Par arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel de Paris a tranché le contentieux indemnitaire d’une éviction forcée liée à un projet d’aménagement urbain. L’espèce concerne l’exploitant d’un fonds comprenant un hôtel à vocation sociale et des locaux annexes, évincé après préemption et acquisition par l’aménageur. Par jugement du 26 septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Bobigny avait fixé l’indemnité totale à 620 402 euros, en retenant l’évaluation de l’entier fonds. L’expropriant a interjeté appel principal aux fins de réduction, tandis que l’exploitant et le commissaire du Gouvernement ont formé appels incidents poursuivant, respectivement, majoration et harmonisation des postes. Les débats ont porté sur la base de chiffre d’affaires utilisable, le ratio par comparaison adapté à l’hôtellerie sociale, et l’indemnisation des travaux non amortis et du trouble commercial.
Les faits utiles tiennent à une activité d’hébergement prépondérante, une activité de bar résiduelle, et un état de vétusté constaté lors du transport sur les lieux. La procédure, régulière, a circonscrit le litige à l’indemnité principale, au remploi, au trouble commercial et aux travaux non amortis, la clause de non-réinstallation n’étant plus discutée. La question posée était double: déterminer la méthode d’évaluation pertinente d’un fonds d’hôtellerie sociale et chiffrer les travaux non amortis en cours de bail, malgré une clause d’accession. La cour confirme la méthode comparative, écarte 2020 et refuse 2023, retient un ratio ajusté, confirme la méthode des quinze jours, et adopte une lecture comptable des amortissements. Elle arrête l’indemnité principale à 488 972 euros, fixe le remploi à 47 747 euros, confirme 15 045 euros pour trouble commercial, et alloue 105 956 euros pour travaux non amortis.
I. Détermination de l’indemnité principale
A. La base de chiffre d’affaires de référence
La cour verrouille la base factuelle et temporelle, en cohérence avec l’évaluation à la date de la décision de première instance. Elle rappelle sans ambiguïté: « LA COUR, à l’instar du premier juge, et eu égard à l’accord unanime des parties sur ce point, exclura de la base de calcul des trois derniers exercices le chiffre d’affaires de l’exercice 2020 (pièce ° 5), année de la crise sanitaire de la COVID 19, et ce, compte -tenu de son caractère exceptionnel sur les résultats. » Le traitement de l’exercice 2023 est également rejeté pour défaut de clôture et contrariété à la date de référence: « Elle rejettera la demande de la société évincée […] d’intégrer le chiffre d’affaires de l’exercice 2023 qui non seulement reste “non clôturé et à l’état provisoire” (pièce n°8) alors que nous sommes en mai 2025 mais qui surtout correspond également à l’année du jugement entrepris, date prise en considération pour l’estimation des biens. »
Le choix des exercices clos conduit, pièces comptables en main, à figer un socle moyen hors taxes: « la cour retiendra, à l’instar du premier juge, la somme globale de: 250 755 euros hors taxe […] comme chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices. » L’arrêt conforte ainsi une pratique constante: lissage triennal, exclusion des anomalies, et stricte fidélité à la temporalité légale d’évaluation. Cette base, claire et contrôlable, prépare l’étape comparative et limite les biais de croissance de dernière heure.
