Cour d’appel de Pau, le 1 juillet 2025, n°23/03013

La Cour d’appel de Pau, 1er juillet 2025 (2e ch., sect. 1), n° RG 23/03013, examine un congé pour vente contesté pour fraude. Deux baux d’habitation concernent un même ensemble, l’un vide et l’autre meublé, suivis d’un double congé dont l’un vaut offre de vente. Après maintien prolongé dans les lieux, le bailleur a entrepris une action en résiliation, expulsion, indemnités d’occupation et réparations, tandis que le locataire a interjeté appel. Le premier juge avait accordé des indemnités d’occupation, des réparations limitées et des dommages pour pacage et coupe de bois, décision contestée dans ses chefs essentiels. La question centrale tient à la fraude alléguée du congé pour vente, par fixation d’un prix prétendument dissuasif, et à la portée des demandes accessoires. Par motifs détaillés, la juridiction confirme l’absence de fraude, précise la nature de l’indemnité d’occupation, réforme les dommages accessoires et ajuste marginalement les réparations locatives. Elle rappelle que « le bailleur est libre de la détermination du prix de vente et le congé ne peut être annulé qu’en cas de fraude caractérisée ».

I – Le contrôle de la fraude au congé pour vente

A – La délimitation de l’offre et le principe de liberté du prix

La cour énonce que « Il résulte de ces précisions que le périmètre de l’offre de vente, qui doit s’entendre du bien loué, sans rien y soustraire ou y ajouter, est celui qui a fait l’objet d’un contrat de location de locaux vacants non meublés du 10 septembre 2016 ayant pris effet le 1er octobre 2016 portant sur le bien dit « [Adresse 9] » soit la maison individuelle construite en 1870 d’une surface habitable de 240 m2 et de 8 pièces principales, d’un garage, de deux parkings, d’une cave d’une terrasse et d’un jardin pour lequel il est précisé qu’il est d’une contenance de 1.500 m2. » En procédant ainsi, la chambre d’appel neutralise les ambiguïtés attachées aux débats sur l’inclusion d’annexes ou de parcelles périphériques. Elle précise encore, de manière générale, que « le bailleur est libre de la détermination du prix de vente et le congé ne peut être annulé qu’en cas de fraude caractérisée ». La liberté du prix demeure la règle, le contrôle s’effectuant par l’exception de fraude, laquelle suppose un prix dissuasif destiné à neutraliser le droit de préemption.

B – La charge et l’administration de la preuve de la fraude

La cour rappelle avec netteté que « Il appartient à ce dernier de rapporter la preuve de la fraude du bailleur. » L’évaluation produite par le locataire, établie cinq mois après l’offre, intègre l’occupation, omet des comparables explicites et demeure insuffisante face aux estimations croisées produites. La décision mentionne des références locales, un classement en bâti exceptionnel et une invitation à visiter, autant d’indices écartant l’intention d’entraver l’achat. Le grief de perte de chance est reconnu recevable quant à son objet, mais rejeté au fond, faute de démonstration de la fraude alléguée.

II – La portée de la décision sur les demandes accessoires

A – L’indemnité d’occupation confirmée dans sa nature indemnitaire

La cour retient que « Toutefois, l’indemnité d’occupation a, à titre principal, une nature indemnitaire dont la vocation est de compenser pour le propriétaire l’usage persistant du logement par le locataire défaillant. » En l’absence de clause spécifique ou de préjudice établi, la majoration sollicitée est écartée, les montants retenus demeurant alignés sur les loyers contractuellement convenus. La solution confirme la vocation réparatrice de l’indemnité, distincte de toute pénalisation, et s’inscrit dans une appréciation mesurée des conséquences de l’occupation.

B – Pacage, réparations, délais et frais : un équilibre probatoire

S’agissant des dommages pour pacage et coupes, la juridiction infirme, faute de preuve d’emprises au-delà du jardin contractuellement inclus et de dégradations non justifiées par l’entretien. Pour les réparations locatives, l’état des lieux d’entrée manuscrit guide l’appréciation, et la preuve d’un accord global à l’issue de la sortie est expressément écartée. La cour note encore, à propos d’un élément précis, que « En revanche, aucun dysfonctionnement d’abattant WC n’est relevé contrairement à ce qui a constaté lors de l’état des lieux de sortie. » La conséquence est un ajustement limité, consistant à ajouter le remplacement de l’abattant aux réparations maintenues, sans retenir les importants travaux de parquet sollicités. Enfin, la demande de délais de paiement est rejetée, la situation financière insuffisamment établie et de larges délais de fait ayant déjà bénéficié au débiteur. Pour les dépens d’appel, la motivation retient qu’« A hauteur d’appel, chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il convient de laisser à chacune d’elle la charge de ses propres dépens ».