Cour d’appel de Pau, le 24 juin 2025, n°23/03252

Par un arrêt du 24 juin 2025, la Cour d’appel de Pau, première chambre, statue sur la répartition des charges de copropriété applicables à des lots commerciaux.

L’appelante, propriétaire de plusieurs lots commerciaux, contestait des charges arrêtées lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2018, invoquant l’absence d’accès et l’inutilité du gardien.

Le tribunal judiciaire de Bayonne, par jugement du 13 novembre 2023, l’a condamnée au paiement des charges réclamées, rejetant ses demandes de remboursement, d’exonération et de nouveaux décomptes.

Devant la cour, l’appelante sollicitait l’annulation de la répartition, des restitutions et une dispense de certaines charges; l’intimé demandait confirmation et une indemnité pour préjudice de trésorerie.

La question portait sur la qualification des charges au regard de l’article 10 de 1965, ainsi que sur l’effet d’une approbation de comptes sur leur exigibilité.

La cour confirme la condamnation, retient la nature de charges générales pour les travaux et le gardiennage, rappelle l’exigibilité après approbation, et rejette l’action indemnitaire.

I. Le régime des charges au prisme de l’article 10

A. La distinction charges générales et charges spéciales

La décision rappelle la lettre de l’article 10, dont elle extrait deux principes fondamentaux. « Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. » « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

En réaffirmant ces bornes, l’arrêt ancre le contrôle dans une lecture objective de l’utilité et dans la proportion aux tantièmes pour les charges communes.

Elle explicite ensuite la méthode: « Il convient donc de distinguer d’une part les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun souvent qualifiées de charges communes «spéciales» […] et d’autre part les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes fréquemment dénommées charges communes « générales » […]. »

La clarification structure la discussion, écartant l’argument d’une utilité subjective pour les dépenses de conservation, souvent contestée dans les ensembles mixtes.

B. Travaux de circulation et gardiennage: des charges générales

L’arrêt qualifie la réfection des circulations communes de charges de conservation et d’entretien, relevant du second volet de l’article 10, indépendamment de l’usage concret déclaré par tel copropriétaire.

La participation suit les tantièmes fixés au règlement, la contestation d’opportunité demeurant inopérante après l’approbation régulière des comptes de l’exercice concerné.

S’agissant du gardien, la cour se fonde sur un cahier des charges approuvé, dont les termes sont reproduits: « Il ressort de ces différentes clauses que la Galerie est considérée comme une partie commune, pour laquelle les Commerces contribuent de manière exclusive aux frais d’entretien, réparations et éclairage (et sont donc en droit d’attendre des prestations sur ces domaines). Ils contribuent par ailleurs (à hauteur de leurs tantièmes comme tout copropriétaire) aux charges relatives au gardien de la Résidence, qui doit assurer l’entretien de toutes les parties communes au moins deux fois par semaine, veiller à l’enlèvement des ordures ménagères et à l’éclairage des parties communes. En revanche, les vitrines et devantures des Commerces, considérées comme parties privatives, n’entrent pas dans ce champ d’obligation d’entretien par le Gardien ». »

Cette mention confirme l’utilité objective du gardien pour les commerces, lesquels bénéficient d’un entretien des parties communes et de prestations indifférentes à leur fréquentation réelle.

Le raisonnement ne retient donc aucune exonération spécifique, ce qui appelle un examen de la portée pratique et procédurale de cette solution.

II. Valeur et portée de la solution retenue

A. Approbation des comptes et exigibilité: un verrou contentieux

Sur le terrain de l’exigibilité, la cour rappelle un principe constant: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges […]. »

Il en résulte une obligation de paiement à l’échéance, sauf remise en cause des décisions d’assemblée dans les délais et formes appropriés par les voies prévues.

La production de courriels relatifs à la mise à disposition de badges d’accès, non retirés, affaiblit l’allégation d’une privation de jouissance, et renforce l’exigence contributive.

L’action indemnitaire adverse est écartée faute d’abus caractérisé dans l’exercice des voies de défense, ce qui préserve l’équilibre entre droit au procès et sécurité des comptes.

B. Utilité objective et équité dans les ensembles mixtes

La solution s’inscrit dans une conception objectivée de l’utilité, détachée de l’usage personnel et proche de la finalité des services collectifs, ce qui favorise la prévisibilité financière de la copropriété.

Dans les ensembles mixtes, l’équilibre dépend toutefois d’une définition précise des missions et des clés, documentées dans les annexes; l’arrêt valorise ainsi les instruments contractuels approuvés.

L’affirmation du caractère général des charges d’entretien et de gardiennage, adossée à des stipulations claires, limite les contentieux d’exemption fondés sur l’absence d’usage allégué.

La portée est pragmatique: elle encourage des révisions concertées des documents de la copropriété lorsque l’utilité varie réellement, plutôt qu’une contestation a posteriori des appels de fonds.