Cour d’appel de Reims, le 17 juin 2025, n°24/01296

Par un arrêt de la Cour d’appel de Reims, chambre de la famille et des contentieux de la protection, du 17 juin 2025, un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire est tranché. Un bail d’habitation avait été conclu le 22 mars 2023, assorti d’un loyer mensuel de 391,59 euros hors charges et d’une clause résolutoire de droit commun. À la suite d’impayés, un commandement de payer visant la clause, daté du 14 septembre 2023, avait été délivré et transmis à la CCAPEX, puis une assignation avait été délivrée le 24 novembre 2023.

Par jugement du 12 avril 2024, le juge des contentieux de la protection avait constaté l’acquisition de la clause au 15 novembre 2023, ordonné l’expulsion, chiffré un arriéré au 31 janvier 2024, fixé une indemnité d’occupation et accordé des délais de paiement. L’appel formé le 9 août 2024 soutenait l’irrégularité du processus et contestait la dette, en faisant valoir l’absence de pièces utiles, tout en sollicitant l’infirmation intégrale. L’intimé demandait confirmation du jugement et allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La question de droit portait sur la régularité des diligences prescrites par la loi du 6 juillet 1989 pour l’acquisition de la clause résolutoire, notamment la preuve du commandement et de sa transmission, la notification à l’autorité administrative, ainsi que sur l’établissement actualisé de la dette locative, permettant de justifier l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les accessoires. La cour répond expressément que « Il s’ensuit que le formalisme issu de la loi du 6 juillet 1989 a bien été respecté et que le bailleur n’encourt aucune irrecevabilité à ce titre ». Elle ajoute que « Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et conséquences induites (expulsion, indemnité d’occupation) ». S’agissant de l’arriéré, la cour retient qu’« Au vu de ce décompte le plus récent, qui n’est aucunement efficacement contesté, le solde débiteur au 20 janvier 2025 est de 2 853,14 € », et précise que « La condamnation financière telle que prononcée en première instance correspond à l’impayé existant à cette date ». Enfin, elle statue ainsi: « Par ces motifs, Confirme le jugement rendu le 12 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions ».

I. La régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire

A. La preuve du respect du formalisme légal

La cour relève la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa transmission à la CCAPEX, puis de l’assignation régulièrement notifiée à l’autorité administrative. Ces pièces, versées aux débats avec les conclusions, établissent la conformité des diligences de prévention des expulsions. En retenant que « Il s’ensuit que le formalisme issu de la loi du 6 juillet 1989 a bien été respecté », la cour s’inscrit dans la jurisprudence classique qui exige la démonstration positive des étapes formelles lorsqu’une résiliation de plein droit est invoquée. La critique fondée sur une prétendue carence de communication est écartée, car la pièce justificative, communiquée contradictoirement, suffit à satisfaire l’exigence probatoire.

Cette solution confirme que l’irrégularité ne se présume jamais et que le juge du fond vérifie les actes décisifs au regard des finalités protectrices du dispositif. Dès lors que le commandement régulier, la transmission à la CCAPEX et la notification préfectorale sont établis, l’exception d’irrecevabilité tombe. L’appelant, qui se borne à une contestation générale sans articuler un grief précis contre les actes, ne renverse pas la présomption de validité attachée aux actes régulièrement signifiés et produits.

B. Les effets attachés à l’acquisition de la clause

Constatant l’acquisition de la clause à la date retenue par le premier juge, la cour confirme les effets légaux qui y sont liés. Elle énonce que « Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et conséquences induites (expulsion, indemnité d’occupation) ». Cette formulation explicite la cohérence du raisonnement: la résiliation de plein droit emporte perte du titre d’occupation et substitution d’une indemnité à la place du loyer.

La mesure d’expulsion, subordonnée au respect des délais légaux, s’inscrit dans le cadre usuel des décisions de ce type, de même que l’indemnité d’occupation indexée sur le loyer et les charges. La cour veille à préserver l’équilibre entre l’efficacité de la clause et les garanties procédurales, sans élargir le champ de l’exception d’irrégularité ni priver d’effet la prévention organisée par la loi de 1989.

II. L’établissement de la dette locative et les mesures financières

A. La détermination du solde et la charge de la preuve

La créance est appréciée au regard d’un décompte actualisé, intégrant les versements postérieurs, ce que la cour souligne en des termes précis: « Au vu de ce décompte le plus récent, qui n’est aucunement efficacement contesté, le solde débiteur au 20 janvier 2025 est de 2 853,14 € ». L’actualisation, qui reprend tous les paiements, neutralise le grief de défaut de prise en compte des apurements et confère à l’évaluation une base factuelle complète.

La cour en déduit que « La condamnation financière telle que prononcée en première instance correspond à l’impayé existant à cette date », ce qui légitime la confirmation du quantum. La charge de la preuve, assumée par le créancier au moyen du décompte et des actes antérieurs, se trouve confortée par l’absence de critique chiffrée et circonstanciée côté appelant. Une contestation générale ne suffit pas à déstabiliser un état de créance étayé, surtout lorsqu’il intègre les règlements ultérieurs.

B. Les délais de paiement, les dépens et les frais irrépétibles

S’agissant des délais de paiement, l’arrêt avalise la solution de première instance en une formule brève et ferme: « La confirmation est encore acquise de ce chef ». Le maintien des échéances traduit l’objectif d’apurement raisonnable, sans remettre en cause les effets de la clause résolutoire. La reprise du paiement de l’indemnité d’occupation et les versements complémentaires, relevés par la cour, justifient cette mesure de tempérament.

Pour les mesures accessoires, la cour confirme la répartition des dépens de première instance et statue sur l’instance d’appel en considération de l’issue du litige. Elle retient que le sens de l’arrêt commande la charge des dépens d’appel par l’appelant, et alloue une somme au titre des frais irrépétibles d’appel, dans une mesure mesurée et adaptée. La motivation, recentrée sur l’issue du recours, respecte la logique d’économie du procès et évite toute divergence avec la solution confirmative du fond. Enfin, l’énoncé « Par ces motifs, Confirme le jugement rendu le 12 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions » consacre l’économie générale de la décision et en fixe la portée.