Cour d’appel de Paris, le 9 octobre 2025, n°24/20889

La cour d’appel de Paris, statuant le 9 octobre 2025, examine un litige locatif commercial. Le bailleur a délivré un commandement de payer pour impayés, invoquant une clause résolutoire. Le locataire n’ayant ni payé ni contesté dans le délai, les juges du fond ont constaté la résiliation du bail. La cour d’appel, saisie en référé, doit statuer sur la régularité de cette résolution et ses conséquences. Elle infirme l’ordonnance première et ordonne l’expulsion du preneur.

La mise en œuvre régulière de la clause résolutoire

Les conditions de l’acquisition de la clause sont strictement encadrées. Le texte légal impose un formalisme précis pour le commandement, conditionnant son effet. « Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (Décision à commenter). Cette jurisprudence est constante, comme le rappelle un autre arrêt. « L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 29 janvier 2025, n°20/05595). Le respect de cette procédure est donc la pierre angulaire de la résiliation de plein droit.

La cour vérifie ensuite le comportement des parties durant ce délai légal. L’inaction du locataire entraîne l’acquisition définitive de la clause résolutoire. « Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. » (Décision à commenter). En l’espèce, le défaut de paiement dans le mois est établi, rendant la clause acquise. Cette solution confirme une jurisprudence antérieure similaire. « Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire et le bail résilié » (Tribunal judiciaire de Paris, le 9 octobre 2025, n°25/54347). La rigueur de ce mécanisme protège la sécurité juridique des relations commerciales.

Les pouvoirs du juge des référés face à une clause acquise

Constater la résiliation permet de qualifier l’occupation subséquente de trouble illicite. La cour tire les conséquences de l’acquisition de la clause pour justifier son intervention. « L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions. » (Décision à commenter). Le maintien du locataire devient sans droit, justifiant une mesure urgente. « Le maintien dans les lieux loués depuis cette date s’effectue sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser » (Décision à commenter). Le juge des référés use ainsi de son pouvoir pour faire cesser un trouble actuel et caractérisé.

La cour statue également sur les demandes accessoires, notamment une provision. Elle distingue les créances certaines de celles déjà couvertes par un titre. « Ayant déjà obtenu un titre portant sur cette somme, M. et Mme [W] ne peuvent à nouveau solliciter le paiement de l’arriéré locatif arrêté à cette date. » (Décision à commenter). Elle accorde une provision uniquement pour les périodes non encore jugées. « Ils sont fondés à solliciter, par provision, le paiement de la somme de 2.428,59 euros correspondant à l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation des mois de février à avril 2024 » (Décision à commenter). Cette décision illustre la fonction du référé provision, subordonnée à l’absence de contestation sérieuse.

Cette décision consacre l’efficacité de la clause résolutoire en droit commercial lorsqu’elle est régulièrement mise en œuvre. Elle rappelle la force obligatoire du formalisme du commandement et les effets de l’inaction du débiteur. Elle confirme aussi l’étendue des pouvoirs du juge des référés pour constater une situation juridique acquise et en tirer les conséquences pratiques immédiates, comme l’expulsion. La portée est significative pour la sécurité des bailleurs, tout en maintenant un contrôle judiciaire a posteriori de la régularité de la procédure.