Cour d’appel de Paris, le 6 juin 2016, n°21/19485

La Cour d’appel de Paris, 18 juin 2025, tranche un litige relatif à la validité de résolutions d’assemblée générale mêlant charges communes et dépenses de services spécifiques. L’affaire concerne une copropriété dotée d’appartements services, de parties communes spécifiques et de prestations d’accueil, de sécurité et de restauration prévues par le règlement. L’assemblée du 6 juin 2016 a approuvé des comptes et des budgets, générant une contestation ciblée sur la compétence de vote.

Après une demande initiale d’annulation totale, le tribunal judiciaire de Paris, 14 septembre 2021, a déclaré l’action irrecevable en ce qu’elle visait l’ensemble de l’assemblée. En appel, seules trois résolutions sont discutées, ainsi décrites par l’arrêt: «Ces résolutions ont respectivement approuvé les comptes de l’exercice 2015 (résolution n°5), le budget prévisionnel de l’exercice 2016 (résolution n°10) et le budget prévisionnel de l’exercice 2017 (résolution n°11).» Les prétentions opposées portent sur l’exigence d’assemblées spéciales lorsque des dépenses spécifiques sont en cause, et sur les effets procéduraux des demandes.

La question posée est la suivante: l’approbation des comptes et budgets comportant des postes afférents à des parties communes spécifiques relève-t-elle d’un vote réservé aux seuls propriétaires d’appartements services, conformément aux articles 24, 41-1 et 41-2 de la loi de 1965 et au règlement de copropriété. La cour annule la résolution 5 approuvant les comptes 2015, rejette l’annulation des budgets 2016 et 2017 faute de preuve, écarte l’abus, partage les dépens et refuse la dispense fondée sur l’article 10-1.

I. La compétence exclusive des assemblées spéciales pour les dépenses spécifiques

A. Cadre légal et clauses du règlement

Le texte légal autorise un vote restreint lorsque des dépenses individualisées pèsent sur une catégorie de copropriétaires. L’arrêt rappelle ainsi que «lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses». Ce mécanisme s’articule avec la faculté d’instituer des services spécifiques: «le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques», et d’affecter des parties communes à ces services: «le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables.»

Le règlement en cause suit exactement ce schéma. L’arrêt note que «le règlement de copropriété stipule que la copropriété comprend deux types de lots et que seuls les propriétaires des appartements services, réunis en assemblée spéciale, délibèrent sur les décisions qui concernent les services spécifiques ou les parties communes spécifiques.» La répartition des compétences s’impose donc à l’assemblée générale ordinaire lorsque des dépenses affectées aux seuls lots services sont soumises au vote.

B. Application aux postes litigieux et annulation des comptes 2015

La cour distingue, poste par poste, les charges communes générales des dépenses spécifiques. Elle précise d’abord le périmètre des premières: «Les postes ‘téléphone loge’, qui concerne la loge du gardien et ‘sécurité N/récupérable […] Vérif. Extincteur année 2015’ qui se rapporte à la sécurité de l’ensemble de l’immeuble, font partie des charges communes générales.» Elle ajoute: «Les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, quelque soit la procédure dans laquelle le syndicat est partie, font partie des charges communes générales.»

Inversement, certains postes relèvent des parties communes spécifiques, ce qui commande un vote restreint. L’arrêt relève que «Les postes ‘dépose armoires métalliques dans le bureau’ et ‘remplacement globe bureau conseil syndical’ et ‘remise en état porte du bureau d’accueil’ concernent en revanche des ‘parties communes spéciales aux appartements services, dites parties communes spécifiques’». La conséquence est nette et cohérente avec le texte légal: «La résolution n° 5 de l’assemblée générale du 6 juin 2016 encourt par conséquent l’annulation.» L’appréciation repose sur l’impossibilité pour l’assemblée ordinaire de valider des dépenses que le règlement réserve aux assemblées spéciales des lots services.

II. Portée et limites de la solution retenue

A. L’exigence probatoire et la confirmation des budgets prévisionnels

S’agissant des budgets 2016 et 2017, la cour exige une démonstration précise d’un mélange de charges communes et de dépenses spécifiques. Faute d’éléments établissant une imputation irrégulière, l’annulation n’est pas prononcée. L’arrêt souligne un élément contextuel de stabilité: «Par ailleurs il n’est pas contesté que les comptes des exercices 2016 et 2017 ont été approuvés par les assemblées générales postérieures qui n’ont fait l’objet d’aucun recours.» La portée de la décision est donc mesurée: elle sanctionne l’approbation de comptes 2015 affectés par des postes spécifiques, sans ériger une présomption d’irrégularité pour les budgets ultérieurs.

Cette approche renforce une exigence de preuve concrète en matière de gouvernance des résidences services. L’irrégularité ne se déduit pas de la seule existence de services spécifiques dans l’immeuble, mais de l’inclusion avérée de dépenses relevant d’une assemblée spéciale dans un vote ordinaire.

B. Les incidences procédurales: absence d’abus, dépens et article 10-1

Sur l’abus, la solution tient un cap classique, attaché à l’article 32-1 du code de procédure civile. La cour rappelle que «En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.» Aucune preuve d’un tel comportement n’étant rapportée, les demandes indemnitaires sont rejetées et la condamnation de première instance est infirmée.

La répartition des frais traduit l’équilibre de la solution. L’arrêt décide que «Chacune des parties ayant succombé dans l’un de ces chefs de prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié.» L’équité commande ici une mutualisation des coûts au regard des succès partiels.

Restait la demande de dispense fondée sur l’article 10-1 de la loi de 1965. Le principe est rappelé en ces termes: «Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ‘le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure’.» La cour refuse la dispense, la prétention n’ayant été accueillie que partiellement. La cohérence avec le partage des dépens parachève la portée pragmatique de l’arrêt.