Le 29 avril 2026, la première chambre de la Cour d’appel de Pau (n° 25/01087) a été amenée à statuer sur le montant de l’amende civile applicable à une société civile immobilière pour avoir donné en location meublée de courte durée, sans autorisation préalable, deux appartements situés sur le territoire de la commune de Bayonne, après l’entrée en vigueur d’un règlement modificatif de la communauté d’agglomération du Pays Basque.
En 2018 et 2020, la demanderesse avait acquis deux logements à usage d’habitation, qu’elle avait rénovés et proposés à la location touristique, activité alors licite. À compter du 1er mars 2023, ce type de location est soumis à autorisation de changement d’usage pour les personnes morales. La société n’a pas sollicité cette autorisation. Le 2 août 2023, un contrôle communal a révélé l’infraction pour le premier appartement ; une mise en demeure a été adressée le 14 août 2023. Le gérant de la SCI s’est engagé verbalement le 29 novembre 2023 à cesser l’activité. Pourtant, un second contrôle le 10 avril 2024 a montré que les deux annonces étaient toujours actives sur la plateforme de location, avec des réservations postérieures à la mise en demeure.
La commune a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Bayonne, lequel, par jugement du 7 avril 2025, a condamné celle-ci à payer deux amendes de 5 000 € chacune, une par logement, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. La commune a relevé appel principal, sollicitant des amendes portées à 50 000 € par local ; la SCI a formé appel incident pour obtenir une réduction à 1 000 € au total.
Le problème de droit soumis à la cour était de déterminer le quantum de l’amende civile sanctionnant un changement d’usage irrégulier, en conciliant les principes de proportionnalité et d’individualisation de la peine avec l’objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements locatifs pérennes. Par l’arrêt commenté, la Cour d’appel de Pau a confirmé le principe de la condamnation mais a porté le montant de chaque amende à 10 000 €, considérant que la SCI n’avait pas cessé son activité malgré les mises en garde et avait réalisé des gains substantiels.
I. La confirmation du principe de la sanction pour changement d’usage illicite
A. L’infraction caractérisée et non contestée
La Cour d’appel de Pau a d’abord rappelé que le non-respect du règlement modificatif du 9 juillet 2022, entré en vigueur pour les personnes morales le 1er mars 2023, n’était pas discuté par la SCI. Celle-ci reconnaissait avoir proposé ses deux appartements à la location meublée de courte durée pour une clientèle de passage, sans avoir déposé de demande d’autorisation de changement d’usage ni proposé de compensation. Les éléments versés aux débats par la commune établissaient que cette activité s’était poursuivie après la mise en demeure du 14 août 2023 et même après l’engagement verbal de cesser. La cour a ainsi confirmé le jugement en ce qu’il avait retenu que l’infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation était caractérisée pour chacun des deux logements.
B. La nature de l’amende civile comme sanction soumise aux principes de proportionnalité
Les premiers juges avaient exactement rappelé que l’amende prévue à l’article L. 651-2 du même code constitue une sanction pécuniaire revêtant la nature d’une peine. À ce titre, elle est soumise aux principes de proportionnalité et d’individualisation. La cour a repris cette qualification en soulignant que le montant de l’amende, plafonné à 50 000 € par local irrégulièrement transformé, devait être fixé en considération de l’objectif d’intérêt général – particulièrement prégnant sur la côte basque où la pénurie de logements pérennes est notoire – et de la situation individuelle du contrevenant. La sanction ne peut être prononcée à titre purement dissuasif ou exemplaire ; elle doit être adaptée aux circonstances de l’espèce. La Cour de cassation (Cass. Troisième chambre civile, 10 avril 2025, n°25-70.002) a rappelé que « toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d’usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé ». Ce cadre légal impose au juge de motiver sa décision au regard des éléments propres à l’affaire.
II. Le réaménagement du quantum de l’amende au regard des critères d’individualisation
A. La prise en compte de la durée et des gains des locations illicites
La cour a relevé que les locations irrégulières avaient perduré pendant plusieurs mois après la mise en demeure du 14 août 2023. Pour le premier appartement, 145 nuitées avaient été louées entre le 1er mars et le 31 octobre 2023, générant un revenu brut de 14 431,51 € ; pour le second, 132 nuitées sur la même période avaient rapporté 15 377,76 €, auxquels s’ajoutaient 6 549,99 € perçus entre avril et juillet 2024, soit un total d’environ 36 000 € de gains bruts sur la période infractionnelle. La SCI avait également réaffecté le second logement à la location touristique après l’expiration d’un bail mobilité, démontrant une volonté persistante de tirer profit de l’activité illicite. Ces éléments, joints au fait que les calendriers de réservation étaient encore actifs en avril 2024, ont conduit la cour à estimer que les amendes de 5 000 € retenues en première instance étaient insuffisantes.
B. L’appréciation de la mauvaise foi et de la situation patrimoniale du contrevenant
La SCI invoquait sa bonne foi, arguant avoir confié la gestion à un prestataire professionnel qui aurait manqué à son devoir de conseil. La cour a écarté cet argument : il incombait au gérant, destinataire personnel de la mise en demeure, de prendre toutes les dispositions pour régulariser la situation, sans pouvoir se retrancher derrière les manquements d’un mandataire auquel il n’avait pas adressé de directives postérieures à cet avertissement. Par ailleurs, la SCI ne justifiait d’aucune difficulté financière la concernant directement, en tant que personne morale propriétaire de sept biens immobiliers sur la commune. Les charges alléguées (emprunts, charges de copropriété) ne pouvaient venir en déduction du gain généré par l’infraction pour minorer l’amende. La Cour d’appel de Bordeaux (21 janvier 2025, n°24/02913) avait déjà eu à se prononcer sur la qualification de changement d’usage à partir de documents de copropriété, confirmant que l’affectation originelle du local est déterminante. En l’espèce, les logements étaient à usage d’habitation, et la SCI les avait détournés de cette destination sans compensation. Au regard de l’enjeu locatif local, de la durée des locations et des gains substantiels, la cour a porté chaque amende à 10 000 €, soit un total de 20 000 €, tout en restant en deçà du plafond légal pour marquer une proportionnalité tenant compte de la cessation intervenue après l’assignation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
