Cour d’appel de Paris, le 9 septembre 2025, n°23/09164

Par un arrêt du 9 septembre 2025 (Pôle 4, chambre 4), la Cour d’appel de Paris tranche un contentieux locatif relatif à un bail d’habitation meublé conclu à compter du 1er juillet 2019 et renouvelé le 9 mars 2020. Le logement était loué pour un loyer mensuel de 1 600 euros, augmenté d’une provision pour charges de 70 euros, avec une personne s’étant portée caution solidaire le 22 juin 2019.

Un commandement de payer a été signifié le 11 juin 2020 pour un arriéré initial de 6 680 euros. Par décision du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris a résilié le bail, ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et condamné solidairement le locataire et la caution au paiement de 58 450 euros arrêtés au 31 décembre 2022. Les appelants sollicitaient l’annulation du cautionnement, la requalification en bail non meublé, l’application de l’encadrement des loyers et diverses restitutions, tandis que l’intimé demandait la confirmation.

La question centrale portait sur la validité formelle du cautionnement au regard de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2297 du code civil, l’incidence des irrégularités alléguées du commandement de payer, ainsi que la qualification du bail et l’applicabilité de l’encadrement des loyers sur la période litigieuse. La cour annule le cautionnement, mais confirme la résiliation judiciaire, la dette et l’indemnité d’occupation, tout en écartant la requalification et l’encadrement des loyers. Elle juge notamment que « Cet acte est donc tout à fait irrégulier et doit donc être annulé en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 » et que « La cour retient que la régularité du commandement de payer n’a pas d’incidence sur la solution du litige puisque la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre ».

I. Le contrôle formaliste du cautionnement et l’office du juge d’appel

A. Le défaut des mentions légales et la nullité encourue

La cour constate un acte de caution dactylographié dépourvu des mentions exigées par les textes, notamment la mention prévue par l’article 2297 du code civil et les indications relatives au loyer et à ses modalités de révision. Le bailleur ne produit qu’une photographie de l’acte, insuffisante pour attester du respect des formalités protectrices imposées par le législateur. S’inscrivant dans la rigueur attendue, la cour énonce que « Cet acte est donc tout à fait irrégulier et doit donc être annulé en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ».

Cette solution confirme la portée pleinement impérative d’un formalisme protecteur, réaffirmé après la réforme du cautionnement, qui impose une expression claire, personnelle et complète de l’engagement. La sanction de nullité, attachée aux irrégularités relevées, préserve l’équilibre contractuel en évitant qu’une volonté imprécise ne pallie les exigences de sécurité, sans pour autant affecter l’obligation principale du preneur.

B. La recevabilité du moyen de nullité et l’écartement des fins de non‑recevoir

L’argumentation adverse fondée sur l’estoppel et le nemo auditur est écartée, la cour retenant qu’elle ne saurait neutraliser un formalisme d’ordre public probatoire. Le juge d’appel rappelle, dans le cadre de son office, l’exigence d’une critique recevable dans le dispositif et la portée de l’effet dévolutif. Il est expressément affirmé que « La cour n’en est donc pas saisie de ce chef par application de l’article 954 du code de procédure civile ».

La cour ajoute que « La demande de nullité de l’acte de caution qui vise à s’opposer aux demandes adverses est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ». La démarche est classique : les fins de non‑recevoir abstraites cèdent devant la hiérarchie des normes et la fonction préventive des formalités, qui interdit de valider par équité processuelle un acte entaché d’irrégularité manifeste.

II. Qualification du bail, encadrement des loyers et conséquences locatives

A. Le refus de requalification et l’inapplicabilité de l’encadrement

La cour retient la qualification de bail meublé au regard de l’inventaire intégré au contrat, conforme aux exigences légales, et refuse la requalification. La motivation, brève et ferme, se résume en une formule sans équivoque : « Aucune requalification du bail en bail non meublé ne peut donc intervenir ». La prétention, étroitement liée à l’encadrement des loyers, ne pouvait prospérer.

S’agissant de l’encadrement, la cour ancre sa décision dans le contentieux administratif de la période. Elle rappelle que « En outre le tribunal administratif de Paris a annulé l’arrêté n° 2019-05 du 28 mai 2019 applicable à compter du 1er juillet 2019 fixant sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLAP ». En conséquence, pour le bail prenant effet au 1er juillet 2019, « de sorte que le dispositif d’encadrement des loyers ne peut recevoir application et ne peut donc avoir d’incidence sur le montant du solde locatif ».

B. La résiliation judiciaire, la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’irrégularité alléguée du commandement demeure inopérante dès lors que la résiliation n’est pas prononcée par clause résolutoire. La cour l’énonce clairement : « La cour retient que la régularité du commandement de payer n’a pas d’incidence sur la solution du litige puisque la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre ». Le juge fonde alors la sanction sur la résiliation judiciaire, appréciée in concreto au regard d’un défaut de paiement persistant.

La solution se rattache au droit commun du bail et aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La cour rappelle que « Le défaut de paiement persistant entraîne en conséquence le prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties ». L’assiette de la dette, l’indemnité d’occupation et le quantum sont maintenus, la motivation soulignant que « Le solde locatif (et le montant du loyer et de l’indemnité d’occupation) n’étant pas autrement critiqué, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre à l’encontre du locataire ».

La mise hors de cause de la caution, strictement attachée à la nullité de son engagement, n’altère pas la dette principale ni la sanction résolutoire. L’arrêt opère ainsi un partage cohérent des responsabilités : d’un côté, la protection formaliste de la caution ; de l’autre, la confirmation des obligations locatives et de leurs suites, en l’absence d’encadrement applicable et de motif sérieux de réduction.