Cour d’appel de Paris, le 4 juillet 2025, n°24/07378

Rendue par la cour d’appel de Paris le 4 juillet 2025, la décision commente une vente d’un lot décrit comme « le lot numéro six (6) dans le bâtiment A, au 2ème étage, porte de gauche sur le palier, un studio à aménager dans un grenier ». Le bien dépend d’un ensemble rénové et divisé, avec des travaux sur parties communes annoncés comme en cours lors de l’acte. Les acquéreurs ont relevé une absence de séparation des parties privatives, un accès par un autre lot et l’absence de raccordements essentiels.

Le tribunal judiciaire de Fontainebleau, le 7 avril 2021, a prononcé la résolution et accordé des indemnités, tout en déboutant les demandes contre le notaire et les appels en garantie contre l’agent et l’assureur de la venderesse. En appel, la venderesse contestait la résolution, soutenant que l’aménagement incombait aux acquéreurs, tandis que ces derniers sollicitaient la condamnation du notaire et l’actualisation de leur préjudice. L’agent opposait la prescription, et les assureurs contestaient leur garantie.

La question principale portait sur l’étendue de l’obligation de délivrance dans une vente d’un « studio à aménager » en copropriété, incluant l’individualisation physique du lot et l’accès autonome. Des questions connexes concernaient la responsabilité notariale, la faute de l’agent, le point de départ de la prescription et la date du fait générateur d’assurance. La cour confirme la résolution, actualise le préjudice matériel, écarte la responsabilité du notaire et de l’agent, et refuse la garantie de l’assureur, par une motivation structurée et cohérente.

I – Le sens de la décision: une délivrance conforme exige individualisation et raccordements

A – La qualification du manquement: absence d’autonomie et d’équipements essentiels

La cour retient des constatations factuelles claires, notant qu’« il n’y a aucune séparation entre les parties communes et les parties privatives ». Elle souligne encore que « le studio n’est pas alimenté en eau » et qu’il « n’est pas raccordé aux réseaux d’alimentation en eau et en électricité et ne comporte pas de réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes ». Ces indications décrivent un bien dépourvu des attributs minimaux d’un lot habitable, même vendu à aménager.

La qualification juridique est nette. L’obligation de délivrance ne se réduit pas à une transmission matérielle, mais implique la conformité à l’objet convenu. Il s’agit ici d’un lot devant être individualisé et accessible de manière autonome, à tout le moins pour ce qui relève des parties communes et des réseaux de base. La cour précise qu’il incombait « de réaliser l’ensemble des travaux permettant d’identifier leur lot », ce qui inclut la création des cloisons séparatives et d’une entrée depuis le palier. L’effort d’aménagement privé ne peut suppléer la carence structurelle des éléments communs indispensables.

Cette interprétation s’accorde avec la clause selon laquelle le vendeur supporte « le coût des travaux en cours d’exécution ». Le dossier montre une cessation des travaux imputable à la venderesse, immédiatement après la vente. La cour constate ainsi que la venderesse « a manqué à son obligation de délivrance conforme », la non-conformité portant sur l’identité même du lot et ses conditions d’usage élémentaires.

B – Les conséquences contractuelles: résolution et indemnisation appropriées

L’atteinte à la délivrance conforme touchant l’essence du bien vendu justifie la résolution. La cour approuve la solution des premiers juges, ayant « prononcé la résolution de la vente », et confirme corrélativement les restitutions. La logique résolutoire s’impose, dès lors que l’inexécution prive les acquéreurs de l’utilité convenue et que la carence affecte des travaux relevant du vendeur.

L’évaluation du préjudice matériel est validée et actualisée. La cour retient des postes liés au financement, aux taxes et à l’assurance, forçant la cohérence temporelle de l’indemnisation. Elle ajoute, en des termes précis, qu’« il convient d’y ajouter la somme de 3 228,97 euros », ce qui traduit une prise en compte mesurée des charges postérieures. Le préjudice moral n’est pas réévalué, la cour maintenant un équilibre compatible avec l’office du juge de l’indemnisation.

