Cour d’appel de Paris, le 26 juin 2025, n°24/15695

Par un arrêt du 26 juin 2025, la cour d’appel de Paris statue, sur renvoi après cassation, à propos de locations de courte durée dans un local d’habitation sans autorisation préalable. Le litige prend naissance lorsqu’une commune assigne les propriétaires d’un appartement, estimant caractérisé un changement d’usage soumis à autorisation au sens des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Par jugement du 13 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris prononce une amende civile d’un euro, in solidum, et statue sur les frais. Par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel de Paris élève l’amende à 20 000 euros et confirme les autres chefs. Par arrêt du 11 juillet 2024 (n° P 23-13.789), la Cour de cassation casse totalement, au visa des principes de personnalité et d’individualisation de la peine, prohibant le in solidum pour l’amende civile.

Les propriétaires soutiennent, devant la juridiction de renvoi, que le bien constituait la résidence principale de l’un d’eux, de sorte que la location touristique ne requérait pas d’autorisation, dans la limite annuelle prévue. La commune conclut à l’infraction et sollicite des amendes individuelles élevées, compte tenu du but d’intérêt général poursuivi par le régime des changements d’usage. La décision commentée tranche d’abord la question de la résidence principale au regard de l’occupation effective, puis fixe une amende individualisée, excluant toute condamnation in solidum et écartant l’argumentation constitutionnelle.

La cour rappelle d’abord que « Il n’est pas contesté devant la cour de renvoi que le local litigieux était, à usage d’habitation le 1er janvier 1970, qu’il a été donné à bail dans le cadre de locations touristiques et ce, sans qu’une autorisation de changement d’usage n’ait été obtenue. » Elle estime ensuite que « la présence […] entre trois et quatre jours par semaine dans les lieux litigieux, et ce, uniquement hors période de vacances, ne permet pas d’établir que sa durée d’occupation ait atteint huit mois par an ». Dès lors, « la mise en location du bien pour de courtes durées était subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de jours de location ». La cour en déduit que « l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée ». Sur la sanction, elle énonce que « l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum », et que « La cour n’étant pas juge de la constitutionnalité de ces dispositions […] le moyen […] doit nécessairement être écarté ». Elle infirme le jugement sur le caractère in solidum, retient la bonne foi pour une période déterminée, puis fixe une amende de 3 000 euros chacun, après avoir constaté le retour à l’habitation. « La décision entreprise sera infirmée sur le montant de cette condamnation et sur le prononcé in solidum de celle-ci. »

I. La caractérisation du changement d’usage au regard de la résidence principale

A. L’exigence d’occupation effective de huit mois et son contrôle probatoire
Le régime du changement d’usage des locaux d’habitation repose sur une autorisation préalable dans les communes concernées, sauf exception restreinte liée à la résidence principale. L’arrêt précise la méthode d’appréciation de cette exception, en vérifiant l’occupation effective au regard du seuil légal d’au moins huit mois d’occupation par année. La cour souligne, de manière concrète, que « la présence […] entre trois et quatre jours par semaine […] ne permet pas d’établir que sa durée d’occupation ait atteint huit mois par an ». Cette affirmation opère un contrôle serré de la preuve, recentré sur la réalité et la durée de l’occupation, indépendamment des nécessités professionnelles invoquées.

L’exclusion de l’exception tient donc moins à une qualification abstraite qu’à une vérification quantitative, corrélée au critère temporel légal. Le raisonnement s’inscrit dans une logique d’interprétation stricte, pour un dispositif à finalité régulatrice des marchés locaux. L’arrêt confirme que des séjours fractionnés, même réguliers, ne suffisent pas s’ils ne cumulent pas une durée globale minimale, démentant une lecture souple du seuil. Le contrôle probatoire demandé aux exploitants est d’ailleurs substantiel, ce qui impose d’anticiper la production d’éléments de présence étayés et continus.

B. L’application au cas d’espèce et la qualification de l’infraction
Les juges relèvent, d’abord, l’absence d’autorisation, ensuite l’insuffisance d’occupation pour la résidence principale, et enfin la persistance de locations touristiques. D’où la conclusion, nette, que « la mise en location du bien pour de courtes durées était subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de jours de location ». La conséquence s’impose : « Il résulte de ce qui précède que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée. »

Ce faisant, la cour articule clairement la règle et le fait, dans une progression logique. Elle ne se contente pas d’un constat d’occupation partielle, mais rattache celui-ci à la finalité du dispositif. L’économie générale du régime de l’article L. 631-7 commande de prévenir l’éviction de logements du parc résidentiel par une affectation répétée à un usage hôtelier. La solution consolide l’orthodoxie du contrôle, en rendant décisif le critère temporel, qui verrouille l’exception de résidence principale.

II. L’individualisation de l’amende civile et l’exclusion du in solidum

A. La prohibition du in solidum au regard de la nature punitive de la sanction
L’arrêt s’aligne avec la cassation intervenue le 11 juillet 2024 en rappelant la nature répressive de l’amende civile L. 651-2. Il énonce que « l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum ». La portée est double : chaque auteur supporte une sanction propre et mesurée, et la part contributive ne peut être fusionnée par un mécanisme de solidarité processuelle.

Cette affirmation assoit la cohérence du régime, rapproché des exigences classiques de la matière répressive, sans confusion des genres. La solution, fidèle au droit positif, renforce la sécurité juridique en clarifiant l’office du juge du fond sur renvoi. Elle prévient, surtout, les effets excessifs d’une solidarité qui neutraliserait l’exigence d’individualisation, cœur du contrôle juridictionnel de proportion.

B. Les critères de fixation et la modulation opérée par la juridiction de renvoi
La cour écarte les griefs constitutionnels, en rappelant son office : « La cour n’étant pas juge de la constitutionnalité de ces dispositions […] le moyen […] doit nécessairement être écarté. » Elle se concentre alors sur les critères pertinents de fixation, en intégrant la durée des locations, les revenus procurés, la diligence de retour à l’habitation, la bonne foi et la situation personnelle et financière. La décision retient expressément que « les intimés établissent leur bonne foi pour la période allant de l’année 2015 au 1er octobre 2019 », en se fondant sur une consultation juridique préalable. Elle constate, en outre, la cessation des locations au premier trimestre 2020 et « le retour à l’habitation » par une relocation classique.

Cette prise en compte nuancée illustre une individualisation exigeante, attachée à l’objectif d’intérêt général de préservation du parc d’habitation, sans négliger les éléments subjectifs. Le quantum de 3 000 euros chacun manifeste une fonction dissuasive mesurée, calibrée par la brièveté résiduelle d’exploitation, la bonne foi partiellement reconnue et la restitution rapide à l’usage d’habitation. L’arrêt infirme donc à bon droit le caractère in solidum et ajuste la sanction à l’implication personnelle de chaque auteur. « La décision entreprise sera infirmée sur le montant de cette condamnation et sur le prononcé in solidum de celle-ci. »

Cette solution, ferme sur la qualification, équilibrée sur la répression, consolide l’édifice jurisprudentiel initié par la cassation. Elle confirme une ligne de contrôle claire et prévisible, centrée sur l’occupation effective et l’individualisation de la sanction, en harmonie avec la finalité de la police des usages.