Cour d’appel de Paris, le 7 octobre 2024, n°24/18367

La Cour d’appel de Paris, 10 juillet 2025, statue sur un contentieux de bail commercial où l’état du local, gravement dégradé, a empêché toute exploitation. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 7 octobre 2024, avait suspendu l’obligation de payer le loyer à compter de l’entrée en jouissance, refusé de constater la clause résolutoire, renvoyé les parties au fond et réservé diverses demandes accessoires.

Les faits utiles tiennent à un bail commercial conclu en 2011, renouvelé tacitement, et à la cession judiciaire du fonds autorisée le 13 juillet 2023, avec substitution du cessionnaire. Le preneur a pris possession, a fait constater d’importantes infiltrations et moisissures, puis a mis en demeure le bailleur d’entreprendre des travaux. Un constat et une expertise ont révélé une étanchéité défaillante et une humidité généralisée. Le bailleur a néanmoins délivré un commandement visant la clause résolutoire.

En appel, le bailleur sollicitait l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, des provisions substantielles et la fixation d’une indemnité d’occupation. Le preneur demandait la confirmation de la suspension rétroactive des loyers, l’écartement de la clause résolutoire et la restitution provisionnelle des sommes déjà versées. La question posée concernait l’exception d’inexécution tirée de l’obligation de délivrance, son incidence sur le jeu de la clause résolutoire et la possibilité, en référé, d’ordonner une restitution des loyers payés pendant l’impropriété des lieux. La cour confirme la suspension rétroactive, écarte la clause résolutoire et ordonne la restitution provisionnelle des loyers, tout en déclarant irrecevable une demande nouvelle en appel.

I. La suspension des loyers fondée sur l’obligation de délivrance

A. Cadre juridique et contrôle du juge des référés

Le juge des référés peut prescrire des mesures en cas d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse, ou encore accorder des provisions lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour rappelle que « Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute ». Elle articule ces principes avec l’article 1719 du code civil et l’article 1219, qui autorise l’exception d’inexécution lorsque la défaillance est suffisamment grave.

La chambre civile a déjà admis que l’impropriété du local à l’usage convenu justifie l’exception d’inexécution du preneur (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-20.865 ; 6 juill. 2023, n° 22-15.923). La cour s’inscrit dans ce sillage en exigeant une caractérisation claire de l’impossibilité d’exploiter, que l’instruction de référé peut suffisamment objectiver.

B. Constat d’impropriété des lieux et charge probatoire

La décision s’ancre dans les éléments matériels réunis. Le juge a retenu que « le local est absolument inexploitable en l’état », n’étant pas hors d’air, présentant des taux d’humidité très élevés, des moisissures et une installation électrique exposée à des infiltrations. L’expertise a confirmé que « les désordres sont liés à un dégât des eaux ancien et qui, manifestement, perdure depuis plusieurs années », outre une étanchéité défaillante.

Le bailleur tentait de s’exonérer par la cession judiciaire “en l’état”, ou en imputant les désordres à des démolitions opérées par le preneur. La cour écarte ces moyens, rappelant que la cession du fonds inclut le droit au bail et que l’acte précise : « Transfert du Bail Repris – En conséquence de ce qui précède, le Cessionnaire est de plein droit successeur dans les droits et obligations du Cédant comme preneur du Bail Repris ». La clause relative à la prise “en l’état” à l’égard du liquidateur reste sans effet sur l’obligation autonome de délivrance du bailleur, d’ordre contractuel. Les constats antérieurs aux travaux allégués, corroborés par l’expertise, ruinent la thèse d’une causalité imputable au preneur.

Sur cette base factuelle et juridique, la cour valide la suspension rétroactive des loyers à compter de l’entrée en jouissance, jusqu’à la réception par un homme de l’art des travaux rendant le local exploitable.

II. Conséquences: clause résolutoire et restitutions

A. Inopérance de la clause résolutoire en présence d’une suspension

L’article L.145-41 du code de commerce encadre strictement le jeu de la clause résolutoire, et permet au juge de suspendre ses effets. La cour souligne que, la suspension de l’obligation de payer le loyer étant acquise, la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, voire à l’absence d’exigibilité pendant la période d’impropriété. Le commandement délivré pour des loyers suspendus ne saurait produire l’effet résolutoire attendu.

La solution s’inscrit dans une logique de cohérence : tant que l’obligation principale du bailleur de délivrer un local apte n’est pas exécutée, l’exception d’inexécution neutralise l’exigibilité corrélative du loyer. Le référé ne tranche pas le fond, mais il prévient la résiliation automatique lorsqu’une défaillance structurelle du local est avérée.

B. Restitution provisionnelle et discipline des prétentions nouvelles

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile autorise l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour infirme le refus de première instance et ordonne la restitution provisionnelle des loyers déjà perçus pendant la période d’impropriété, retenant que « ces sommes ont été versées sans contrepartie ». La restitution intervient comme correctif nécessaire de l’économie contractuelle, évitant un enrichissement indu lorsque la prestation du bailleur n’a pas été fournie.

Sur le terrain procédural, la cour rappelle la discipline des prétentions en appel. Les articles 564 à 566 interdisent les demandes nouvelles, sauf exceptions limitatives. Elle retient que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge », ce qui n’était pas le cas de la demande indemnitaire additionnelle du bailleur, déclarée irrecevable. L’arrêt comporte ainsi un double enseignement : la restitution par provision peut accompagner la suspension des loyers en référé, et les parties doivent maîtriser l’économie de leurs prétentions dès la première instance, à peine d’irrecevabilité.

L’ensemble confère à la décision une portée claire. Elle consacre, dans le contentieux des locaux commercialement impropres, un référé efficace combinant suspension, neutralisation de la clause résolutoire et restitution provisionnelle, tout en rappelant la rigueur des voies de recours sur le périmètre des demandes.