemnité principale à 28 681 euros, complétée par une indemnité de remploi de 3 869 euros, en retenant pour le terrain une valeur de 30 euros/m² en zone d’habitat projeté et 14,50 euros/m² en zone d’activités.
L’expropriée a interjeté appel sur le quantum, soutenant notamment l’indemnisation du bâti et une valeur unitaire supérieure. L’expropriante a formé appel incident, contestant surtout la date de référence et la valeur au mètre carré. Le commissaire du gouvernement a également conclu sur la date de référence, sollicitant la prise en compte de l’opposabilité du plan modifié.
La difficulté juridique porte d’abord sur l’articulation des articles L.322-2 du code de l’expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque un bien est situé en ZAC et soumis au droit de préemption urbain. Elle concerne ensuite l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir, la non-indemnisation de constructions irrégulières, et la pertinence des termes de comparaison en zones à urbaniser. La cour retient la date de référence du 16 février 2023, écarte la qualification de terrain à bâtir, refuse l’indemnisation du bâti irrégulier, confirme la méthode comparative et les valeurs unitaires retenues, et arrête l’indemnité totale à 32 550 euros.
I. Détermination de la date de référence et statut urbanistique
A. La combinaison L.322-2 et L.213-4/6 en présence d’un DPU
La cour fait application du mécanisme combiné consacré par la jurisprudence récente. Elle rappelle que, selon un attendu de principe, « lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC […], la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone […]; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain […], la date de référence […] est […] la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Cette construction écarte, en cas de DPU, la date de création de la zone si un acte ultérieur du plan en délimite l’assiette avec une opposabilité plus récente.
En l’espèce, l’existence d’un DPU régulièrement institué et d’une modification simplifiée du plan approuvée puis rendue opposable conduit à retenir la date d’opposabilité du document. La cour tranche en ces termes, « il convient de retenir […] la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes […] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le 16 février 2023 ». Le choix opère une conciliation pertinente entre neutralité des plus-values induites par l’opération et sécurité de la référence normative en matière d’urbanisme.
B. Incidences sur la qualification du bien et l’emplacement réservé
La date ainsi fixée révèle un classement de la parcelle à 97 % en zone d’habitat projeté et à 3 % en zone d’activités, avec insertion dans un schéma d’ensemble. La cour refuse la qualification de terrain à bâtir, faute de constructibilité juridique à la date de référence, et faute, au surplus, de desserte suffisante appréciée à l’échelle de la zone, conformément aux conditions cumulatives de l’article L.322-3.
Elle précise également le traitement de l’emplacement réservé pour mixité sociale, saisi par le plan. Sur ce point, la solution se cale sur le texte, selon lequel « le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ». Cette règle évite d’imputer une moins-value liée au choix de planification publique, et garantit l’indifférence de la servitude au stade indemnitaire.
II. Indemnisation et évaluation de la parcelle expropriée
A. L’exclusion du droit à indemnité pour constructions irrégulières
La contestation visait la prise en compte de deux petits ouvrages et d’installations mobiles. La charge de la preuve de l’irrégularité pèse sur l’expropriant qui l’allègue, ce que la cour rappelle en s’appuyant sur la règle probatoire classique. Les pièces versées établissent l’irrégularité et l’inconstructibilité, à l’issue d’un long historique de constats et de décisions.
La cour applique ensuite l’attendu désormais stabilisé selon lequel « faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation ». L’argument tiré de la prescription de l’action en démolition échoue donc, car il ne confère aucun droit indemnisable sur l’ouvrage irrégulier.
B. La méthode comparative et l’écartement des références en zone AU
La méthode par comparaison n’était pas discutée. Restait la pertinence des termes au regard du zonage retenu à la date de référence. La cour approuve l’approche distinguant les zones à urbaniser d’habitat des zones d’activités, lesquelles obéissent à des marchés et à des horizons d’aménagement distincts. Elle écarte, pour cette raison, les cessions en zone AU proposées par l’expropriante, inadaptées à des secteurs constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble.
Les références produites par le commissaire du gouvernement, situées en zones comparables, sont retenues, avec une fourchette de 30 à 40 euros/m² en secteurs résidentiels et de 12 à 17,38 euros/m² en secteurs d’activités. La cour confirme ainsi les valeurs unitaires de 30 euros/m² pour l’emprise principale et de 14,50 euros/m² pour l’emprise minoritaire. Elle fixe l’indemnité principale à 28 681 euros, et l’indemnité de remploi à 3 869 euros, soit un total de 32 550 euros, en cohérence avec les contraintes d’aménagement et la neutralisation des effets du plan.
L’arrêt se caractérise par une mise en œuvre rigoureuse des textes de référence et une hiérarchisation claire des comparables, assurant la neutralité des effets de l’opération et la prévisibilité de l’évaluation en zone à urbaniser.
