Le présent arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau, 1ère Chambre, le 29 avril 2026, n°25/03432, porte sur la validité d’une clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt immobilier et sur le caractère excessif d’une clause pénale en matière de saisie immobilière.
Par acte authentique des 28 mai et 2 juin 2014, un établissement bancaire a consenti à un emprunteur un prêt immobilier de 243 920,26 € remboursable en 240 mensualités. L’emprunteur ayant cessé ses remboursements, le prêteur lui a adressé une mise en demeure le 3 janvier 2024, lui impartissant un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées. Par courrier du 6 mars 2024, le prêteur a prononcé la déchéance du terme. Un commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié le 26 juillet 2024.
Saisi, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bayonne, par jugements des 13 novembre 2025 et 4 décembre 2025, a notamment jugé abusive la clause de déchéance du terme mais a retenu l’exigibilité de la créance sur le fondement d’une résiliation unilatérale du contrat, et a rejeté la demande de réduction de l’indemnité conventionnelle de 7 %. L’emprunteur a interjeté appel, tandis que le prêteur a formé appel incident sur le caractère abusif de la clause.
La question de droit centrale était de savoir si, en présence d’une clause de déchéance du terme jugée abusive faute de préavis raisonnable, le prêteur pouvait néanmoins se prévaloir d’une résiliation unilatérale du contrat sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil pour justifier l’exigibilité de la créance. La cour devait également apprécier le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée à 7 % du capital restant dû.
La Cour d’appel de Pau a confirmé les jugements déférés en toutes leurs dispositions contestées, considérant que la clause de déchéance du terme était effectivement abusive, mais que la créance était exigible en raison de la résiliation unilatérale régulièrement prononcée par le prêteur, et que l’indemnité conventionnelle de 7 % n’était pas manifestement excessive.
I. La confirmation de l’exigibilité de la créance par la substitution de la résiliation unilatérale à la clause abusive
L’arrêt commenté consacre une articulation subtile entre le droit de la consommation et le droit commun des contrats pour maintenir l’exigibilité de la créance, malgré l’élimination de la clause contractuelle de déchéance du terme.
A. Le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, cause de son inefficacité
La cour rappelle que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler des échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. En l’espèce, le préavis de quinze jours stipulé à l’article 17 du contrat ne peut être considéré comme raisonnable. La cour écarte l’argument du prêteur tiré du délai de deux mois effectivement accordé entre la mise en demeure et la notification de la déchéance du terme, au motif que « le caractère abusif de la clause de déchéance du terme s’appréciant à la date de conclusion du contrat, indépendamment des circonstances dans lesquelles elle a pu être mise en œuvre ». Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement » (Cass. 1ère civ., 9 juillet 2025, n°23-22.851). La clause est donc réputée non écrite, ce qui prive le prêteur de la faculté de se prévaloir de la déchéance du terme sur ce fondement.
B. La validation de l’exigibilité par le mécanisme de la résiliation unilatérale du contrat
Face à l’inefficacité de la clause, le prêteur invoque à titre subsidiaire la résiliation unilatérale du contrat pour manquement grave de l’emprunteur, sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil. La cour accueille ce moyen et confirme l’exigibilité de la créance. Elle relève que la mise en demeure du 3 janvier 2024 a imparti un délai de régularisation de quinze jours, mais que la notification de la déchéance du terme n’est intervenue que le 6 mars 2024, soit deux mois plus tard, ce qui constitue un délai raisonnable au sens de l’article 1226. En outre, le non-paiement de sept mensualités, puis de dix au moment de la notification, est jugé comme un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution. La cour opère ainsi une dissociation entre la clause abusive et le comportement du prêteur : le délai de régularisation de fait, supérieur au délai contractuel, écarte tout déséquilibre et rend la résiliation régulière. Cette solution pragmatique permet de préserver l’efficacité de la procédure de saisie immobilière tout en sanctionnant la clause abusive.
II. La confirmation du rejet de la demande de réduction de la clause pénale
La cour écarte la demande de l’emprunteur tendant à voir réduire à néant l’indemnité conventionnelle de 7 %, en jugeant qu’elle n’est pas manifestement excessive.
A. La qualification de clause pénale et le pouvoir de modération du juge
L’article 18 du contrat stipule qu’en cas d’exigibilité anticipée, l’emprunteur devra une indemnité de 7 % des sommes dues. La cour qualifie cette indemnité de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, ce qui n’est pas contesté. Le juge dispose du pouvoir de modérer la peine si elle est manifestement excessive. En l’espèce, la cour compare le montant de la clause pénale (10 900,85 €) au montant des intérêts conventionnels que le prêteur aurait perçus jusqu’au terme du prêt (21 021 €). Cette comparaison démontre que la clause pénale est inférieure au préjudice réel subi, ce qui exclut tout caractère manifestement excessif. La cour rejoint ainsi la solution retenue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence selon laquelle « L’indemnité de 7%… constitue une clause pénale » et que le juge peut modérer la peine si elle est manifestement excessive (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 30 janvier 2025, n°24/01825). En l’espèce, le montant de la clause étant inférieur aux intérêts perdus, la modération n’est pas justifiée.
B. L’appréciation in concreto du préjudice subi par le prêteur
La cour retient une approche concrète du préjudice, en se fondant sur le tableau d’amortissement produit par le prêteur. Elle constate que la résiliation est intervenue après dix années d’amortissement, et que les intérêts qu’aurait perçus le prêteur sur les dix années restantes s’élèvent à 21 021 €, soit près du double de l’indemnité de 10 900,85 €. Cette disproportion en faveur du créancier interdit de qualifier la clause de manifestement excessive. La cour écarte ainsi l’argument de l’emprunteur selon lequel l’indemnité aurait pour effet d’accorder au prêteur un taux d’intérêt supplémentaire. En réalité, l’indemnité compense la perte de rémunération future, ce qui la rend proportionnée au préjudice. Cette solution confirme que le caractère excessif d’une clause pénale s’apprécie en fonction du préjudice réel subi, et non de manière abstraite. Elle sécurise les prêteurs dans le recouvrement de leur créance lorsque la déchéance du terme est régularisée par une résiliation unilatérale.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1224 du Code civil En vigueur
Article 1226 du Code civil En vigueur
Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
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