Cour d’appel de Paris, le 4 septembre 2025, n°24/20254

Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour d’appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, se prononce sur des sanctions relatives aux meublés touristiques. La juridiction est saisie après une ordonnance du 19 juin 2024 ayant infligé des amendes pour changement d’usage et manquement au régime déclaratif. Les demandes dirigées contre l’autre défenderesse ont été rejetées, seul l’appelant ayant été condamné et ayant interjeté appel. L’appelant soutenait avoir réuni plusieurs lots constituant son logement, occupé à titre principal, et n’avoir proposé que des chambres chez l’habitant. La commune arguait de deux logements autonomes loués comme logements entiers, d’annonces distinctes, et de l’absence d’enregistrement préalable prévu par le code du tourisme. La question portait sur la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, l’exception de résidence principale, et la caractérisation des manquements allégués. La cour confirme l’usage d’habitation à la date de référence, écarte la résidence principale au-delà de 2016, constate les infractions, mais réduit le quantum des amendes.

I. La qualification d’habitation au 1er janvier 1970 et l’exception de résidence principale

A. Les exigences probatoires au 1er janvier 1970

La cour rappelle la charge probatoire pesant sur la commune pour établir l’affectation d’habitation à la date pivot, au sens de l’article L. 631-7 CCH. Elle s’aligne sur la jurisprudence récente de la troisième chambre civile: « Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié). » Partant, la pièce H2 du 6 octobre 1970 est jugée insuffisante seule, mais corroborée par un faisceau d’indices antérieurs précis et concordants. Le calepin des propriétés bâties, la contribution mobilière, la déclaration de 1955, le bulletin individuel de 1968 et les listes électorales établissent l’usage d’habitation. La motivation tient ainsi compte de la date de référence, de l’admissibilité de tous modes de preuve, et de l’inopérance des seules déclarations postérieures.

B. La stricte appréciation de la résidence principale du loueur

L’exception de l’article L. 631-7-1 A CCH est rappelée dans ses termes, conditionnée par la preuve d’une résidence principale effective. « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. » Il incombe à l’appelant d’en rapporter la preuve, la domiciliation fiscale étant jugée insuffisante sans éléments d’occupation concordants et contemporains. Les abonnements, salaires, assurances et taxes produits postérieurement sont relativisés, l’existence d’autres baux et d’annonces de « logement entier » emportant la conviction. « Il s’agit nécessairement d’un « logement entier » et non d’une partie d’un logement. » Seule l’année 2016 est retenue comme occupation principale, ce qui ne neutralise pas le régime du changement d’usage pour les années suivantes. Il en découle l’examen des manquements, à l’aune des définitions du meublé de tourisme et des obligations locales d’enregistrement.

II. La caractérisation des manquements et la modulation des sanctions

A. Changement d’usage et enregistrement des meublés de tourisme

La juridiction retient des locations répétées de courte durée à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, en l’absence d’occupation principale démontrée. La thèse des chambres chez l’habitant est écartée au vu des annonces, des photographies, des commentaires et des constats menant à une qualification de logement entier. « La qualification de « chambres d’hôte » et celle de « chambre chez l’habitant » n’ont été retenues. » Il est en outre relevé un défaut d’enregistrement préalable en application de l’article L. 324-1-1 et de la délibération locale instituant la procédure. Le manquement n’est répréhensible que depuis le 25 novembre 2018, période retenue jusqu’en janvier 2021 au terme d’un contrôle documentaire et factuel circonstancié.

B. Le quantum des amendes entre intérêt général et situation personnelle

La cour expose des critères guidant la fixation des amendes civiles, conciliant efficacité normative et proportionnalité, afin de prévenir un détournement massif du parc d’habitation. « L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 14] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. » Les revenus substantiels tirés des locations fréquentes, l’opacité des relevés, et la désactivation tardive de l’annonce justifient la sévérité retenue. Toutefois, la perception d’un revenu de solidarité et la présence d’un enfant conduisent à ramener les amendes à 30 000 euros et 3 000 euros. La demande de délais est rejetée, l’exécution ayant déjà couru, l’appelant demeurant condamné aux dépens et à une indemnité procédurale raisonnable.