Par un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 2 juillet 2025, la cinquième chambre confirme une décision autorisant l’expulsion d’une occupante d’un immeuble dépendant d’une liquidation. Le tribunal de grande instance de Niort a prononcé la liquidation en 2012 ; l’occupante, gérante de la société, s’est maintenue dans un des biens de la débitrice. Après deux mises en demeure en 2015, l’assignation a été délivrée en 2021 devant le juge des contentieux de la protection à Quimper, qui a ordonné l’expulsion. En appel, l’occupante invoque un bail écrit daté du 1er septembre 2011 et la perspective d’une vente, tandis que le mandataire conteste l’authenticité et l’absence de loyer. La question est celle d’un titre opposable permettant d’éviter l’expulsion, au regard des règles de preuve, d’un aveu judiciaire antérieur et d’une cession non encore réitérée. La cour confirme la décision, écarte la vente annoncée, refuse toute valeur au bail produit et retient qu’une déclaration passée « constitue donc un aveu judiciaire ».
I. L’inopposabilité du bail et des pièces invoquées
A. Le contrat produit ne prouve aucun bail valable
Le document versé pour la première fois en appel ne comporte qu’une seule signature, celle de l’occupante, et stipule un loyer nul, ce qui exclut toute qualification locative. La cour en déduit que « Le caractère authentique de ce document n’est pas démontré et n’a donc aucune valeur probante de titre d’occupation ». Cette appréciation s’accorde avec les principes: le bail d’habitation suppose un accord certain et une contrepartie, à défaut seul un prêt à usage peut être admis.
B. Les pièces fiscales et la vente annoncée sont inopérantes
S’agissant des avis d’imposition produits, la cour relève que « Les avis de taxes foncières n’apportent aucune preuve de sa qualité de locataire dudit bien, » et écarte cet argument. L’argument tiré d’une cession à venir est rejeté: « Ce moyen tenant à une supposée régularisation par un futur acquéreur n’est pas sérieux et est écarté ». Il s’ensuit que seul l’acte authentique réitérant la vente pourrait modifier l’assiette des droits, l’occupation actuelle demeurant soumise aux voies d’exécution ordinaires.
II. La valeur de l’aveu judiciaire et la portée de l’arrêt
A. L’aveu judiciaire comme pivot du raisonnement
En 2012, un compte rendu d’audience mentionne que « l’une d’elle étant occupée par la gérante de la SCI sans bail ». La cour qualifie cette déclaration d’aveu et souligne qu’elle « constitue donc un aveu judiciaire », rendant intenable la thèse d’un bail antérieur produit tardivement. Ce choix s’appuie sur les règles de l’aveu en justice, qui lient son auteur, sauf erreur de droit, et préservent la sécurité des débats en matière patrimoniale.
B. Un rappel utile en contexte de procédure collective
L’arrêt dissuade les stratégies d’auto-constitution de titres par des dirigeants occupants, en rappelant la charge probatoire et la rigueur attachée aux déclarations judiciaires antérieures. Il précise encore que l’annonce d’une cession future ne suspend ni l’action en expulsion ni l’indemnité d’occupation, tant que la vente n’est pas réitérée en la forme. La solution retenue consacre la cohérence d’ensemble: « C’est donc à bon droit que le premier juge a ordonné l’expulsion », et la confirmation s’impose dans toutes ses composantes.
