Cour d’appel de Paris, le 6 juillet 1989, n°23/07970

La Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2025, statue sur la restitution d’un dépôt de garantie en matière de bail d’habitation et sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L’enjeu concret tient au point de départ, au mode de calcul et à l’articulation de cette majoration avec les intérêts moratoires.

Un bail d’habitation a été conclu le 2 mars 2020, avec un dépôt de garantie de 4 808 euros. Un état des lieux de sortie a été établi le 8 février 2021, la locataire n’ayant plus accès aux lieux à compter de cette date. Le bailleur a conservé le dépôt; plusieurs mises en demeure ont été adressées, après une tentative de conciliation demeurée sans effet.

Par jugement du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné le bailleur à verser 5 769,60 euros, pénalités incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. La locataire a relevé appel, sollicitant un recalcul des pénalités sur une période plus longue, à titre principal jusqu’au recouvrement effectif, subsidiairement jusqu’au jugement de première instance; l’intimé est demeuré défaillant.

La question posée à la juridiction du second degré est double. Elle concerne, d’une part, la date exacte de remise des clefs déterminant le déclenchement de la majoration mensuelle de dix pour cent du loyer en principal; elle vise, d’autre part, la possibilité de cumuler cette majoration avec les intérêts au taux légal avant leur liquidation judiciaire. La Cour retient que les clefs ont été remises le 8 février 2021, fixe l’échéance de restitution au début avril 2021, et calcule la majoration sur dix-neuf mois, de mai 2021 à novembre 2022. Elle précise en outre le régime des intérêts, réservés à compter du jugement liquidant les pénalités. L’analyse portera d’abord sur le sens de la solution et son calcul (I), puis sur sa conformité au droit positif et sa portée pratique (II).

I – Le sens de la solution

A – La remise des clefs comme point de départ de la majoration

La cour rappelle le texte de référence et en donne lecture. Elle souligne que « En vertu de l’article 22, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) ». Elle cite immédiatement la conséquence attachée au retard: « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (…) ».

L’arrêt précise ensuite la règle prétorienne qui fixe concrètement le point de départ: « En application de ces règles, la date de la remise des clefs fixe détermine celle à compter de laquelle les pénalités doivent être calculées en cas de non restitution du dépôt de garantie par le bailleur. Le délai tenant à la restitution du dépôt de garantie majoré court à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ». La Cour d’appel rattache ainsi le calcul au fait objectif de la remise des clefs, corroboré par l’état des lieux de sortie et les courriers versés, ce qui écarte toute référence à la date des mises en demeure.

B – Le mode de calcul, l’imputation des sommes dues et l’exclusion de tout cumul d’intérêts

Après avoir fixé la date de remise des clefs au 8 février 2021, la Cour estime que l’échéance de restitution expirait au début du mois d’avril 2021; la première « période mensuelle commencée en retard » court donc à compter de mai 2021. Elle en déduit un calcul de dix-neuf périodes jusqu’au jugement du 25 novembre 2022, pour une majoration totale de 4 567,60 euros, correspondant à dix pour cent d’un loyer mensuel de 2 404 euros sur dix-neuf mois. Elle ajoute le dépôt de garantie de 4 808 euros, puis impute le reliquat de loyer de 1 202 euros, afin d’aboutir à 8 173,60 euros.

La Cour fixe enfin l’articulation avec les intérêts moratoires et énonce un principe clair: « Il est précisé que la majoration résultant de l’article 22 précité ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par l’article 1153 du code civil et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant ». Elle en tire la conséquence immédiate, exprimée sans ambiguïté: « Les intérêts au taux légal courent donc à compter du jugement rendu le 25 novembre 2022 ». L’économie du dispositif s’en trouve sécurisée, la majoration tenant lieu de sanction autonome du retard jusqu’à sa liquidation.

II – Valeur et portée

A – Conformité au droit positif et continuité jurisprudentielle

La solution s’inscrit dans une ligne constante qui rattache la sanction au fait générateur objectif qu’est la remise des clefs. L’arrêt reprend la formule déjà admise par la haute juridiction: « Le délai tenant à la restitution du dépôt de garantie majoré court à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 novembre 2019, n° 18-17.729). Le choix de cette date évite les incertitudes attachées aux échanges postérieurs et neutralise les aléas des mises en demeure successives.

La Cour d’appel réaffirme également la règle gouvernant les imputations, telle que rappelée par la jurisprudence: « Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-10.033). Le calcul opéré — ajout du dépôt, application de la majoration, imputation du reliquat — respecte la lettre des textes et l’économie du bail d’habitation.

B – Enjeux pratiques, sécurité des acteurs et discussion critique

La décision clarifie utilement le calendrier de la sanction. En fixant l’échéance à deux mois après la remise des clefs et en comptant chaque période entamée, elle confère une prévisibilité immédiate aux parties. La référence à l’état des lieux de sortie comme indice concordant de la remise est pragmatique, dès lors que la perte d’accès aux lieux est établie par pièces. Ce rattachement factuel limite les contentieux sur des dates discutées.

L’exclusion de tout cumul avant la liquidation est cohérente avec la finalité de la majoration, qui tient lieu de sanction autonome. Le rappel selon lequel « ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant » assure une juste mesure de la réparation, sans superposition de charges. On peut toutefois observer que, dans les situations de retard très prolongé, l’absence d’intérêts avant liquidation peut paraître peu incitative; la constance du pourcentage mensuel et l’effet multiplicateur des périodes atténuent cependant cette réserve.

La portée de l’arrêt est immédiatement opérationnelle. En consacrant le décompte sur dix-neuf mois, la Cour d’appel confirme que la majoration court jusqu’à la décision liquidant les pénalités, lorsque la restitution n’est pas intervenue. La solution, strictement alignée sur le texte et les précédents, sécurise les pratiques des professionnels de la gestion immobilière et éclaire les locataires sur l’étendue de leurs prétentions en cas de retention injustifiée du dépôt. Elle fournit, enfin, un guide de calcul simple, centré sur la remise des clefs, la justification des sommes imputées et la temporalité des intérêts légaux.