Cour d’appel de Rennes, le 10 septembre 2025, n°24/06498

Par un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 septembre 2025, la cinquième chambre tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’articulation avec une procédure de surendettement. Un bail d’habitation signé en 2021 a donné lieu à des impayés, suivis d’un commandement de payer du 9 octobre 2023. Le juge des contentieux de la protection, par ordonnance du 25 septembre 2024, a constaté la résiliation de plein droit, ordonné la libération des lieux, condamné au paiement provisionnel de l’arriéré et fixé une indemnité d’occupation.

En appel, la locataire sollicite l’infirmation, l’octroi de délais et la suspension de la clause, en invoquant la recevabilité de son dossier de surendettement, notifiée le 5 décembre 2024, avec orientation vers un rétablissement personnel. Le bailleur demande la confirmation de la résiliation, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation, tout en soutenant l’inopérance du surendettement sur une clause déjà acquise. La question posée est double: d’une part, l’effet d’une recevabilité postérieure au délai de deux mois sur l’acquisition de la clause; d’autre part, les conditions d’octroi de délais et de suspension au regard des exigences de reprise du loyer courant. La cour confirme la résiliation et l’expulsion, infirme la condamnation provisionnelle de l’arriéré en raison d’une contestation sérieuse liée au surendettement, et précise le point de départ de l’indemnité d’occupation.

I. Le cadre légal de la clause résolutoire et l’indifférence de la recevabilité postérieure

A. Le constat en référé de la résiliation de plein droit

La cour rappelle la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que le commandement est régulier et que le délai a expiré. Elle énonce ainsi: «Il est constant qu’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.» La motivation articule classiquement l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation de paiement des loyers et charges, et l’absence de contestation sérieuse sur la validité du commandement.

La régularité de l’acte et la persistance de l’impayé suffisent à caractériser l’acquisition, à l’issue du délai légal. La cour l’énonce sans équivoque: «En l’espèce, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.» Le sens de la décision tient à la fonction d’évidence du juge des référés, qui constate une résiliation de plein droit, sans préjuger du fond, dès lors que les conditions textuelles sont réunies.

B. L’absence d’effet rétroactif de la recevabilité du surendettement

Le débat se concentre sur la portée de la recevabilité notifiée plus d’un an après le commandement. Les textes de la consommation (art. L.722-2 et L.722-5) opèrent une suspension des mesures d’exécution et interdisent les paiements, sans remettre en cause, par eux-mêmes, une clause déjà acquise. La cour adopte une formulation nette: «En tout état de cause, il convient de relever que la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 5 décembre 2024 est intervenue après l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer du 9 octobre 2023 de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.»

La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante distinguant la suspension des poursuites et l’extinction des causes de résolution. Elle conforte la chronologie des effets: l’acquisition de la clause au 10 décembre 2023 demeure, la recevabilité ne la purge pas. L’arrêt précise ainsi le sens de la règle en privilégiant la sécurité de la période de deux mois, pivot du mécanisme résolutoire.

II. L’aménagement des conséquences financières et l’exigence de bonne foi

A. Délais de paiement et reprise du loyer courant

La demande de délais et de suspension se heurte à la vérification de la bonne foi au prisme de la reprise effective du loyer courant. La cour constate l’absence de reprise postérieure à la recevabilité, ce qui exclut la suspension de la clause et l’octroi de délais. Si un débat transitoire a été soulevé sur l’application temporelle des nouvelles exigences de reprise intégrale, la solution retenue repose sur une appréciation factuelle de la capacité et de la volonté de paiement, congruente avec l’économie des textes.

Cette position est cohérente avec l’esprit combiné de l’article 24 de la loi de 1989 et des mécanismes du code civil en matière de délais, désormais plus strictement calibrés. Elle évite de vider la clause résolutoire de sa substance en l’absence de reprise, tout en laissant place, en d’autres hypothèses, à des aménagements lorsque le loyer courant est réellement acquitté.

B. Arriéré, contestation sérieuse et indemnité d’occupation

La cour infirme la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré, au regard des effets de la recevabilité et de l’orientation vers un rétablissement personnel. Elle relève expressément que «S’agissant de la demande du bailleur de condamnation à paiement de sommes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif, elle se heurte à une contestation sérieuse…». Le choix du référé impose ici la prudence: l’issue de la procédure de surendettement peut affecter l’arriéré, ce qui justifie l’infirmation de la provision.

En revanche, l’indemnité d’occupation, distincte de l’arriéré et corrélée à l’occupation postérieure, est maintenue, avec un point de départ fixé au 5 décembre 2024, date de la recevabilité. Ce découpage temporel clarifie la frontière entre dettes antérieures, potentiellement traitées par la procédure de consommation, et créances nouvelles nées de l’occupation sans titre. Sur les frais, l’arrêt souligne que «L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile», tout en mettant les dépens d’appel à la charge de l’occupant, conformément à l’issue du litige.

L’ensemble atteste d’une ligne équilibrée: fermeté sur la résiliation acquise et l’expulsion, neutralisation prudente de la provision en présence d’une contestation sérieuse, et responsabilisation de l’occupation postérieure par une indemnité calibrée à compter de la recevabilité. Cette articulation, respectueuse des textes locatifs et de la protection du débiteur, éclaire utilement la pratique des référés en matière d’impayés d’habitation.