Cour d’appel de Pau, le 28 juillet 2025, n°23/03270

La cour d’appel de Pau, arrêt du 28 juillet 2025, tranche un litige locatif relatif à la preuve d’un bail verbal allégué par l’occupant, frère du preneur originaire. L’appel est dirigé contre le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne du 7 novembre 2023, qui avait rejeté l’ensemble des demandes.

Le logement avait été donné à bail en 2016, puis un congé pour vendre avait été délivré, sans exercice du droit de préemption par le preneur. Après divers incidents procéduraux et décisions intermédiaires, le juge du fond a validé le congé et ordonné l’expulsion, tandis que l’occupant a, parallèlement, engagé une action propre.

Devant la cour, l’appelant revendiquait la qualité de cotitulaire d’un bail verbal, la délivrance de quittances et d’un congé pour vendre à son profit, l’exécution de travaux de conformité et des dommages-intérêts pour discrimination. La question tenait à la preuve d’un bail sans écrit au regard d’une occupation prolongée et de paiements, puis à la caractérisation d’une discrimination alléguée. La cour nie la qualité de locataire à l’appelant, écarte toute discrimination, et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

I. La preuve du bail verbal et ses exigences

A. Le principe et le standard probatoire

La cour rappelle le cadre légal, pivot du raisonnement, en s’appuyant sur les articles 1714 et 1715 du code civil. Elle cite: « Selon les articles 1714 et 1715 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. » Elle ajoute: « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

La juridiction d’appel énonce ensuite une règle directrice, de portée pratique marquée: « L’occupation du bien est insuffisante pour prouver l’existence d’un bail verbal. » Elle précise immédiatement le complément nécessaire: « Elle doit s’accompagner de fait positif manifestant la volonté commune des parties de conclure un bail. » La preuve requiert ainsi un accord non équivoque, révélé par des éléments objectifs, et non par la seule tolérance d’occupation.

B. L’insuffisance des indices invoqués et leurs effets

La cour écarte d’abord le reçu et l’acte de caution, antérieurs au bail écrit et dénués d’ambiguïté sur l’unicité du preneur désigné. Elle juge ensuite que les paiements effectués par l’occupant ne suffisent pas à caractériser un consentement à bail. La motivation retient avec netteté que « le locataire pouvant toujours faire payer sa dette par autrui ».

Les échanges de courriels et messages, relatifs à la situation du preneur écrit et à la qualité de caution, ne manifestent aucun engagement contractuel distinct. En l’absence d’éléments précis et concordants établissant une volonté commune de contracter, l’appelant demeure simple occupant sans droit ni titre.

Cette qualification emporte refus des quittances, impossibilité d’exiger un congé pour vendre à son bénéfice, et rejet de la demande de travaux sous astreinte. La solution confirme la primauté du titre écrit et l’exigence d’un consentement explicite pour toute cotitularité prétendue.

II. La discrimination alléguée et son contrôle probatoire

A. Les éléments nécessaires à la vraisemblance

La cour recherche des faits précis et antérieurs à l’instance, propres à révéler un refus de contracter imputable au bailleur en raison du handicap. Les pièces versées, tenant à l’assurance, à l’occupation des lieux et à des sollicitations de documents fiscaux, ne révèlent aucun refus ciblé et ne suffisent pas à établir un lien causal pertinent.

Faute d’indices concordants laissant raisonnablement supposer une discrimination, l’allégation demeure hypothétique et ne caractérise ni faute ni atteinte à l’égalité d’accès au bail. Le rejet de la demande indemnitaire s’inscrit dans une logique d’objectivation de la preuve et de prévisibilité des décisions.

B. Portée de l’arrêt pour la pratique locative

L’arrêt renforce la sécurité des relations locatives en rappelant la centralité du titre écrit et la faiblesse probatoire d’une occupation tolérée. Il invite les co‑occupants à formaliser toute cotitularité et à ne pas confondre contribution financière et consentement contractuel.

Il clarifie en outre que l’argument discriminatoire requiert des éléments circonstanciés, contemporains d’un refus imputable, distincts des seuls effets d’une expulsion ou d’un contentieux antérieur. L’ensemble participe d’une jurisprudence constante, privilégiant la preuve certaine du consentement et une démonstration rigoureuse du grief, ce qui conforte la confirmation du jugement par la cour d’appel de Pau.