Cour d’appel de Paris, le 9 juillet 2025, n°21/16970

La Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 juillet 2025, statue sur un litige de voisinage en copropriété consécutif à des infiltrations persistantes. Le voisin du dessous se plaint depuis 2012 de fuites venant du lot supérieur, un effondrement de plancher survenu en 2013 ayant aggravé la situation. Un expert judiciaire est désigné en 2015, il dépose en 2016 un rapport très circonstancié confirmant des non-conformités dans les pièces humides du dessus.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny, 9 août 2021, le propriétaire du dessus est condamné à faire cesser les infiltrations, sous astreinte, et à indemniser. Le voisin du dessous reçoit réparation matérielle et locative, le syndicat des copropriétaires obtient la reprise des désordres communs et le remboursement de frais utiles.

L’occupant du dessus interjette appel et sollicite l’infirmation intégrale, contestant lien causal, quantum et astreinte; les intimés demandent confirmation, avec revalorisations ponctuelles. La question est double: la mise en jeu d’une responsabilité objective de voisinage et l’étendue des réparations, incluant injonction et perte de chance locative. La cour rappelle que « En application de l’article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ». Elle ajoute: « Ainsi, lorsqu’une fuite d’eau survient dans un appartement celui qui l’habite est dans tous les cas tenu responsable des dommages occasionnés dans la propriété de son voisin ». Pour la réparation, la formation souligne que « En application de l’article 1240 précité, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit ». Confirmant le jugement, la cour retient la responsabilité du dessus, maintient les indemnisations, refuse les demandes supplémentaires faute de preuve actualisée, et aggrave l’astreinte à 300 euros. Il convient d’examiner d’abord les fondements retenus, puis la mesure des réparations et leur portée pratique.

I. Sens et fondements de la solution

A. Un principe objectif de voisinage réaffirmé

L’arrêt se fonde expressément sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, régime objectif indifférent à toute faute, particulièrement adapté aux sinistres d’infiltrations répétées. La motivation cite les principes précités et vise l’occupant du lot, responsable des dommages causés au voisin dès lors que les fuites prennent naissance chez lui. Le constat d’expert, corroboré par des visites techniques ultérieures, décrit des non-conformités multiples aux évacuations et à l’étanchéité, établissant un lien causal clair et continu. La cour adopte les motifs du premier juge, retient l’ampleur et la persistance des troubles, et écarte les contestations non assorties d’éléments techniques probants.

L’éventuelle indemnisation assurantielle du voisin n’exonère pas l’auteur du trouble, les versements étant simplement imputés, conformément au principe de réparation intégrale. La référence textuelle au droit commun de la responsabilité vient en appui, sans altérer l’autonomie du régime de voisinage dans l’attribution de la charge.

B. Copropriété, parties communes et bases juridiques

La décision articule utilement la loi du 10 juillet 1965 et l’action du syndicat, chargé de la conservation, pour obtenir la reprise des désordres affectant les parties communes. Elle précise la responsabilité délictuelle de l’auteur des fuites, sans retenir la vétusté des lieux communs comme cause adéquate, faute d’éléments contraires convaincants.

Le syndicat échoue à démontrer un préjudice autonome pour résistance abusive, la cour exigeant des justifications concrètes, distinctes de la seule chronologie procédurale rappelée. Cette rigueur probatoire évite que la sanction financière se détache de l’atteinte démontrée aux parties communes.

II. Mesure des réparations et portée pratique

A. Preuve, réparation intégrale et perte de chance

S’agissant des dommages matériels postérieurs à l’expertise, la cour les refuse, faute de corrélation établie par des déclarations de sinistre ou pièces datées cohérentes. Le standard probatoire retenu est classique et prudent; il évite la double indemnisation en l’absence d’éléments nouveaux, spécialement lorsque les causes perdurent.

Pour le préjudice locatif, la qualification en perte de chance à 70% de la valeur locative traduit l’incertitude d’une mise en location effective et continue. La formule de principe selon laquelle « En application de l’article 1240 précité, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit » justifie l’abattement retenu. Cette méthode, discutable au regard des logements devenus impropres, reste mesurée, car l’intéressé n’apporte aucun élément actualisant la valeur locative et la période alléguée.

B. Injonction sous astreinte et efficacité

La confirmation des injonctions s’accompagne d’un relèvement de l’astreinte à 300 euros par jour pendant six mois, pour surmonter l’inertie constatée et prévenir toute récidive. Le choix d’une durée bornée responsabilise, tout en laissant au juge de l’exécution la main sur la liquidation, si la conformité technique demeure contestée.

Sur les frais, la solution confirme la prise en charge des dépens et frais irrépétibles par l’auteur du trouble, cohérente avec l’économie de la responsabilité retenue. La portée pratique est nette pour les copropriétés, en rappelant l’utilité d’un suivi technique indépendant et d’une traçabilité probatoire pour chaque épisode d’infiltration.