Cour d’appel de Paris, le 30 juillet 2025, n°21/20332

Par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 juillet 2025, la juridiction réforme un jugement du Tribunal judiciaire d’Evry du 27 mai 2021. Le litige porte sur l’exigibilité de charges communes générales, de provisions pour travaux, l’imputation des frais de recouvrement et l’octroi de dommages‑intérêts pour mauvaise foi. Le syndicat a assigné un copropriétaire, propriétaire de plusieurs lots, en paiement d’arriérés de charges et de sommes liées au fonds et aux travaux. Le premier juge a débouté le syndicat, faute selon lui d’éléments suffisants, décision contre laquelle appel a été interjeté.

En cause d’appel, le syndicat sollicite la condamnation au paiement des charges approuvées, des provisions de travaux et des frais nécessaires, outre des dommages‑intérêts. Le copropriétaire reconnaît la dette au titre des charges communes générales, sous déduction des sommes versées, mais conteste les provisions pour travaux et la plupart des frais de recouvrement. La question posée tient à l’effet des décisions d’assemblée et des appels de fonds sur l’exigibilité, à la suffisance des pièces justificatives, au périmètre des frais imputables et à la possibilité de dommages‑intérêts distincts de l’intérêt moratoire. La cour infirme le jugement, condamne le copropriétaire aux charges communes générales et aux provisions de travaux, limite strictement les frais imputables et accorde des dommages‑intérêts pour mauvaise foi.

I. L’exigibilité des charges approuvées et des provisions de travaux

A. L’effet attributif d’exigibilité des décisions d’assemblée

La cour rappelle d’abord le principe directeur dégagé par le texte et la pratique des ensembles immobiliers. Elle énonce que «L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote‑part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale». La solution prolonge une jurisprudence constante, rendant inopérantes les contestations générales non assorties de griefs précis contre les décisions votées.

La cour articule ensuite l’exigibilité des appels provisionnels, distincte de l’approbation annuelle. Elle souligne que «En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible». La combinaison de ces règles confère un régime clair aux appels de fonds, dont le paiement s’impose à réception, sauf annulation des résolutions ou contestation ciblée et utile.

B. La preuve de la créance et la portée de l’actualisation en appel

S’agissant de la preuve, la cour retient les procès‑verbaux d’assemblées, les appels de fonds et le relevé individuel de charges, pièces suffisantes en l’absence de contestation sérieuse. Elle ajoute, de manière significative, que «Par application des articles 564 et 565 du code de procédure civile, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu’une demande d’actualisation de la créance en cause d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle». Cette précision sécurise l’office du juge d’appel lorsqu’il ajuste la créance à la date de ses débats.

L’espèce illustre un contrôle substantiel mais sobre de la justification. Les documents démontrent l’approbation régulière des comptes et les résolutions de travaux, puis les appels correspondants, déduction faite des versements. La cour condamne ainsi au paiement d’un solde de charges communes générales, et d’un solde autonome de provisions de travaux, chacun arrêté à une date donnée, avec intérêts à compter de la première mise en demeure.

II. Les frais imputables et la sanction de la mauvaise foi

A. La stricte limitation des frais de recouvrement nécessaires

La cour délimite rigoureusement les frais mis à la charge du copropriétaire défaillant. Elle rappelle que «En application des dispositions de l’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire». Le caractère nécessaire commande un examen concret, qui exclut les frais étrangers à la procédure utile ou non démontrés.

Sur ce fondement, plusieurs postes sont écartés. La cour note que «Le syndicat ne détaille cependant pas sa créance au‑delà de ces énonciations», ce qui justifie l’exclusion des montants non justifiés. Elle ajoute encore que «Les frais relatifs à la procédure d’injonction de payer diligentée en 2018 ne relèvent pas de la présente procédure et seront écartés». Enfin, elle tranche nettement la question des prestations du syndic: «La facture frais de gestion dossier avocat (pièces 20, 21 syndicat) ne constitue pas des diligences exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic dès lors que le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base». Ne subsistent donc que les frais expressément visés et justifiés, d’un montant limité.

B. Les dommages‑intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Sur la responsabilité, la cour s’appuie sur le texte de référence, reproduit dans la motivation. Elle rappelle que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire». Ce rappel autorise une indemnisation autonome lorsque le comportement fautif excède le simple retard indemnisé par les intérêts.

La cour qualifie précisément ce comportement au regard de la vie collective de l’immeuble. Elle affirme que «Le non‑paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la corpropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires». La caractérisation d’une mauvaise foi persistante, conjuguée à l’atteinte au financement des travaux et services collectifs, justifie l’allocation d’une somme forfaitaire. Cette sanction, proportionnée, renforce l’effectivité du régime légal des charges sans alourdir indûment la dette par des postes non nécessaires.

Au terme de ce contrôle, la cour fixe le solde des charges communes générales et des provisions de travaux, restreint les frais imputables aux seules mises en demeure justifiées, et accorde des dommages‑intérêts pour mauvaise foi. L’arrêt assure la prévisibilité du recouvrement des charges, tout en encadrant strictement les accessoires et en rappelant l’exigence de loyauté dans la communauté des copropriétaires.