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La Cour d’appel de Paris, statuant le 8 juillet 2024, examine un litige entre un copropriétaire et son syndic. Le premier reproche à ce dernier de ne pas avoir sollicité un écrêtement de facture d’eau auprès du fournisseur. La surconsommation était liée à une fuite sur le réseau privatif. La cour rejette la demande en responsabilité et confirme le jugement de première instance. Elle précise les conditions strictes d’accès au dispositif d’écrêtement légal.
La nature de l’obligation du syndic en matière de gestion des charges
Le syndic invoque une obligation de moyens dans l’exécution de sa mission contractuelle. La décision ne remet pas en cause ce principe général de droit. Elle écarte toute faute de gestion sans avoir à se prononcer sur son intensité. La solution adoptée montre que l’obligation du syndic trouve une limite objective. Cette limite est constituée par le cadre légal régissant le droit à l’écrêtement lui-même.
La portée de cette analyse est significative pour la pratique syndicale. Elle circonscrit l’étendue des diligences attendues du gestionnaire. Le syndic n’est pas tenu d’engager des démarches vouées à l’échec en droit. Son obligation ne saurait l’obliger à méconnaître les conditions légales d’application d’un texte. La valeur de l’arrêt réside dans cette clarification des frontières de l’obligation de moyens.
Les conditions strictes d’application du dispositif d’écrêtement légal
La cour rappelle le régime exigeant de l’article L. 2224-12-4 III bis du CGCT. Le bénéfice de l’écrêtement est subordonné à des conditions cumulatives. La fuite doit concerner une canalisation d’eau potable après compteur. Elle exclut expressément « les fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires » (article R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales). L’occupant doit justifier de la réparation par une attestation régulière.
En l’espèce, la preuve apportée par le copropriétaire est jugée insuffisante. L’attestation produite évoque une fuite sur « la base mitigeur » dans la salle de bain. La cour relève qu’il s’agit d’un équipement sanitaire privatif. La fuite est ainsi située sur un appareil exclu du champ d’application du texte. La production ultérieure d’une facture de rénovation complète ne permet pas de caractériser la fuite initiale.
Le sens de cette analyse est de garantir une application rigoureuse de la loi. Le dispositif d’écrêtement constitue une dérogation au principe de paiement de la consommation. Il ne peut bénéficier qu’aux situations entrant strictement dans son champ. La valeur de l’arrêt est de rappeler cette interprétation restrictive. La portée en est pratique, guidant tant les syndics que les copropriétaires sur les preuves requises.
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