La Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 28 avril 2026 (n°25/00837), était saisie d’un litige opposant un bailleur social à l’une de ses locataires. Le bailleur avait assigné la locataire en résiliation de bail pour troubles anormaux de voisinage, en raison des agissements du fils de celle-ci, qui avait participé à un trafic de stupéfiants aux abords de l’immeuble. Le juge des contentieux de la protection de Reims, par un jugement du 30 avril 2025, avait débouté le bailleur de sa demande. Il estimait que le locataire ne démontrait pas que les faits litigieux s’étaient produits au sein du domicile ou des communs de l’immeuble, que la locataire n’avait pas connaissance de ces faits, et que, en tout état de cause, le trouble avait cessé depuis que le fils avait quitté les lieux.
Le bailleur social a interjeté appel. La question de droit soumise à la cour était la suivante : les agissements d’un occupant du chef du locataire, commis à l’extérieur du logement loué mais à proximité immédiate, constituent-ils un manquement suffisamment grave à l’obligation d’usage paisible des lieux pour justifier la résiliation du bail, et cela indépendamment de la connaissance personnelle du locataire et de la persistance actuelle des troubles ? La Cour d’appel de Reims a infirmé le jugement et prononcé la résiliation du bail, tout en déboutant le bailleur de sa demande de réduction des délais d’expulsion. Elle retient que le locataire doit répondre des agissements des occupants de son chef, que la notion de voisinage s’étend au voisinage immédiat, et qu’un manquement unique et grave peut justifier la résiliation même s’il a cessé.
I. L’affirmation d’une responsabilité objective du locataire pour les troubles causés par les occupants de son chef
A. L’extension de l’obligation d’usage paisible aux agissements situés hors du logement
La cour rappelle le principe selon lequel « les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent tant au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2020, pourvoi n° 18-24.823). Cette règle, classique en droit des baux, est ici appliquée à une situation où les actes reprochés au fils de la locataire ne se sont pas déroulés à l’intérieur de l’appartement loué, mais dans les parties communes et aux abords immédiats de l’immeuble. La cour opère une distinction novatrice en affirmant que « la notion de voisinage ne se limite pas à l’immeuble où habite le locataire en cause mais englobe également le voisinage proche ou immédiat que constitue l’entrée d’immeuble voisine ». Elle constate que le point de deal se situait au n°19, qui jouxte le n°21 où réside la locataire, formant un angle. Le trafic était donc alimenté par un habitant issu du n°21.
Cette interprétation extensive de l’obligation d’usage paisible permet de prendre en compte la réalité des nuisances causées à l’ensemble de la copropriété ou du quartier, sans exiger que le trouble soit localisé strictement dans les murs du logement loué. La cour s’appuie sur les éléments de procédure pénale montrant que le fils de la locataire taguait des flèches sur les murs pour guider les consommateurs vers le point de deal, et que les produits étaient entreposés dans des armoires techniques. Les congés de locataires quittant le n°19 en raison du climat d’insécurité sont également retenus pour caractériser l’ampleur du trouble.
B. L’objectivisation de la responsabilité excluant la connaissance personnelle du locataire
La cour écarte explicitement la condition de connaissance personnelle du locataire. Elle relève que le premier juge avait retenu que rien n’établissait que la locataire avait connaissance des faits avant la perquisition. Mais la cour affirme que « le locataire, même ignorant des activités d’un occupant introduit de son chef dans les lieux loués, doit répondre de ces agissements sous la sanction de la résiliation de son bail dès lors que les agissements en question sont suffisamment graves pour justifier cette sanction ». Cette solution s’inscrit dans la logique d’une responsabilité de plein droit du preneur pour les troubles causés par les personnes vivant sous son toit, sans qu’il soit besoin de caractériser une faute personnelle ou une négligence. Elle rejoint la jurisprudence constante selon laquelle « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation de son préjudice au propriétaire ou à l’occupant de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cour d’appel de Lyon, 27 février 2025, n°23/02515).
En l’espèce, la locataire ne pouvait ignorer que son fils majeur habitait chez elle. Même si elle n’a pas personnellement participé au trafic, elle est tenue pour responsable des conséquences de ses agissements sur la tranquillité des autres occupants. La cour précise d’ailleurs que la locataire ne fonde pas son argumentation sur son ignorance, mais conteste seulement la localisation des faits. Cette objectivisation de la responsabilité renforce l’efficacité de l’action en résiliation pour le bailleur, qui n’a pas à prouver la complicité du locataire.
II. L’appréciation souveraine de la gravité du trouble et de son caractère actuel
A. La caractérisation in concreto d’un trouble anormal et grave
La cour procède à une appréciation concrète de la gravité du trouble. Elle se fonde sur les éléments de la procédure pénale démontrant une participation active et prolongée du fils de la locataire à un trafic de stupéfiants organisé aux abords de l’immeuble. Les surveillances policières montrent que l’intéressé sortait de l’immeuble pour se rendre dans le hall voisin avec une chaise de camping, et qu’il peignait des flèches sur les murs. Le jugement correctionnel retient que les produits étaient déposés et vendus sur place. La cour considère que ces faits constituent un « trouble de voisinage » d’une gravité suffisante.
Elle s’attache à démontrer l’impact concret sur le voisinage : plusieurs locataires ont donné congé en invoquant l’insécurité, la peur des représailles, et huit logements sont vacants. La cour relève que ces congés témoignent « d’un effet durablement délétère du trafic de stupéfiants ». Cette analyse in concreto est conforme à la jurisprudence qui impose aux juges du fond d’apprécier souverainement l’anormalité du trouble ou le caractère excessif des nuisances (Cour d’appel de Montpellier, 25 mars 2025, n°23/00233). La cour ne se contente pas de la condamnation pénale ; elle examine les conséquences sur la jouissance paisible des lieux par les autres locataires.
B. La relativisation de l’exigence d’actualité du trouble
Le premier juge avait considéré que le trouble n’était plus actuel, le fils ayant été condamné à une interdiction de séjour dans le département. La cour infirme ce raisonnement en affirmant qu’« un manquement contractuel unique suffit, s’il est suffisamment grave, pour faire encourir la résiliation d’un bail, même s’il a cessé ». Cette position rejoint la jurisprudence de la Cour d’appel de Toulouse selon laquelle « la consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués par un locataire ou une personne occupant les lieux de son chef, constitue un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués et justifie la résiliation judiciaire du bail, même si ultérieurement l’activité pénalement sanctionnée a cessé » (Cour d’appel de Toulouse, 19 mai 2021, n°20/01808).
La cour ajoute un élément factuel déterminant : elle constate que, malgré l’interdiction de séjour, le fils a été vu à plusieurs reprises sur les lieux postérieurement au jugement correctionnel, notamment le 16 octobre 2024 et le 10 janvier 2025, date à laquelle il a été appréhendé pour violation de cette interdiction. Ce constat, tiré des pièces de surveillance, permet d’établir la persistance du trouble, mais la cour prend soin de préciser que même sans cette persistance, la gravité initiale suffit à justifier la résiliation. Elle confirme ainsi que l’actualité du trouble n’est pas une condition nécessaire, contrairement à ce qu’avait retenu le premier juge.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 711 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge procède, même d’office, à tous les redressements nécessaires afin de rendre le compte conforme aux tarifs. Il mentionne, s’il y a lieu, les sommes déjà perçues à titre de provision.
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