Cour d’appel de Paris, le 9 septembre 2025, n°23/09132

Rendue par la Cour d’appel de Paris le 9 septembre 2025, la décision tranche un litige de bail d’habitation relatif à l’occupation effective des lieux par le locataire en titre. Le logement, donné à bail en 2002 puis à nouveau en 2011, faisait l’objet d’une surveillance du bailleur après une sommation interpellative et un constat sur requête destinés à vérifier les conditions d’occupation. L’occupant présent invoquait un hébergement familial, tandis que le bailleur alléguait une absence de jouissance personnelle équivalente à une cession ou une sous-location prohibées.

Saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 17 mars 2023, rejeté la demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Devant la Cour, l’appelant sollicitait l’infirmation, la résiliation et l’expulsion, ainsi que des condamnations pécuniaires, alors que les intimés réclamaient la confirmation et une indemnité procédurale. La question posée tenait à la qualification juridique d’un hébergement durable en l’absence prétendue du preneur, au regard de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, et à la charge de la preuve d’une cession ou d’une sous-location déguisées. La Cour confirme la décision, écarte les éléments probatoires produits par le bailleur comme insuffisants et retient l’absence de preuve d’un départ définitif du locataire, en se fondant sur les indices contraires produits par l’intimé.

I. Qualification de l’occupation et office probatoire du juge

A. Le rappel du cadre légal et sa mise en cohérence par le juge
Le fondement textuel est expressément rappelé par la Cour, qui cite l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge souligne que le bail pertinent est celui entré en vigueur en 2011 et qu’il reprend la prohibition légale des cessions et sous-locations sans accord. L’arrêt précise ainsi, en relevant le document contractuel applicable, que « Le bail valable à compter du 1er août 2011 produit par le locataire, sans qu’aucun bail plus récent ne soit produit, reprend cette disposition légale. » La Cour articule ensuite la règle légale avec la situation alléguée, en indiquant la conséquence normative d’une absence d’occupation personnelle durable.

L’apport central de la motivation réside dans la qualification opérée. La Cour énonce, de façon claire et pédagogique, que « En application de ces dispositions, l’hébergement prolongé pendant plusieurs années d’un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus personnellement les lieux, est assimilable à une cession ou à une sous-location, l’une comme l’autre interdite par la loi. » Le standard qu’elle retient suppose donc un cumul: un tiers durablement dans les lieux et la non‑occupation personnelle du preneur, ce qui évite de confondre simple cohabitation autorisée et transfert prohibé de la jouissance.

B. La charge de la preuve et l’insuffisance des éléments produits
La Cour vérifie l’allégation d’une absence du locataire en titre au regard des éléments produits et de ceux contraires apportés par la défense. Elle écarte les pièces administratives ne satisfaisant pas aux exigences de fiabilité ou de pertinence probatoire, tout en tenant compte des documents démontrant une présence et une communauté de charges. L’ensemble conduit à refuser de qualifier l’hébergement de cession ou de sous-location, faute d’établir le départ durable du preneur.

Cette appréciation probatoire est décisive. Le juge souligne que, sans preuve d’un abandon des lieux et d’une jouissance transférée, la sanction résolutoire ne peut prospérer. La conclusion procédurale s’ensuit naturellement: « Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions. » La clarification de l’office du juge, ici, tient à une exigence rigoureuse de concordance et de suffisance des indices, dont l’absence profite à la stabilité contractuelle.

II. Appréciation de la solution et portée pratique

A. Une solution d’équilibre entre lutte contre les cessions déguisées et droit d’hébergement
La décision ménage un équilibre attendu. Elle prévient les détournements contractuels par l’énoncé d’un critère opératoire, tout en préservant la possibilité d’un hébergement familial licite, dès lors que le locataire conserve sa jouissance personnelle. Cet équilibre résulte du couplage entre texte et qualification, évitant les automatismes probatoires qui stigmatiseraient abusivement la cohabitation.

La solution ne confond pas les indices de présence d’un tiers avec la preuve d’une cession, laquelle exige l’établissement corrélatif d’une absence personnelle du titulaire. Elle ne fragilise donc ni la sécurité locative du bailleur, qui demeure protégé en cas de preuve suffisante, ni les droits du preneur, autorisé à héberger un proche sans basculer ipso facto dans l’illicite.

B. Portée probatoire et recommandations pour la pratique contentieuse
La portée de l’arrêt est surtout probatoire. Il invite les bailleurs à constituer des faisceaux d’indices précis et concordants révélant un départ définitif du preneur, indépendamment de simples documents administratifs ou d’indices d’occupation par un tiers. La démarche implique des constats circonstanciés, répétés, datés, et des éléments de vie quotidienne corrélés à l’absence du locataire en titre.

Cette exigence rehausse la qualité des dossiers, tout en réduisant les risques de résiliation injustifiée. Elle conduit également à circonscrire les débats à des éléments intrinsèques à la jouissance personnelle, plutôt qu’à des présomptions fragiles ou externes. La solution s’accompagne de conséquences procédurales classiques, comme le rappelle la formule: « Elle devra en outre supporter les dépens d’appel et sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit au dispositif. » L’articulation de ces chefs renforce l’incitation à une démonstration probatoire complète et rigoureuse.