Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, casse partiellement l’arrêt rendu le 12 décembre 2023 par la cour d’appel de Poitiers dans un litige relatif à une servitude de passage pour cause d’enclave. Une propriétaire avait assigné le propriétaire voisin et le preneur à bail rural en dénégation de servitude et en interdiction de passage sur une parcelle cadastrée, support allégué du passage litigieux.
Sur demande reconventionnelle, le propriétaire voisin et l’exploitant sollicitaient la reconnaissance d’une servitude conventionnelle ou, à titre subsidiaire, d’une servitude légale fondée sur l’enclave. La cour d’appel de Poitiers, statuant sur renvoi après une précédente cassation du 9 novembre 2022, avait retenu l’existence d’une servitude légale au motif que le voisin ne pouvait emprunter un chemin relevant d’une association syndicale autorisée, dont il n’était pas membre, et que la tolérance de passage antérieure avait cessé. Le pourvoi soutenait que la décision conférait un droit de passage à une personne et non à un fonds, en violation des textes régissant les servitudes.
La Cour de cassation rappelle d’abord que « Aux termes du premier de ces textes, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. » Elle précise ensuite que « Selon le second, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. » Censurant la motivation retenue, elle juge qu’« En statuant ainsi, alors que la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La cassation est partielle, le rejet des prétentions relatives à une servitude conventionnelle étant maintenu, et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel d’Angers.
I. La nature réelle de la servitude de passage pour enclave
A. L’attache au fonds, principe cardinal réaffirmé
Le cœur de la solution tient à la nature réelle de la servitude, que l’arrêt replace au centre du raisonnement. La Cour énonce, dans les termes mêmes de l’article 637, que « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité » d’un autre héritage, excluant ainsi toute personnalisation du droit. Le passage est établi pour desservir un fonds, identifié comme dominant, et grève un autre fonds, dit servant, dans une logique objective et non subjective.
L’articulation avec l’article 682 est également nette. La haute juridiction rappelle que le passage légal répond à l’enclave d’un fonds, « pour assurer la desserte complète de ses fonds », ce qui commande d’identifier précisément l’assiette du besoin et la réalité de l’issue insuffisante. Le critère opératoire n’est donc ni la situation personnelle de l’exploitant ni ses rapports avec un gestionnaire de voie collective, mais la desserte adéquate du fonds au regard de l’état des lieux.
Cette mise au point structure le contrôle de qualification opéré en cassation. Elle circonscrit l’office des juges du fond à l’examen du besoin du fonds et des tracés possibles, sans égard aux considérations extrinsèques à la réalité foncière.
B. La censure d’une motivation centrée sur la personne
La cour d’appel avait retenu l’argument tenant à l’impossibilité d’emprunter une voie d’une association syndicale autorisée, en lien avec l’absence de qualité de membre, et relevé la disparition d’une tolérance de passage antérieure. En procédant ainsi, elle a déplacé l’analyse vers des éléments attachés à la personne et à un contexte relationnel, au lieu d’asseoir la qualification sur l’utilité du fonds et la stricte logique réelle.
La Cour de cassation sanctionne ce glissement en des termes explicites, rappelant que la servitude « ne pouvait être instituée […] au profit d’une personne ». Cette formule ferme la porte à des décisions qui, sous l’apparence d’un contrôle de l’enclave, consacreraient un droit de passage pour l’exploitant ou le propriétaire actuel, sans désigner et caractériser le fonds dominant. Elle commande, en pratique, l’identification rigoureuse du ou des fonds enclavés, la vérification d’une issue insuffisante, puis le choix d’un passage suffisant au regard de la desserte, et non de la convenance individuelle.
Ainsi recentré, le contrôle de cassation impose un réexamen des éléments factuels utiles au seul regard du droit réel de servitude, et non des relations personnelles ou statutaires.
II. La portée de la cassation partielle et ses incidences pratiques
A. Desserte des fonds et chemins collectifs: lignes de force
L’arrêt ne tranche pas le statut précis du chemin relevant d’une association syndicale autorisée. Il rappelle toutefois que l’existence, l’accessibilité ou l’inaccessibilité d’une telle voie doivent être appréciées à l’aune de la desserte d’un fonds, non au prisme de l’appartenance personnelle à la structure. Si la voie collective assure effectivement une issue suffisante, l’enclave fait défaut; si elle ne l’assure pas, la recherche d’un passage sur les fonds voisins redevient pertinente.
En conséquence, la cour de renvoi devra caractériser le fonds prétendument dominant, son absence ou insuffisance d’issue vers la voie publique, et l’itinéraire assurant une desserte complète. Elle devra s’attacher à une assiette déterminée, au bénéfice du fonds, en tenant compte des contraintes matérielles et des atteintes minimales au fonds servant, selon la logique classique des servitudes légales. La solution renforce la sécurité des situations réelles et la lisibilité au regard de la publicité foncière, en évitant des servitudes détachées de leur support objectif.
Cette clarification présente un intérêt au-delà de l’espèce. Elle prévient l’émergence de « droits de passage-personnes » et confirme une ligne jurisprudentielle constante attachant la servitude à la chose, donc transmissible et opposable selon les règles du droit réel.
B. Incidences procédurales: limites de la cassation et cadre du renvoi
La cassation est strictement cantonnée à la reconnaissance de la servitude légale, le rejet des prétentions relatives à une servitude conventionnelle étant confirmé. La haute juridiction préserve ainsi ce pan de la décision, neutralisant toute remise en cause de la qualification conventionnelle déjà tranchée. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Angers pour un nouvel examen conforme aux textes rappelés.
La décision précise en outre qu’il n’y a pas lieu de mise hors de cause du propriétaire demandeur au passage, dont la présence demeure nécessaire devant la juridiction de renvoi. Cette précision garantit l’efficacité du débat contradictoire, centré sur l’identification du fonds dominant, la réalité de l’enclave et l’assiette exacte du passage suffisant.
Sur le plan pratique, la solution invite à une motivation structurée autour du fonds, à une description topographique précise, et à l’exclusion d’éléments personnels comme fondement autonome. Elle fournit un guide opératoire clair à la juridiction de renvoi, qui devra résoudre l’enclave alléguée par une servitude réelle, correctement localisée et proportionnée à la desserte, conformément aux articles 637 et 682.
