Rendue par la Cour d’appel de Paris le 4 septembre 2025, la décision tranche plusieurs questions relatives à l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation d’un bail commercial, à l’étendue des pouvoirs du juge des référés, ainsi qu’à l’incidence de taxes et de la TVA sur le quantum. Les faits essentiels sont simples. Un bail commercial conclu en 2014 prévoyait un dépôt de garantie et une minoration de loyer pendant dix ans en contrepartie de travaux. Un congé a été délivré pour le 31 janvier 2024, la restitution étant différée. En référé, le premier juge a notamment constaté la résiliation, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation provisionnelle TTC et rejeté une provision pour manquement aux travaux. En appel, l’occupant ne discute plus l’expulsion, conteste le principe et le montant de l’indemnité, sollicite un cantonnement sur la base du loyer expiré, l’exclusion de la TVA, et une prise en compte du dépôt de garantie. Les bailleurs concluent à l’irrecevabilité des demandes nouvelles, à la confirmation de la provision d’occupation, et à l’allocation d’une provision pour défaut de travaux. La cour admet la recevabilité des nouvelles prétentions en ce qu’elles tendent à faire écarter les demandes adverses, retient le caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation et l’absence de contestation sérieuse sur son principe, en fixe le montant selon la valeur locative approchée par le loyer contractuel augmenté des taxes mais hors TVA, déclare irrecevable la compensation en référé tout en y voyant une contestation sérieuse justifiant une déduction au titre du dépôt, rejette la provision pour travaux et l’abus de droit d’agir. Elle énonce notamment que « l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et non contractuelle », et que « le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ».
I. Le référé comme vecteur d’une indemnité d’occupation à caractère indemnitaire
A. Le principe indemnisatoire et l’absence de contestation sérieuse
La cour réaffirme le cadre du référé provision au regard de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, en rappelant que « le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ». Elle souligne que la créance née du maintien dans les lieux sans titre n’a pas une source contractuelle mais délictuelle, ce qui neutralise l’objection tirée de l’expiration du bail. L’arrêt énonce ainsi que « l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et non contractuelle, dans la mesure où elle compense le préjudice subi par le propriétaire du fait du maintien dans les lieux de l’occupant sans titre, de sorte que la résiliation du contrat ne saurait caractériser une contestation sérieuse quant au principe de cette indemnité ».
Ce rappel de principe est conforme à la finalité de l’indemnité d’occupation, distincte du loyer par sa cause et par son régime. La cour écarte également l’argument tenant à l’impossibilité pour le juge des référés d’apprécier une somme de nature indemnitaire, en indiquant que « celui-ci peut accorder une provision sur une condamnation de nature indemnitaire dans la limite du montant non sérieusement contestable de l’évaluation du préjudice subi ». Le terrain du référé demeure ainsi ouvert dès lors que la dette, dans son principe, ne prête pas à une contestation sérieuse, et que son évaluation peut s’appuyer sur des paramètres objectivables.
B. La méthode de calcul: valeur locative, taxes, exclusion de la TVA
S’agissant du quantum, la cour pose une méthode claire et pragmatique. Elle affirme d’abord que « en l’espèce, ce quantum est non sérieusement contestable à hauteur de la valeur locative réelle du bien occupé ». Puis elle admet l’usage du loyer contractuel à titre d’indice pertinent, malgré la résiliation, en jugeant que « si le bail est résilié, cette valeur peut néanmoins être appréciée en prenant en considération le loyer contractuel ». Elle tranche l’ambiguïté née des stipulations divergentes du bail en retenant « seul le montant le plus faible, à savoir 134 103 euros par an, soit 11 175,25 euros par mois correspond à la valeur locative non sérieusement contestable du bien ». La cohérence du référé est ici préservée par le choix du montant minimal objectivé dans l’acte, réduisant le champ du débat au fond.
La cour délimite ensuite les composantes de l’indemnité. D’une part, « ce montant doit également comprendre les taxes que le bail met expressément en son article 13 à la charge du preneur et dont l’indemnité doit compenser l’absence de perception », de sorte que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux entrent dans l’assiette provisionnelle. D’autre part, « il ne comprend en revanche pas la TVA alors que le principe de la sujétion des parties à celle-ci est sérieusement contestable ». Cette exclusion s’inscrit dans la logique du référé: la TVA suppose d’examiner la nature de la relation après résiliation et les modalités d’option fiscale, ce qui relève du fond. La cour clôt la séquence en fixant une somme précise, en ces termes: « le montant de l’indemnité d’occupation sera dès lors fixé à 12 998,41 euros par mois ». La solution apporte une grille opératoire équilibrée, en admettant les taxes refacturables liées à la jouissance, mais en suspendant la TVA à un débat de fond.
II. La portée de l’arrêt sur les limites du référé et l’équilibre des créances
A. La compensation en référé: irrecevabilité formelle, effet matériel
La juridiction d’appel rappelle, dans une ligne constante, que la compensation légale suppose des créances certaines, liquides et exigibles. Elle juge ainsi que « il n’appartient pas à la juridiction des référés d’ordonner la compensation de créances réciproques, celles-ci n’étant pas liquides et exigibles », et en déduit logiquement que « la demande de compensation est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des référés ». Toutefois, la cour aménage le traitement du dépôt de garantie en référé sur le terrain de l’appréciation du “non sérieusement contestable”.
La motivation est nette. Après avoir relevé l’état des lieux de sortie, elle constate qu’« une somme d’au moins 20 000 euros aurait dû être restituée (…) au titre du dépôt de garantie ». Elle en tire la conséquence suivante: « par suite, la provision totale allouée au titre des indemnités d’occupation (…) n’est sérieusement incontestable qu’après déduction de la somme de 20 000 euros ». La technique est convaincante. Le référé n’ordonne pas la compensation, mais il ajuste le niveau de la provision en intégrant une créance de restitution suffisamment évidente. L’arrêt concilie ainsi l’interdit procédural de la compensation en référé avec la vocation du référé provision: ne contraindre au paiement immédiat que ce qui n’est pas sérieusement discuté.
B. Les demandes accessoires: provision pour travaux, restitution des sommes et abus
La cour confirme le refus d’une provision relative aux travaux stipulés au bail, en raison de l’indétermination de l’obligation alléguée et du débat nécessaire sur son exécution. Elle souligne que « l’obligation d’indemnisation de la société preneuse pour manquement à son obligation à ce titre est sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision ». L’examen des rapports techniques et des stipulations ne peut être sommaire, ce qui justifie la réserve au fond. La solution maintient l’économie du référé: l’urgence n’autorise pas à trancher un différent technique complexe sous couvert de provision.
S’agissant des restitutions après infirmation, la cour énonce une règle procédurale sobre et utile, rappelant que « la décision d’infirmation constituant un titre exécutoire pour obtenir le recouvrement des sommes versées en exécution de la décision réformée, la demande de remboursement à ce titre est donc sans objet ». L’économie de moyens préserve la lisibilité de l’exécution. Enfin, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est rejetée, la preuve d’un détournement du droit d’ester faisant défaut en l’espèce. La portée est claire: le contrôle de proportionnalité en référé ne se mue pas en sanction dès lors que le débat présente de réelles interrogations juridiques.
L’arrêt présente ainsi une double vertu. Il sécurise la méthode d’évaluation provisionnelle de l’indemnité d’occupation en combinant valeur locative, taxes refacturables et exclusion de la TVA discutée. Il clarifie les limites du référé face aux mécanismes de compensation, en permettant une prise en compte concrète du dépôt de garantie au stade du “non sérieusement contestable”, sans empiéter sur les pouvoirs du juge du fond.
