Par un arrêt du 24 juin 2025, la Cour d’appel de Pau (2e chambre, section 1) statue sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation. Le contrat, conclu en 2014, portait sur une maison louée moyennant un loyer mensuel et un dépôt de garantie. À la suite du décès du bailleur initial en 2017, son ayant droit poursuit l’exécution du bail et assigne les locataires en 2022. Le juge des contentieux de la protection de Pau, le 21 septembre 2023, rectifié le 2 novembre 2023, prononce la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Les locataires interjettent appel, invoquant l’absence de manquements graves, l’ancienneté des commandements, des défaillances imputables au bailleur et une procédure prétendument abusive. L’intimé sollicite la confirmation et des frais irrépétibles.
La question posée était celle de la gravité cumulative de manquements aux obligations essentielles du locataire, justifiant une résolution judiciaire d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 et, s’agissant du régime de la résolution, par l’article 1184 ancien du Code civil. La Cour retient l’irrégularité persistante du paiement, l’insuffisance des justifications d’entretien annuel de la chaudière, et la carence dans la production d’une attestation d’assurance. Elle écarte la défense tirée des APL, de prétendues compensations et des désordres techniques mal imputés, puis confirme la résiliation et ses suites. Elle énonce ainsi: «Ces éléments démontrent suffisamment le manquement des locataires à leur obligation de régler régulièrement le loyer aux termes convenus sans que le bailleur ait à les solliciter.» Et encore: «Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé sur la résiliation du bail l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.»
I. La qualification des manquements essentiels
A. L’irrégularité des paiements et l’impossibilité de compensation
La Cour constate une succession de commandements, de relances et de versements tardifs ou incomplets, corroborée par des relevés bancaires et l’existence d’une créance de loyers déclarée dans une procédure de surendettement. La motivation est nette: «Ces éléments démontrent suffisamment le manquement des locataires à leur obligation de régler régulièrement le loyer aux termes convenus sans que le bailleur ait à les solliciter.» La défense fondée sur les APL est écartée, la Cour rappelant l’initiative utile du bailleur à compter de 2018 pour un versement direct et rappelant la permanence de l’obligation de payer aux termes convenus. La décision précise: «Ils ne peuvent se prévaloir pour s’exonérer du paiement des loyers du manquement du bailleur à ses propres obligations […] et ne pouvaient donc de leur propre initiative opérer une compensation en ce qui concerne le versement de certains loyers.» Elle ajoute enfin: «Ils ne peuvent donc se défausser de leurs propres obligations à paiement en invoquant l’absence de diligences du bailleur auprès de la CAF.» La gravité naît ici d’une accumulation fautive, prolongée et documentée, qui excède le simple incident isolé.
B. L’entretien du logement et l’attestation d’assurance comme obligations essentielles
La Cour s’appuie sur les textes spéciaux pour qualifier les obligations locatives. Elle rappelle: «Aux termes de l’article 7, d) la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement […] sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçons vices de construction cas fortuit ou force majeure.» Elle souligne en outre: «Il est également obligé de remettre une attestation d’assurance.» S’agissant des désordres techniques, l’imputabilité n’est pas admise au vu du dossier: «Il n’est pas établi que les dysfonctionnements de la chaudière soient imputables à un défaut d’entretien des locataires il en est de même en ce qui concerne les volets roulants.» Pour autant, la carence dans l’entretien annuel justifié et l’obligation d’assurance demeure: «Il s’agit là également d’un manquement à leurs obligations contractuelles.» La Cour opère ainsi une distinction utile entre preuve d’une faute causale et manquement autonome à une obligation d’entretien et de couverture assurantielle.
II. La mise en œuvre de la résolution judiciaire et sa portée
A. Le recours à l’article 1184 ancien et la confirmation de la résiliation
Le bail étant antérieur au 1er octobre 2016, la Cour applique le régime antérieur. Elle cite le texte de référence: «Selon les dispositions de l’article 1184 ancien du Code civil, “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. […] La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”» Après avoir caractérisé des manquements répétés et essentiels, la Cour confirme la résiliation et l’expulsion, sans octroyer de délai. La solution s’inscrit dans la logique d’une résolution judiciaire, distincte de la clause résolutoire de la loi de 1989, l’appréciation se concentrant sur la gravité et la récurrence. La formulation est explicite: «Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé sur la résiliation du bail l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.»
B. Portée pratique en matière de baux d’habitation
La décision réaffirme, dans le cadre des baux d’habitation, la centralité du paiement régulier comme obligation cardinale, indifférente aux difficultés administratives ou aux réparations non prouvées. Elle conforte le principe selon lequel l’entretien courant et l’attestation d’assurance constituent des exigences autonomes, aisément contrôlables, dont le défaut répété nourrit la gravité des manquements. La motivation illustre une méthode probatoire cumulative, fondée sur commandements, relances, relevés, et éléments objectifs postérieurs, sans déduire automatiquement l’imputabilité technique des désordres. Elle rappelle enfin la fonction d’équilibre du juge de la résolution, qui apprécie la gravité sans confondre incidents ponctuels et inexécution persistante des obligations essentielles du bail. Par cette combinaison, la Cour d’appel de Pau, le 24 juin 2025, offre une ligne claire pour la résiliation judiciaire des baux d’habitation anciens, à la fois fidèle aux textes et attentive aux preuves concrètes produites au dossier.
