Le syndicat des copropriétaires d’une résidence a assigné M. [K] en paiement de charges de copropriété devant le président du tribunal judiciaire de Dax statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par un jugement du 4 juin 2025, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer la somme de 541,82 €, l’a débouté du surplus de ses demandes et l’a condamné à verser au syndicat 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens étant partagés par moitié. Le syndicat a interjeté appel pour obtenir la condamnation de M. [K] à des sommes plus importantes, tandis que ce dernier a sollicité l’infirmation du jugement.
En cause d’appel, M. [K] a soulevé une fin de non-recevoir inédite tirée de l’irrecevabilité de la demande pour défaut de mise en demeure conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutenait que la mise en demeure du 17 avril 2024, réitérée le 3 juin 2024, se bornait à viser une somme globale de 1 402,43 € sans préciser la nature des provisions réclamées ni le ou les exercices concernés, en méconnaissance de l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024. Le syndicat des copropriétaires contestait la recevabilité de cette fin de non-recevoir en appel et plaidait, sur le fond, que la mise en demeure était suffisamment claire et que l’avis précité n’était pas applicable à une procédure antérieure.
La question de droit soumise à la cour d’appel de Pau était de savoir si une mise en demeure adressée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui se contente d’indiquer un solde débiteur global sans préciser la nature des provisions ni les exercices auxquels elles se rapportent, et sans joindre aucun document complémentaire, satisfait à l’exigence d’une interpellation suffisante permettant l’engagement de la procédure accélérée au fond. Par un arrêt rendu le 29 avril 2026, la cour a jugé que ces mises en demeure ne constituaient pas une interpellation suffisante, a infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et a déclaré irrecevable la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires.
La solution retenue par la cour d’appel de Pau manifeste une exigence stricte quant au contenu de la mise en demeure préalable (I), et confirme la rigueur de la sanction d’irrecevabilité en cas d’insuffisance de cette formalité (II).
I. L’affirmation d’un formalisme exigeant de la mise en demeure préalable
La cour d’appel a rappelé que la mise en demeure constitue un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette formalité remplit une fonction essentielle d’information du copropriétaire débiteur.
A. Une mise en demeure conçue comme une condition procédurale de recevabilité
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’exigibilité immédiate des provisions non échues et la possibilité pour le syndicat de saisir le juge à l’envoi préalable d’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La cour de Pau a rappelé ce dispositif en précisant que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ». Cette formulation ancre la mise en demeure dans le domaine de la recevabilité de l’action, et non dans celui de la simple preuve de la créance. La formalité devient ainsi une condition procédurale dont le respect conditionne l’accès au juge.
La cour a expressément écarté l’argument du syndicat selon lequel l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 ne serait applicable qu’aux mises en demeure postérieures. En se fondant sur le texte même de l’article 19-2, la cour a dégagé une règle de portée générale, applicable à toute mise en demeure, quel que soit son antériorité par rapport à l’avis. Cette solution rejoint la logique antérieure des juridictions du fond ayant exigé une information précise du débiteur. Elle s’inscrit dans une conception protectrice du copropriétaire, considéré comme la partie faible dans le rapport de copropriété.
B. L’exigence d’une interpellation précise et non équivoque du copropriétaire
Pour apprécier la conformité des mises en demeure des 17 avril et 3 juin 2024, la cour a confronté leur libellé à l’exigence d’« interpellation suffisante » qu’elle rattache à l’article 1344 du code civil. Ces lettres visaient un « solde débiteur global » de 1 402,43 €, rappelaient les dispositions de la loi mais sans distinguer la part relevant du budget prévisionnel de celle afférente à des dépenses pour travaux, ni préciser les exercices concernés. La cour a relevé en outre qu’aucun document complémentaire, notamment le décompte mentionné, n’était joint ni justifié comme ayant été préalablement communiqué.
Cette analyse est similaire à celle retenue par la Cour d’appel de Versailles le 6 mars 2025, laquelle avait validé une clause conventionnelle de remboursement des charges antérieures en précisant que la stipulation contractuelle suffisait à déterminer la charge des sommes. La cour de Pau en tire une conclusion inverse : en l’absence de précision suffisante dans la mise en demeure elle-même et à défaut de document annexé, le copropriétaire n’est pas en mesure de connaître la nature exacte des sommes réclamées, ce qui vicie la procédure.
II. La rigueur de la sanction d’irrecevabilité appliquée par la cour
Après avoir constaté l’insuffisance des mises en demeure, la cour n’a pas hésité à prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble de la demande en paiement, faisant ainsi prévaloir l’exigence procédurale sur le bien-fondé apparent de la créance.
A. Une irrecevabilité prononcée sans considération du bien-fondé de la créance
La cour d’appel a infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions et a déclaré irrecevable la demande en paiement de charges de copropriété, sans examiner le montant des sommes prétendument dues. Cette solution témoigne d’une conception particulièrement rigoureuse de la sanction : l’absence de mise en demeure conforme paralyse l’action du syndicat, même si la créance de charges est certaine dans son principe et dans son montant. Le syndicat avait pourtant souligné que les charges dont le paiement était réclamé étaient justifiées par des pièces comptables et que leur bien-fondé n’était pas contesté par le copropriétaire.
La cour a estimé que cet argument était sans incidence sur la recevabilité de l’action. En effet, la formalité de la mise en demeure préalable n’a pas pour objet d’établir l’existence de la créance, mais d’assurer une information loyale du débiteur avant l’engagement d’une procédure accélérée dérogatoire au droit commun. La décision illustre la jurisprudence récente qui tend à renforcer les exigences procédurales pesant sur les syndicats de copropriétaires. La cour d’appel de Douai, le 20 mars 2025, avait déjà adopté une approche similaire en interprétant strictement les stipulations d’un compromis de vente relatives à la charge des travaux votés entre la signature et l’acte authentique.
B. Les conséquences de l’irrecevabilité pour les parties et la portée de l’arrêt
L’arrêt condamne le syndicat aux dépens de première instance et d’appel, et le condamne à verser à M. [K] la somme globale de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Cette condamnation financière, ajoutée à l’échec de sa demande en principal, constitue une sanction dissuasive pour les syndicats qui négligeraient le formalisme de la mise en demeure.
La portée de l’arrêt dépasse le litige particulier. En précisant que la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, ainsi que l’exercice concerné, la cour d’appel de Pau fixe un standard clair pour les syndicats de copropriétaires. Ceux-ci doivent désormais veiller à ce que leurs mises en demeure ne se contentent pas d’un solde global, mais détaillent les sommes dues par catégorie (budget prévisionnel, travaux, exercices antérieurs) et, idéalement, y joignent un décompte individuel. À défaut, ils s’exposent à une irrecevabilité de leur action, même si la créance est fondée. Cette solution participe d’un mouvement jurisprudentiel plus large de protection du débiteur contre des procédures accélérées qui pourraient être engagées sans une information préalable suffisante.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1344 du Code civil En vigueur
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