La portée pratique est claire pour les ventes « à aménager » en copropriété. La dissociation entre travaux d’aménagement privatifs et travaux structurants de séparation et d’accès est réaffirmée. La solution rappelle que la liberté contractuelle ne permet pas d’éluder les obligations essentielles qui conditionnent la consistance du lot et sa circulation autonome.

II – La valeur et la portée: clarification des responsabilités notariale et intermédiaire, et du risque assurable

A – Le notaire instrumentaire: limite du devoir de conseil face à l’absence d’indices

La décision écarte la responsabilité notariale en des termes précis. Elle énonce que « le notaire n’est pas tenu de visiter le bien vendu et de s’assurer qu’il est conforme à l’objet de la vente ». Elle ajoute qu’« il ne disposait d’aucun élément qui lui aurait permis de constater sa non-conformité ». La motivation se concentre sur les indices disponibles au jour de l’acte, critère classique de déclenchement d’un devoir d’investigation accru.

Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence distinguant devoir d’efficacité et devoir d’ingérence matérielle. Le notaire doit éclairer sur la portée des clauses, sécuriser la chaîne des titres et proposer des garanties juridiques. Il n’a pas, sauf anomalie apparente, l’obligation de contrôler l’exécution matérielle de travaux en cours. Certes, un séquestre partiel du prix peut être conseillé en présence de risques identifiés. Mais l’arrêt considère qu’aucun signal ne commandait ici une mesure de sécurisation spécifique.

La valeur de l’arrêt tient à cette ligne de partage. Le devoir de conseil demeure élevé sur les risques juridiques, tandis que l’examen du chantier ne se présume pas. L’équilibre protège la sécurité des actes sans déplacer indûment sur le notaire la charge d’une délivrance matérielle qui pèse d’abord sur le vendeur.

B – L’agent intermédiaire et l’assureur: examen de la faute, prescription et fait générateur

Sur l’action en garantie contre l’intermédiaire, la cour rejette toute responsabilité faute de grief caractérisé. Elle indique que la venderesse « ne précise pas la faute qui justifierait l’engagement de sa responsabilité ». L’agent, fût-il intervenu au-delà d’un simple apport d’affaires, doit avoir manqué à une obligation déterminée pour être tenu. L’exposé de la mission, sans démonstration d’un manquement causal, demeure insuffisant.

La cour clarifie le point de départ de la prescription de l’action récursoire, en le fixant au jour de l’assignation principale. Elle précise que « c’est à cette date que doit être fixé le point de départ de la prescription quinquennale ». La solution, conforme à la logique de l’action en garantie, consacre une lisibilité accrue pour les recours en chaîne, en alignant l’exigibilité du droit d’agir sur la survenance procédurale pertinente.

S’agissant de l’assureur du vendeur, la garantie est écartée par l’identification d’un fait générateur postérieur à la résiliation. La cour relève, à propos de l’arrêt des travaux, que « c’est donc à cette date que se situe le fait générateur du sinistre ». La date opératoire placée après la résiliation exclut la prise en charge, quelle que soit la gravité de la non-conformité. La motivation réaffirme l’importance décisive de la chronologie factuelle sur le déclenchement de la garantie.

L’ensemble dessine une répartition des risques cohérente. Le vendeur supporte l’inexécution de la délivrance. Le notaire n’est pas transformé en maître d’œuvre d’office. L’agent n’est pas tenu sans faute prouvée. L’assureur voit sa garantie bornée par l’événement générateur pertinent. La cohésion de ces lignes directrices conforte l’opérabilité des ventes en copropriété rénovées, sans diluer les responsabilités essentielles.

L’arrêt clôt logiquement le litige en confirmant « le jugement en toutes ses dispositions », tout en ajustant la réparation du poste matériel. La solution, ferme mais mesurée, éclaire la pratique des ventes « à aménager » et stabilise les critères de mise en cause des professionnels et des assureurs. Elle propose, par des attendus précis et cités, une grille de lecture utile à la prévention des contentieux futurs.