Cour d’appel de Rennes, le 2 septembre 2025, n°22/02264

La Cour d’appel de Rennes, 2 septembre 2025, tranche un litige de voisinage né d’un projet d’extension exécuté en limite séparative, au pied d’une falaise instable. L’appelante, propriétaire d’une maison anciennement bâtie contre des murs en pierre, a vu ses travaux contestés par l’intimé sur le terrain des limites de propriété, de l’empiétement et des risques naturels affectant l’arrière du bâti. La procédure a mêlé référé-expertise, multiples déclarations préalables et un premier jugement ayant fixé la limite et écarté tout empiétement, tout en refusant d’indemniser l’appelante.

Devant la cour, l’intimé a, la veille de la clôture, déposé des écritures volumineuses avec de nouvelles pièces. La formation d’appel les a écartées pour atteinte au contradictoire, puis a confirmé le tracé de la limite et le rejet des investigations complémentaires sollicitées. Elle a de nouveau exclu tout empiétement et, partiellement, indemnisé l’appelante sur le terrain de la responsabilité délictuelle en raison d’une inaction fautive de l’intimé face aux désordres de la falaise depuis l’instauration d’un périmètre de sécurité. En revanche, les demandes d’injonction de travaux et de communication de pièces ont été jugées non fondées, faute de précision suffisante et d’utilité pour la solution.

I – Bornage judiciaire et absence d’empiétement

A – Méthode probatoire et contrôle des mesures

La cour rappelle le cadre classique du bornage judiciaire et sa hiérarchie probatoire. Elle énonce que « La limite est fixée par l’étude des titres, les marques de possession (ouvrages, plantations…), la configuration naturelle des lieux, voire les témoignages recueillis ou encore l’application du cadastre, même s’il a été considéré que le cadastre, qui a seulement valeur de présomption “généralement importante”, mais abandonnée à l’appréciation souveraine des juges du fond, n’emporte pas preuve de propriété ». Le raisonnement articule titres, indices matériels et topographie, le plan cadastral conservant un rôle subsidiaire.

Dans ce cadre, les carottages sollicités en cause d’appel sont écartés. La cour souligne l’absence de diligence antérieure utile pendant les opérations d’expertise et apprécie leur non‑pertinence pour le sort du litige. L’office technique a été mené contradictoirement, les dires ont reçu réponse, et l’absence de mesures destructives ne retire pas sa cohérence à l’analyse des ouvrages et des lieux.

Surtout, la formation motive le refus par l’inutilité au regard de la solution recherchée, retenant que ces investigations n’étaient « n’étant d’ailleurs pas déterminantes sur le sort de la limite de propriété ». La démarche, sobre et pragmatique, évite d’alourdir la preuve par des sondages lourds lorsque l’assemblage des titres et des signes matériels offre déjà un faisceau probant suffisant.

B – Qualification des ouvrages et tracé de la limite

Le cœur du litige tenait à la qualification des murs nord et ouest et à l’intégration d’un caniveau maçonné. La cour reprend une observation structurante, selon laquelle il existe « côté nord du bâtiment, qu’il existe un mur récemment réalisé et qu’au nord de celui‑ci (à environ 0,30 mètre) existe un mur en pierres ayant un usage de soutènement des terres de la côte ». Elle distingue avec netteté le mur périmétrique inférieur, mur de construction privatif du fonds inférieur, du mur de soutènement en pierres sèches, privatif du fonds supérieur.

Cette distinction gouverne le tracé. Sur la ligne nord, la limite est arrêtée à l’extérieur du mur de soutènement, respectant la vocation de l’ouvrage et l’unité des signes matériels. Sur la ligne ouest, la fonction du caniveau de drainage justifie son intégration au fonds bâti et la fixation de la limite à son extérieur. Les indices cadastrais et photographiques confortent cette lecture, sans conférer au plan une valeur probante autonome.

La conséquence est l’exclusion de tout empiétement, y compris des surélévations en agglomérés, lesquelles reposent sur le mur périmétrique ancien. La cour le dit sans ambages: « Le jugement sera confirmé quant aux limites des propriétés ». La sanction de démolition, attachée au principe d’intégrité du droit de propriété, reste étrangère à l’espèce faute d’atteinte établée au fonds voisin.

II – Responsabilité délictuelle et pouvoirs d’injonction

A – Faute d’inaction, causalité et évaluation

La responsabilité délictuelle est appréciée de façon ciblée. Les recours gracieux et contentieux antérieurs ainsi que la résistance sur les limites ne sont pas qualifiés d’abusifs, eu égard à la complexité des lieux et à l’ambivalence initiale des constats techniques. En revanche, la persistance d’un risque avéré à l’arrière des constructions emporte une appréciation différente, la cour retenant que « Le danger est manifeste et imminent ».

Le manquement tient à l’inaction prolongée face aux préconisations techniques et au périmètre de sécurité institué. La faute naît d’une abstention de diligences raisonnables dès l’encadrement administratif du risque, et non d’un manquement antérieur, ce qui borne le dommage indemnisable. La causalité est donc circonscrite aux pertes locatives postérieures à l’interdiction de circuler, pour une valeur locative retenue de 1.500 euros mensuels. La réparation est partagée par moitié, l’appelante ayant contribué au dommage par des choix constructifs en limite d’une paroi instable et par des diligences incomplètes avant l’arrêté de sécurité.

Ce partage conduit à une indemnité de 25.648,60 euros, incluant un constat utile. La solution, nuancée, s’inscrit dans une logique de prévention des risques naturels en milieu urbain encaissé, sans dénaturer la liberté d’ester ni condamner l’usage normal des voies de droit lorsque la preuve des limites reste délicate.

B – Admissibilité des demandes et exigence de précision

Saisie d’une demande d’injonction de sécuriser la falaise, la cour la reçoit comme complément nécessaire de l’action indemnitaire, au sens de l’économie de l’instance. Elle rappelle le régime de la responsabilité sans faute propre au voisinage, dont la fonction est préventive autant que réparatrice: « La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit, exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes ». Ce cadre emporte, en principe, la possibilité d’ordonner des mesures propres à faire cesser un trouble excédant les inconvénients normaux.

Encore faut‑il qu’une obligation de faire soit précisément déterminée. Or la demande était formulée en termes généraux, sans définition technique des travaux attendus à l’échelle pertinente du front rocheux. La formation d’appel en déduit que la prétention « apparaît trop vague pour donner lieu à une obligation de faire sous astreinte ». L’exigence de précision conditionne l’exécution et prévient les difficultés ultérieures de contrôle et de liquidation. Elle invite les plaideurs à adosser leurs injonctions à des diagnostics opérationnels et à un périmètre d’ouvrage partagé.

Enfin, la maîtrise du contradictoire irrigue l’ensemble. La cour sanctionne l’introduction tardive de pièces nouvelles la veille de la clôture par une formule de principe, claire et ferme: « Le principe du contradictoire ayant ainsi été gravement altéré ». Cette vigilance procédurale participe de l’équilibre des droits et consolide la sécurité des solutions rendues dans des dossiers techniquement sensibles.