Cour d’appel de Paris, le 31 mars 2020, n°22/07096

La Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2025 (Pôle 5, chambre 3, RG 22/07096), tranche un contentieux de bail commercial relatif à l’efficacité d’un commandement visant clause résolutoire, au niveau du loyer après demandes de révision successives, et aux restitutions afférentes aux charges. Un bail commercial avait été conclu en 1988, renouvelé, puis un congé avec refus de renouvellement fut délivré pour le 31 mars 2020, ouvrant droit à une indemnité d’occupation. La bailleresse a sollicité en 2017 une révision au 25 985,29 euros l’an à compter du 24 février 2017, puis prétendu une nouvelle révision triennale en 2017. Un commandement de payer fut délivré en 2018 pour les loyers des troisième et quatrième trimestres 2017. Le tribunal judiciaire, par jugement du 15 février 2022, a dit ce commandement sans effet, rejeté les demandes résolutoires, et débouté la bailleresse de son paiement. En appel, le bailleur reprend la demande d’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation, l’expulsion et un ajustement du loyer, la locataire opposant notamment l’irrégularité du commandement, le caractère indu de certaines sommes, et des restitutions sur loyers et charges.

La question centrale porte d’abord sur la détermination du loyer postérieure à la première demande de révision et sur la portée d’un commandement qui ne visait que des loyers déterminés déjà acquittés. Elle implique, ensuite, l’appréciation de la répétition et de la gravité de retards de paiement au regard d’une résiliation judiciaire, ainsi que la preuve des charges récupérables et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La Cour maintient le loyer à 25 985,29 euros annuels à compter du 24 février 2017, constate l’inefficacité du commandement de 2018, refuse la résiliation judiciaire, admet la récupération de la taxe par clause de renvoi, rectifie les décomptes, et condamne la locataire à un solde limité de 2 148,83 euros.

I. Détermination du loyer et inefficacité du commandement

A. L’absence d’acceptation non équivoque de la révision de 2017

La Cour rappelle que la première demande de révision a produit effet au 24 février 2017, au montant annuel de 25 985,29 euros accepté par la locataire. La seconde initiative de décembre 2017 ne pouvait valoir modification unilatérale, faute d’accord. Les paiements trimestriels de 7 778,70 euros intervenus entre 2020 et 2022 ne suffisent pas à démontrer une adhésion claire, dans un contexte de facturations persistantes au montant contesté. L’arrêt décide en ces termes: « En conséquence, il apparait que le loyer annuel s’élève à la somme de 25 985,29 euros à compter du 24 février 2017 et qu’il n’a pas été augmenté à compter du 1er janvier 2020. » Cette affirmation écarte toute théorie de l’acceptation tacite par la seule exécution, en l’absence d’éléments non équivoques corroborant la volonté d’accepter la seconde révision.

Le raisonnement s’inscrit dans la logique contractuelle de stabilité du prix convenu après une révision valablement acceptée, tant que le nouveau chiffre n’est pas arrêté d’un commun accord ou judiciairement. La Cour neutralise les effets d’écritures de loyers appelant des sommes supérieures, et protège l’argumentaire de la locataire qui avait manifesté son opposition en 2018. L’économie du bail et la cohérence du mécanisme de révision en sortent clarifiées, ce qui limite les situations d’errance comptable causées par des appels de loyers erronés et suivis de paiements machinalement exécutés.

B. La limitation de l’injonction aux loyers exigés et ses effets

L’examen du commandement de payer montre qu’il ne visait que les loyers des troisième et quatrième trimestres 2017. La somme totale exigée correspondait à deux termes au loyer trimestriel de 6 496,32 euros, exclusives des charges. Or, ces sommes étaient acquittées avant la délivrance, de sorte que l’injonction ne reposait pas sur une créance exigible au titre précisément visé. La Cour énonce ainsi la règle de précision, d’une grande clarté pédagogique: « La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. »

En conséquence, la clause résolutoire ne pouvait jouer dès lors que la dette visée n’existait pas. La Cour conclut nettement: « En conséquence, le commandement du 30 novembre 2018 n’a pas pu faire jouer la clause résolutoire insérée au bail. » La solution est classique: le juge enferme l’analyse dans le périmètre strict de l’acte délivré, sans ouvrir à d’éventuels arriérés extérieurs au commandement. Elle consacre une exigence de loyauté procédurale dans l’usage de la clause résolutoire, qui suppose un commandement utile, ciblé et vérifiable par le preneur, au risque sinon d’un formalisme vidé de sa finalité curative.

II. Portée et appréciation

A. La résiliation judiciaire après congé et l’exigence de gravité des manquements

La Cour admet la recevabilité d’une demande de résiliation judiciaire malgré un congé délivré, conformément à la jurisprudence de la troisième chambre civile (3e Civ., 12 juillet 2011, n° 10-19.047). Elle l’exprime clairement: « Dans ces conditions, la délivrance par la bailleresse d’un congé avec refus de renouvellement du bail et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, suivant acte du 25 septembre 2019, n’est pas un obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. » Reste l’appréciation de la gravité des retards imputés à la locataire, dans un contexte de facturations non concordantes et de périodes de réglages anticipés.

L’arrêt retient des retards, parfois longs, mais ponctués de régularisations et d’acomptes anticipés, certains retards demeurant excusables au regard des vérifications nécessitées par les demandes de révision. La Cour tranche par une formule décisive: « Au vu de l’ensemble de ces éléments, dans un contexte où l’occupation des locaux par la locataire est particulièrement longue, où la bailleresse a réclamé pendant plusieurs années un montant erroné de loyer obligeant la locataire à des vérifications avant paiement et où les retards de paiement de la locataire n’ont pas été systématiques et étaient pour certains d’entre eux excusables, les retards de paiement de la société Marionnaud Lafayette ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail. » Le contrôle de proportionnalité domine, en cohérence avec l’article 1184 ancien, et privilégie une lecture pragmatique des relations contractuelles.

B. Charges récupérables, preuve des dépenses et solde des comptes

S’agissant des charges, la Cour rappelle la double exigence de convention et de preuve. Elle affirme d’abord le principe probatoire: « Il est constant, en application des articles 1134 alinéa 1er et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que pour conserver les sommes versées par le preneur au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions. » Elle valide ensuite l’imputation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par clause de renvoi au décret de 1982: « Par une clause claire et précise de renvoi à ce décret, le bail opère le transfert de la charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire. »

La conséquence concrète est équilibrée. La Cour admet la récupérabilité de la taxe, mais retranche les provisions non justifiées sur certaines périodes. Elle rectifie également le trop-perçu de loyers entre 2020 et 2022, pour aboutir à une condamnation résiduelle de 2 148,83 euros arrêtée au 31 décembre 2024. La solution illustre un office de récolement des comptes, où le juge recompose l’équilibre contractuel en appliquant strictement la charge de la preuve, tout en respectant la lettre des stipulations.

Enfin, sur les dépens et les frais irrépétibles, l’arrêt retient une répartition conforme à la réciprocité des succès et échecs: « A hauteur d’appel, chaque partie succombe partiellement. En conséquence, chaque partie conservera les dépens de la procédure d’appel qu’elle a exposés. » La cohérence d’ensemble se maintient, la Cour confirmant ce qui doit l’être et infirmant pour corriger la dette exacte, dans une motivation claire, précise et pleinement intelligible.