B. Le ratio par comparaison adapté à l’hôtellerie sociale
La qualification économique du fonds commande la sélection des comparables, la cour écartant les références inappropriées. Elle constate de manière décisive: « LA COUR, s’appuyant sur les documents comptables et fiscaux susvisés, constate, à l’instar du premier juge, la part déterminante de l’activité d’hôtellerie ou d’hébergement dans le chiffre d’affaires […] l’activité restauration n’existant plus. » S’ensuit la conservation des seules références hôtelières pertinentes: « En conséquence, la cour conservera les trois références initiales du commissaire du Gouvernement retenues par le premier juge (CG 14, 15 et 16 ) qui présentent un ratio moyen de 244%. »
La singularité d’un hôtel à vocation sociale est alors prise en compte dans un équilibre raisonné entre vétusté et valorisation. La cour tranche en ces termes: « Au regard de l’ensemble combiné de ces éléments mixtes, la cour pratiquera un abattement de 20 % sur le chiffre de 244%, soit un ratio de 195 %. » L’impact arithmétique est aussitôt arrêté: « La valeur de l’entier fonds de commerce s’élève donc à 250 755 euros ( chiffre d’affaires moyen des années 2019, 2021 et 2022) x 195 % , soit : 488 972,25 euros, somme arrondie à 488 972 euros. » La logique indemnitaire s’en trouve clarifiée: la rareté fonctionnelle et la régularité des recettes liées à l’hébergement social valorisent, tandis que la vétusté et l’absence de prestations de confort hautement normalisées justifient un abattement calibré. Le remploi découle mécaniquement de ce socle, la cour calculant « 5% jusqu’à 23 000 euros […] 10 % pour le surplus », pour aboutir à « un total de 47 747,22 euros, somme arrondie 47 747 euros. »
II. Valeur et portée des solutions accessoires
A. Travaux non amortis: rejet de l’accession et méthode comptable objective
L’arrêt distingue nettement l’éviction en cours de bail de l’éviction commerciale de fin de bail, ce qui neutralise la clause d’accession contractuelle. Il est jugé que « c’est à bon droit que le premier juge a, en l’espèce, […] écarté l’application de la règle de l’accession figurant dans le bail commercial ». La cour privilégie ensuite une quantification adossée aux écritures, écartant l’extrapolation et les suspicions non étayées. Elle relève expressément que « Leur lecture détaillée (pièces n° 3 à 7) fait ressortir à fin 2022, une somme cumulée de dotations aux amortissements de 118 628 euros. » D’où un calcul direct et sécurisant: « En déduisant cette somme du total des 29 factures, soit 224 584 euros ( HT car la société est soumise à la TVA), le montant de l’indemnité pour travaux non amortis s’élèvera à 105 956 euros. »
La solution présente une double vertu. Elle répare une dépréciation comptable certaine née de l’interruption anticipée du cycle d’amortissement, sans surcompenser ce qui l’est déjà par l’indemnité principale. Elle ancre enfin l’évaluation dans des données objectivables, opposables et vérifiables, ce qui sécurise les pratiques d’expertise et de plaidoirie dans des contextes similaires.
B. Trouble commercial: méthode conservatoire et sécurité de chiffrage
La cour confirme une méthode éprouvée lorsque l’excédent brut d’exploitation spécifique au site ne peut être isolé. Elle énonce que, « En conséquence, la cour adoptant la méthode susvisée et les motifs du premier juge exposés supra confirmera la décision entreprise sur ce point, soit une indemnité au titre du trouble commercial né de cette éviction forcée de 15 045, 30 euros, somme arrondie à 15 045 euros. » Le choix des quinze jours de chiffre d’affaires toutes taxes confondues demeure un standard jurisprudentiel de prudence, surtout en présence de structures multi-sites ou de ventilations comptables incomplètes.
Cette approche évite les doubles comptes avec la valeur du fonds et s’inscrit dans une logique de compensation limitée aux perturbations transitoires. Elle offre une prévisibilité utile aux opérateurs, tout en rappelant l’exigence de pièces analytiques pour prétendre à des méthodes plus fines fondées sur l’EBE ou le résultat d’exploitation.
L’arrêt présente enfin une portée pratique nette. Il retient la nature hôtelière sociale comme critère de comparaison pertinent, sans l’ériger en catégorie autonome, et module l’abattement en fonction d’indices concrets de vétusté et de commercialité. Il consacre, pour les travaux non amortis, une lecture strictement comptable appuyée sur les dotations constatées, favorisant une convergence des pratiques entre experts, commissaires du Gouvernement et juges de l’expropriation.
