Cour d’appel de Poitiers, le 12 juillet 2024, n°23/00399

La Cour d’appel de Poitiers, statuant le 12 juillet 2024, examine un litige né de la caducité d’une promesse de vente immobilière. L’acquéreur, bénéficiaire d’une condition suspensive de prêt, invoque son défaillance pour se libérer. Les vendeurs demandent l’exécution de la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie. La cour confirme la condamnation de l’acquéreur, réformant uniquement le caractère solidaire de l’obligation.

La preuve de la demande conforme de financement

La charge de la preuve concernant la sollicitation bancaire pèse sur l’acquéreur. Il doit démontrer avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles précises. La cour relève une discordance entre les montants stipulés et ceux mentionnés dans les attestations bancaires. « Il résulte du courrier en date du 28 mai 2020, circonstancié, que le financement qui avait été sollicité par les appelants était d’un montant qui excédait manifestement les prévisions contractuelles. » (Motifs) Cette divergence empêche la preuve d’une demande exacte. La jurisprudence rappelle que « il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente » (Cour d’appel de Toulouse, le 11 juin 2025, n°23/04274). La solution consacre une application rigoureuse de la charge de la preuve. Elle protège le vendeur contre des demandes de financement altérées qui compromettraient la condition.

L’imputation du défaut de réalisation à l’acquéreur

Le défaut de preuve d’une demande conforme entraîne l’imputation de l’échec à l’acquéreur. La condition suspensive est alors réputée défaillante par sa faute. « Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive leur est imputable. » (Motifs) Ce raisonnement empêche l’acquéreur de se prévaloir de la défaillance pour invoquer la caducité. Il rejoint la solution selon laquelle le bénéficiaire doit prouver avoir agi conformément au contrat. « à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil » (Cour d’appel de Caen, le 14 janvier 2025, n°21/03311). La portée est préventive et incitative à la rigueur. Elle dissuade toute négligence dans le montage du dossier de financement par l’acquéreur.

La mise en œuvre conséquente de la clause pénale

La responsabilité établie, la clause pénale stipulée à l’avant-contrat s’applique pleinement. La cour vérifie son caractère non excessif au regard du préjudice subi. « Le montant de la clause pénale, de 10 % du prix de vente, n’est pas manifestement excessif. » (Motifs) Le dépôt de garantie, qualifié de prix forfaitaire d’indisponibilité, est également conservé par le vendeur. Sa somme s’impute sur le montant de la pénalité due. La solution affirme la force obligatoire des conventions librement consenties. Elle valide les mécanismes contractuels de dédommagement pour rupture imputable à une partie. La valeur est la sécurité juridique et l’effectivité des engagements souscrits dans les avant-contrats.

La distinction entre obligations solidaires et in solidum

La cour réforme partiellement le jugement sur la nature de l’obligation des époux acquéreurs. Elle substitue une condamnation in solidum à une condamnation solidaire. « la solidarité n’ayant pas été stipulée au compromis de vente » (Motifs) Ce point rappelle le caractère strictement d’interprétation de la solidarité. Elle ne se présume pas et doit résulter d’une stipulation expresse ou d’un texte. La portée est d’ordre procédural et affecte les recours entre codébiteurs. La solution garantit le respect de l’intention contractuelle des parties concernant leurs engagements respectifs. Elle limite la portée de la condamnation au strict cadre conventionnel défini initialement par les parties.