La cour d’appel de Rennes, le 17 juin 2024, statue sur le renouvellement d’un bail commercial complexe. Le bail associait un loyer numéraire et un loyer en nature consistant en séjours. Le litige porte sur la fixation du loyer renouvelé et la qualification de l’établissement. La cour retient la qualification d’hôtel et fixe le loyer selon la méthode hôtelière.
La qualification juridique de l’établissement
La détermination de la nature de l’établissement est un préalable essentiel. La cour écarte la qualification de résidence de tourisme soutenue par le bailleur. Elle relève que l’acte de vente et le bail visent un usage d’hôtel de tourisme. L’extrait Kbis mentionne une activité d’hôtel et le classement Atout France intervient sous le régime des hôtels. Aucune chambre ne dispose de cuisine ou de coin cuisine équipé. La cour en déduit qu’il ne s’agit pas de locaux d’habitation. Elle conclut que l’établissement doit être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme.
Cette qualification est déterminante pour le choix de la méthode d’évaluation. Elle influe directement sur les usages de la branche applicables. La cour refuse de considérer les bénéfices fiscaux allégués comme un critère pertinent. La volonté des parties exprimée dans les actes contractuels prévaut sur les circonstances annexes. Cette analyse assure la sécurité juridique des engagements souscrits.
La fixation du loyer renouvelé et les pouvoirs du juge
Le juge fixe le loyer selon les règles d’ordre public du statut des baux commerciaux. La cour rappelle que le renouvellement implique un nouveau bail. Le loyer initial indexé et garanti lors de l’investissement ne s’applique pas. « Le bail a été qualifié du bail commercial. Il est soumis aux règles du statut du bail commercial d’ordre public que les parties acceptent. » (Motifs) Le juge ne peut modifier les clauses contractuelles, comme celle relative au loyer en nature. La demande de conversion en numéraire est donc rejetée.
La cour choisit la méthode hôtelière comme mode de calcul le meilleur. Elle écarte les méthodes de comparaison et de rendement jugées inadaptées. L’article R145-10 du code de commerce fonde ce choix pour les locaux monovalents. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. » (Motifs) La cour applique ensuite scrupuleusement les paramètres de cette méthode.
L’application concrète de la méthode hôtelière
La cour procède à un réexamen détaillé de chaque paramètre de calcul. Elle retient le taux d’occupation de 61% non contesté. Elle écarte en revanche la prise en compte des recettes annexes. Seules les recettes tirées de la location des chambres constituent l’assiette légitime. La cour modifie aussi le taux d’abattement pour segmentation de clientèle. Elle retient 15% au vu de deux rapports d’expertise contraires. Le pourcentage sur recette est fixé à 17% conformément aux usages des hôtels 3 à 4 étoiles.
La cour rejette toute demande d’abattement pour travaux. Elle rappelle le caractère substantiel de la notification préalable. « La notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle dont l’omission prive la locataire de tout droit. » (Motifs) Aucune notification n’ayant été adressée aux bailleurs, l’abattement est refusé. Le calcul aboutit à un loyer numéraire annuel de 2796 euros. Ce montant tient compte du maintien du loyer en nature sous forme de séjours.
La décision affirme la primauté des règles légales sur les garanties contractuelles initiales. Elle délimite strictement les pouvoirs du juge en matière de modification des clauses. Le choix de la méthode hôtelière consacre l’adaptation du droit aux spécificités sectorielles. L’arrêt offre une grille d’analyse précise pour l’évaluation des baux hôteliers. Il sécurise les relations entre investisseurs bailleurs et exploitants professionnels.
