Cour d’appel de Rennes, le 2 juillet 2025, n°22/02525

La cour d’appel de Rennes, 2 juillet 2025, statue en matière de bail d’habitation sur la charge de la preuve des dégradations locatives en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire. Le litige oppose un bailleur, des locataires placés sous protection juridique et une caution, à la suite de la restitution d’un logement et de travaux entrepris immédiatement après. La question porte sur la valeur probatoire de photographies et de courriels établis unilatéralement par le bailleur pour imputer des réparations aux locataires.

Un bail d’habitation avait été conclu, assorti d’un engagement de caution. Les preneurs ont donné congé et se sont rendus disponibles pour un état des lieux de sortie, une rencontre s’étant tenue fin janvier 2021. Aucun constat contradictoire n’a été rédigé, le bailleur ayant préféré lister ultérieurement les désordres et adresser des photographies, puis engager des travaux. Une demande indemnitaire a été formée contre les locataires et la caution, au titre de dégradations locatives.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient a rejeté l’ensemble des prétentions indemnitaires du bailleur, l’a condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En appel, le bailleur requiert l’infirmation et une condamnation solidaire au paiement des réparations et frais. Les intimés sollicitent la confirmation et, pour certains, une indemnité au titre des frais irrépétibles.

La cour d’appel confirme le jugement. Elle retient la carence du bailleur dans la réalisation d’un état des lieux contradictoire, et juge que des photos et une liste unilatérale ne démontrent pas des dégradations imputables aux preneurs. Elle s’appuie sur le régime légal du dépôt de garantie et sur la jurisprudence de la troisième chambre civile. Elle rappelle d’abord que « Il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues susceptibles de venir en déduction du dépôt de garantie. » Elle transpose ensuite la solution de la Cour de cassation selon laquelle « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). En conséquence, « La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, en ce compris la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens. »

I. L’exigence probatoire attachée à l’état des lieux de sortie

A. Le cadre légal et la charge de la preuve

Le droit positif encadre strictement la restitution des lieux. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise la restitution du dépôt de garantie à partir de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. L’article 1732 du code civil fait peser sur le preneur la responsabilité des dégradations survenues pendant sa jouissance, à charge pour lui de prouver leur absence de faute. Les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 déclinent ces obligations à raison de l’usage normal des lieux.

Ce système probatoire n’opère pourtant qu’à la condition d’un état des lieux contradictoire, établi à la remise des clés. La décision rappelle avec netteté l’axe directeur de la preuve, en citant que « Il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues susceptibles de venir en déduction du dépôt de garantie. » Il ne suffit donc pas de se prévaloir d’une obligation du preneur en termes généraux. Il faut établir précisément l’altération des lieux, son imputabilité et son coût, au besoin par pièces contradictoirement recueillies ou par un acte dressé par commissaire de justice en cas de défaillance de l’autre partie.

Dans l’espèce, la disponibilité des preneurs et de leurs représentants pour dresser l’état des lieux était acquise. L’absence d’acte contradictoire résulte de l’initiative du bailleur, qui a choisi de différer la rédaction et de commencer les travaux. La cour en tire logiquement les conséquences sur la charge probatoire et le sort des prétentions indemnitaires.

B. L’inefficacité d’un dossier unilatéral en l’absence de contradiction

Les photographies, listes de désordres et courriels établis par le bailleur ne peuvent, à eux seuls, suppléer un constat contradictoire. Cet ensemble documentaire décrit, mais n’établit pas, faute d’adversarialité, ni l’antériorité des dégradations à la restitution, ni leur imputabilité aux preneurs. La temporalité, le périmètre des désordres et l’état initial demeurent discutables sans l’outil probatoire approprié. Dès lors, la cour écarte ces éléments, qui demeurent de simples affirmations.

La Cour de cassation a précisé la règle et la sanction probatoire. Elle juge que « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. » La décision commentée applique cette formule à la lettre. Le bailleur n’a pas saisi un commissaire de justice lorsque la contradiction faisait défaut et a lancé des travaux, rendant toute vérification ultérieure inopérante. L’échec probatoire est alors complet, et les demandes de réparation sont justement rejetées.

II. La consolidation jurisprudentielle et ses effets pratiques

A. L’alignement avec la jurisprudence de la troisième chambre civile

La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle récente et claire. La cour d’appel de Rennes adopte explicitement le raisonnement dégagé par l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2023. Elle transpose le critère déterminant de la carence du bailleur, seule apte à disqualifier un état des lieux unilatéral. La référence textuelle à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 renforce cette lecture, en liant la preuve des dégradations au formalisme de l’état des lieux, instrument probatoire central du bail d’habitation.

Cette cohérence a un double intérêt. Elle harmonise la pratique des juges du fond, en fixant une grille de lecture simple et opératoire. Elle sécurise aussi les relations locatives, en rappelant que l’adversarialité n’est pas un luxe, mais une condition de validité probatoire. La portée est donc certaine, au-delà du seul contentieux du dépôt de garantie, pour tout chef de demande portant sur des dégradations ou des réparations locatives.

B. Les enseignements opérationnels pour les acteurs du bail

La décision éclaire plusieurs points pratiques. D’abord, la tenue d’un état des lieux de sortie contradictoire au moment de la remise des clés demeure la voie normale. À défaut d’accord ou en cas d’obstacle, le recours rapide à un commissaire de justice permet de préserver la preuve et la contradiction. L’initiative appartient au bailleur s’il souhaite imputer des coûts. Un dossier unilatéral, fût-il riche en images et en courriels, ne remplace pas le constat contradictoire.

Ensuite, la chronologie des travaux importe. Commencer des réparations avant toute fixation contradictoire des désordres prive la partie demanderesse de la possibilité de démontrer le lien causal et l’étendue du dommage. La présente décision l’illustre, l’exécution anticipée ayant rendu impossible un état des lieux différé fiable et loyal. L’exigence de contradiction se double ici d’une prudence temporelle élémentaire.

Enfin, l’accessoire suit le principal. À défaut de preuve des dégradations imputables aux preneurs, l’action contre la caution ne peut prospérer. L’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel traduit l’équité procédurale retenue par la cour, qui considère injuste de laisser supporter des frais engagés pour combattre une prétention dépourvue de fondement probatoire. La solution consolide un équilibre déjà tracé par le droit positif, sans sévérité excessive, mais avec fermeté sur les exigences de preuve.