Cour d’appel de Paris, le 4 septembre 2025, n°25/01101

La cour d’appel de Paris, statuant en référé, a rendu un arrêt le 4 septembre 2025. Cette décision intervient dans un litige opposant l’acquéreur d’un local commercial à la société qui l’occupe et à ses dirigeants. L’acquéreur demandait initialement l’expulsion des occupants et le paiement d’une indemnité. Le tribunal de première instance avait fait droit à ces demandes. La cour d’appel, saisie par les occupants, devait déterminer si les conditions du référé étaient réunies pour ordonner l’expulsion et accorder une provision sur les loyers. Elle infirme l’ordonnance de première instance en rejetant la demande d’expulsion mais accorde une provision sur les loyers dus.

La définition restrictive du trouble manifestement illicite en référé

L’exigence d’une violation évidente du droit pour caractériser le trouble. Pour ordonner une mesure en présence d’une contestation sérieuse, l’article 835 du code de procédure civile exige un trouble manifestement illicite. La cour rappelle que ce trouble « désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (Motifs). Elle précise que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite » (Motifs). Cette définition impose une appréciation stricte de l’illicéité, qui doit être immédiatement perceptible sans analyse approfondie du fond du droit.

L’impossibilité de constater un tel trouble en cas de contestation sérieuse sur le titre. En l’espèce, la cour estime que l’occupation sans titre n’est pas établie avec l’évidence requise. Elle relève une contestation sérieuse sur l’existence et l’opposabilité du bail commercial invoqué par l’occupant. Elle constate la production d’un bail et d’une cession enregistrée, donnant date certaine à l’acte. Elle note aussi que « le premier juge ne pouvait pas, sans excéder ses pouvoirs, retenir avec l’évidence requise en référé que la société SPI 4 Capital n’avait pas connaissance de ce que les locaux dont elle se portait acquéreur n’étaient pas loués à un tiers » (Motifs). Dès lors, le juge des référés ne peut trancher cette question complexe, renvoyée au juge du fond.

La souplesse du pouvoir d’allocation d’une provision en référé

La démonstration d’une obligation non sérieusement contestable. Sur le second volet, la cour rappelle les conditions de l’article 835 alinéa 2. Elle indique qu' »une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain » (Motifs). Pour accorder une provision, le juge doit constater que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La charge de la preuve de cette contestation sérieuse incombe au défendeur, conformément aux principes généraux de la procédure civile.

L’application au cas d’espèce aboutissant à l’octroi d’une provision. La cour applique ce principe aux loyers réclamés. Elle observe que l’occupant « revendique être la locataire du local litigieux et qu’elle ne conteste pas sa qualité de propriétaire de celui-ci, ni ne soutient lui avoir réglé les loyers ainsi réclamés » (Motifs). L’absence de contestation sur la propriété et sur le défaut de paiement rend l’obligation de payer un loyer non sérieusement contestable. La cour peut donc condamner l’occupant à payer une provision correspondant aux loyers échus, calculée selon les termes du bail produit.

Cet arrêt illustre la distinction opératoire entre les pouvoirs du juge des référés. Il rappelle la rigueur nécessaire pour caractériser un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expulsion, qui ne peut intervenir qu’en l’absence de débat sérieux sur le titre d’occupation. À l’inverse, il démontre la facilité avec laquelle une provision peut être allouée lorsque l’obligation de paiement, découlant d’une situation de fait non contestée, est établie. Cette décision renforce la sécurité juridique des occupants en protégeant leur droit au juge du fond lorsque leur titre est sérieusement discuté. Elle rappelle aussi que l’occupation des lieux, même contestée, n’exonère pas du paiement d’une redevance lorsque la propriété de l’acquéreur est admise.