Cour d’appel de Pau, le 25 juin 2025, n°24/03290

Par un arrêt du 25 juin 2025, la cour d’appel de Pau (1re chambre) statue sur un litige relatif à une servitude conventionnelle de passage pour travaux née lors d’une division. L’enjeu porte sur l’assiette exacte du passage après subdivisions cadastrales successives et sur la possibilité d’ordonner en référé la suppression d’obstacles matérialisés par une haie, du mobilier extérieur et une piscine hors sol.

L’origine remonte à une donation-partage de 1995 instituant un droit de passage pour travaux au profit de plusieurs parcelles, avec assiette hachurée sur l’ancienne parcelle AE [Cadastre 1]. Ultérieurement, cette unité foncière a été scindée notamment en AE [Cadastre 14] et AE [Cadastre 15], la seconde formant une bande étroite en limite des fonds dominants. Un acte de vente de 2022 a cédé AE [Cadastre 14] en l’indiquant non concernée par la servitude, tandis que AE [Cadastre 15] est demeurée étroite et partiellement obstruée côté Est par une haie implantée le long de AE [Cadastre 14]. Des clôtures et une piscine hors sol encombrent par ailleurs l’arrière des lots voisins, rendant très difficile l’accès d’engins pour l’hydrocurage et d’éventuels travaux d’assainissement.

Par ordonnance de référé du 29 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bayonne a rejeté les demandes de remise en état et d’astreinte, retenant notamment une contestation sérieuse sur l’assiette et l’utilité. Les appelants sollicitent l’infirmation, l’enlèvement des obstacles et la réaffirmation de la largeur utile du passage. Les intimés invoquent la mention de l’acte de 2022 excluant AE [Cadastre 14], l’existence d’accès alternatifs et le caractère inopérant de travaux non justifiés. La question posée à la cour consiste à déterminer si, en présence d’un titre de servitude antérieur à la division, l’assiette s’étend à une fraction de AE [Cadastre 14] et si les obstacles caractérisent un trouble manifestement illicite justifiant des mesures de remise en état en référé. La cour répond positivement, après avoir rappelé que « L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, […] l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par titre qui les constitue », et que « L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés […] peut […] prescrire en référé les mesures […] pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

I. Le sens de la décision

A. Identification de l’assiette conventionnelle après divisions

La cour restitue d’abord la force normative du titre constitutif. Le plan hachuré de 1995 a grevé l’ancienne parcelle support devenue AE [Cadastre 14] et AE [Cadastre 15], de sorte que la scission ne pouvait restreindre l’assiette à la seule bande résiduelle si le passage devenait ineffectif. En relevant les mesures du constat (25 centimètres à une borne, 123 centimètres à l’autre) et la présence d’une haie sur la limite avec AE [Cadastre 14], les juges établissent l’inadéquation matérielle d’un passage cantonné à AE [Cadastre 15]. Ils soulignent, en des termes dépourvus d’ambiguïté, que « Or, cet espace est largement insuffisant pour permettre le passage de camions destinés à livrer des matériaux ou des engins nécessaires pour effectuer des travaux puisque la servitude est destinée au passage pour l’accomplissement de travaux dont toutes les modalités possibles doivent être envisagées et ainsi pas seulement à pied ». L’affirmation suivante verrouille la conséquence juridique et technique: « La réduction de l’assiette du passage à la seule parcelle [Cadastre 15] est de toute évidence exclue, à peine de ne permettre aucun passage pour des travaux. »

La portée du titre commande ainsi une lecture finaliste, conforme à sa destination: permettre le passage d’engins pour exécuter des travaux. Cette approche écarte toute clause ou déclaration postérieure, insérée dans un acte de vente, qui prétendrait exclure un fonds nouvellement issu de la division de l’assiette nécessaire à l’exercice. Le plan de bornage non contradictoire ne peut, au surplus, altérer les droits nés du titre; il n’a pas vocation à fixer l’étendue d’une servitude conventionnelle dont le périmètre découle de l’acte constitutif et de sa destination technique.

