Cour d’appel de Rennes, le 1 juillet 2025, n°24/03983

La Cour d’appel de Rennes, 1er juillet 2025 (1re chambre B), tranche un contentieux né d’un compromis de vente comportant une condition suspensive d’obtention de prêt. Après le décès d’un acquéreur avant l’acte authentique, les vendeurs ont cherché à obtenir, avant tout procès, les justificatifs bancaires afin de revendiquer l’acompte. Le juge des référés a ordonné à l’agence immobilière de communiquer ces pièces, sous astreinte. Saisie par l’agence, la cour infirme l’ordonnance et rejette la demande de communication, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, en l’absence d’éléments établissant la détention des documents par le tiers visé et au regard de la tardiveté des diligences. La décision éclaire le périmètre du référé probatoire et rappelle les exigences de ciblage et de proportionnalité de la mesure.

Les faits tiennent à la signature d’un compromis, au versement d’un acompte séquestré, à la stipulation d’une condition suspensive de prêt et à une clause de caducité en cas de décès d’un acquéreur. Après le décès intervenu en décembre 2020, les acquéreurs ont invoqué la caducité. Les vendeurs n’ont sollicité, qu’en 2023, la communication des justificatifs bancaires auprès du notaire et de l’agence immobilière. Une ordonnance de 2024 a fait droit à la demande à l’encontre de cette dernière, sous astreinte et aux dépens. Sur appel de l’agence, la cour statue en l’absence de constitution des intimés, régulièrement assignés à l’étranger selon la Convention de La Haye.

La question de droit est double. D’une part, l’article 145 peut‑il fonder une injonction de communiquer des pièces à l’encontre d’un intermédiaire non démontré détenteur des documents recherchés. D’autre part, les incidents de communication des pièces entre parties fondés sur les articles 133 et 134 du code de procédure civile ont-ils été utilement invoqués. La Cour répond négativement, requalifie le cadre juridique, et refuse la mesure d’instruction faute d’éléments suffisants sur la détention des pièces, au surplus en raison d’une demande tardive et mal orientée.

I. Le cadre du référé probatoire et la qualification de la demande

A. Le fondement exact: article 145 et exclusion des incidents de communication

La cour rappelle le texte support et la finalité probatoire précontentieuse. Elle énonce: « En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que ‘s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé’. » Le rappel assoit la nature exploratoire mais encadrée de la mesure, subordonnée à un motif légitime et à une utilité démontrée pour un litige à venir.

La Cour écarte le recours aux articles 133 et 134, propres aux incidents de communication des pièces entre parties. Elle juge que ces dispositions « ont été visées à tort par le premier juge, en ce qu’elles se référent aux incidents de communication entre les parties au procès, notamment lorsque des pièces visées au bordereau n’ont pas été communiquées, le juge compétent pour statuer étant alors le juge de la mise en état. » La rectification du fondement replace la demande sur le terrain du référé probatoire, avec ses exigences propres de nécessité, de proportion et de ciblage du détenteur présumé.

B. Le contexte contractuel et l’intérêt à agir sous l’angle probatoire

La cour rappelle les stipulations utiles du compromis relatives à la condition suspensive et aux diligences attendues des acquéreurs. Elle souligne que « L’acquéreur devait justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). » La charge de la preuve des démarches pèse donc, contractuellement, sur les acquéreurs, non sur l’intermédiaire immobilier.

La clause de caducité en cas de décès est reproduite en des termes clairs. La cour cite que « Le décès de l’acquéreur personne physique ou la dissolution dudit acquéreur personne morale entraînera la caducité de la vente et tout acompte versé devra leur être restitué. » Elle précise encore: « Toutefois, si ce décès ou cette dissolution survient après la réalisation des conditions suspensives, le montant de l’acompte déjà versé restera acquis au vendeur. » L’intérêt des vendeurs à se procurer la preuve d’une réalisation antérieure de la condition est acquis. Pour autant, l’utilité d’une mesure visant un tiers n’exonère pas de démontrer la vraisemblance de la détention des pièces par ce tiers, condition que la cour contrôle strictement.

II. La valeur et la portée: exigence de détention vraisemblable, diligence et proportion

A. Une exigence de détention ciblée et de diligence temporelle

La Cour constate l’absence d’éléments établissant que l’agence détenait les documents litigieux et l’absence de démarches directes vers les acquéreurs, à qui incombait la justification. Elle en déduit l’inutilité concrète d’une injonction. Elle souligne encore un élément déterminant de temporalité et de conservation: « En toute hypothèse, même si les documents lui avaient été transmis en 2020, il ne peut être fait grief à l’agence immobilière de ne pas les avoir conservés en 2023. » Cette affirmation marque une limite nette au périmètre d’une injonction probatoire dirigée contre un intermédiaire, trois ans après les faits, sans indice de détention actuelle ni obligation particulière d’archivage opposable dans le cadre de l’article 145.

La conséquence procédurale est logique: « Le jugement sera infirmé en ce sens. » La solution s’inscrit dans une lecture exigeante du « motif légitime », qui suppose un litige plausible, une mesure utile, et la vraisemblance de l’existence et de la détention des pièces par le destinataire de l’injonction. Elle évite tout « fishing expedition » et réaffirme que le référé probatoire ne saurait pallier des carences de ciblage ou une inertie prolongée du demandeur.

B. Portée pratique pour les contentieux immobiliers préalables au procès

La décision invite les praticiens à structurer les demandes probatoires autour de trois axes: l’identification du détenteur naturel de la preuve, la justification de l’existence probable du document, et la célérité des diligences. Orienter une demande vers l’intermédiaire ne suffit pas lorsque la charge contractuelle de justification pèse sur l’autre partie et que les démarches directes manquent. L’injonction doit viser en priorité le détenteur de premier rang, ici les acquéreurs ou, selon les cas, l’office notarial, sous réserve d’indices concrets de possession actuelle.

Sur le plan stratégique, l’arrêt valorise l’anticipation. Un demandeur soucieux de préserver un acompte lié à une condition suspensive doit agir rapidement après l’événement déclencheur. Il lui appartient de constituer un faisceau d’indices sur la réalité des demandes de prêt, d’identifier les organismes saisis, et d’établir la chaîne probable de détention. À défaut, l’article 145 perd sa raison d’être et l’astreinte devient disproportionnée, car elle ordonne l’impossible.

Au-delà de l’espèce, la portée est nette. Le référé probatoire demeure un outil puissant mais finalisé. Il n’impose pas à un professionnel intermédiaire de servir de dépositaire indéfini d’archives en l’absence d’obligation légale ou conventionnelle claire de conservation à long terme. L’arrêt aligne la pratique sur une exigence de proportion et de vraisemblance, au bénéfice d’une économie processuelle plus rigoureuse et d’un meilleur respect de la charge probatoire contractuellement assignée.