B. Caractérisation du trouble manifestement illicite et office du juge des référés

Sur le terrain du provisoire, la cour rappelle que « L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés […] peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire […] les mesures […] qui s’imposent […] pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Elle vérifie alors la contrariété manifeste créée par les obstacles. Le constat atteste l’obstruction par une haie située côté Est de AE [Cadastre 14], la pose de clôtures et l’installation d’une piscine hors sol qui réduisent plus encore la largeur utile. L’analyse conjugue ainsi l’assiette voulue par le titre et la réalité matérielle de l’emprise. D’où l’affirmation selon laquelle « Aussi, la mise en place de clôtures, de mobilier de jardin, d’une piscine hors sol et la présence d’une haie sur la parcelle [Cadastre 14] côté Est sont des obstacles à l’exercice de ce passage et constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de supprimer ».

L’office du juge des référés s’en trouve pleinement respecté. Les mesures ordonnées, consistant en l’abattage de la haie et l’enlèvement des éléments mobiliers et immobiliers, ne tranchent pas le fond au-delà de ce que commande l’évidence du titre et de sa destination. L’astreinte vient garantir l’effectivité de la remise en état et la préservation d’un accès fonctionnel aux ouvrages d’assainissement situés à l’arrière, inaccessibles par la voie publique sans traversée intérieure.

II. La valeur et la portée

A. Conformité aux principes gouvernant les servitudes conventionnelles et le référé

La solution s’inscrit dans la ligne classique selon laquelle l’« usage et l’étendue » de la servitude conventionnelle se règlent par le titre, indépendamment de toute enclave. La finalité de la charge — passage pour travaux — légitime une assiette suffisamment large pour permettre le passage d’engins, sans que des aménagements privés ultérieurs puissent en annihiler l’exercice. Les déclarations unilatérales insérées dans un acte translatif postérieur ne sauraient priver d’effet un droit réel antérieur publié, ni restreindre son emprise utile lorsque la division a scindé le fonds servant en plusieurs parcelles. Cette hiérarchie des sources, entre droit réel titré et stipulations déclaratives, est conforme à la pratique notariale et à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile en matière de servitudes conventionnelles.

L’office du juge des référés est, de surcroît, correctement calibré. La cour ne procède ni à une interprétation créatrice du titre, ni à un bornage judiciaire; elle réprime une situation matériellement et juridiquement illicite, caractérisée par des obstacles incompatibles avec la destination du droit. L’évidence résultait à la fois du texte constitutif, de la configuration cadastrale et des mesures contradictoires relevées par le constat. Le référé retrouve ainsi sa fonction d’arrêt immédiat d’un trouble manifeste, sans préjuger d’un éventuel litige technique plus fin qui n’était pas nécessaire pour assurer l’effectivité du passage.

B. Incidences pratiques, prévention des conflits et limites de la solution

L’arrêt renforce l’effectivité des servitudes pour travaux dans les ensembles divisés. Il rappelle utilement que la division d’un fonds servant ne saurait, par elle-même, restreindre une servitude conventionnelle au point de la rendre inopérante. Les propriétaires doivent maintenir libre l’assiette utile, y compris lorsque la largeur minimale implique l’emprise d’une partie d’une parcelle issue d’une division postérieure au titre. La décision sécurise d’ailleurs les opérations d’assainissement, souvent conditionnées par le passage d’engins et la circulation de véhicules d’entretien, évitant la tentation de neutraliser le droit réel par des obstacles de confort.

Sur le plan des pratiques, l’arrêt incite les rédacteurs d’actes à annexer systématiquement les plans constitutifs et à vérifier l’adéquation entre les mentions déclaratives et la réalité des charges publiées. Il souligne également la prudence à adopter dans l’usage des plans de bornage unilatéraux, dépourvus d’opposabilité probante quant à l’assiette d’un droit réel préexistant. La mise en place d’astreintes graduées apparaît, enfin, proportionnée pour assurer la remise en état rapide, tout en laissant au juge de l’exécution le soin de liquider si nécessaire.

La solution conserve ses limites, inhérentes au provisoire. Le référé n’a pas vocation à fixer définitivement la largeur en centimètres, ni à remodeler l’assiette au-delà de ce que commande l’exercice normal du droit tel que voulu par le titre. Elle présuppose un trouble patent et des éléments matériels fiables, ici fournis par un constat précis. Dans des situations plus complexes, la ligne de partage entre interprétation du titre et constat d’évidence pourrait appeler une expertise au fond. L’arrêt trace néanmoins une voie claire: lorsque le titre est net, que la destination justifie la largeur et que des obstacles rendent l’exercice impossible, le trouble manifestement illicite doit être supprimé sans délai.