Cour d’appel de Rennes, le 21 janvier 2025, n°23/08393

La Cour d’appel de Rennes, statuant le 21 janvier 2025, a été saisie d’un litige entre voisins concernant la construction d’un mur et d’une terrasse. Les propriétaires voisins demandaient la démolition pour trouble anormal et empiétement. La cour d’appel, infirmant le jugement de première instance, a ordonné la démolition des constructions litigieuses et rejeté les demandes indemnitaires subsidiaires.

Le rejet des prétentions fondées sur l’empiétement

La cour écarte d’abord l’argument d’un empiétement sur la propriété voisine. Elle constate l’absence de preuve suffisante, s’appuyant sur des actes de bornage signés. « le plan de reconnaissance des limites et le procès-verbal de reconnaissance des limites, dressés les 7 mai et 9 juin 2021 et signés par l’ensemble des parties, dont les consorts [L] » établissent la mitoyenneté de la portion de mur contestée. La cour refuse ainsi une mesure d’expertise, considérant les éléments produits comme concluants. Ce point rappelle que la preuve de l’empiétement incombe au demandeur et doit être certaine. La solution affirme la primauté des actes de bornage réguliers, signés par les parties, pour déterminer les limites de propriété. Elle évite ainsi les expertises systématiques lorsque des documents contradictoires existent.

La condamnation pour trouble anormal de voisinage

La cour retient cependant un trouble anormal de voisinage pour deux motifs distincts. Premièrement, la terrasse crée une vue illicite. « il ressort suffisamment (…) que la terrasse, construite (…) à moins de dix-neuf décimètres de distance de l’héritage voisin et en surplomb de celui-ci, crée sur ce fonds une vue plongeante ». La violation de l’article 678 du code civil est ainsi constatée indépendamment de la visibilité des pièces intérieures. Deuxièmement, la hauteur et l’inesthétisme du mur créent un effet d’écran. La cour estime que ces troubles persistent même pour un propriétaire non occupant. Elle ordonne donc la démolition, jugeant cette mesure proportionnée. La décision consacre une conception extensive du trouble anormal, cumulant illicéité et préjudice. Elle rappelle que la violation d’une règle de distance peut constituer en soi un trouble, renforcé par des atteintes à la discrétion ou à l’esthétique. La solution aligne la jurisprudence sur la protection de la jouissance paisible du fonds, indépendamment de l’occupation effective.

La portée de l’arrêt

Cet arrêt illustre la dissociation entre l’empiétement, qui requiert une preuve certaine, et le trouble anormal, apprécié in concreto. Il précise que l’absence de formalité urbanistique est sans effet devant le juge judiciaire. En ordonnant la démolition pour un mur inesthétique et une terrasse créant des vues, la cour protège activement le cadre de vie. Elle rejoint une jurisprudence récente selon laquelle « la réduction de l’ensoleillement créée par la présence d’un bâtiment ou d’un mur séparatif, mêmes non contraires aux exigences administratives, peut (…) constituer un trouble anormal du voisinage » (Cour d’appel de Rennes, le 21 janvier 2025, n°22/00545). La décision renforce ainsi les obligations de prudence dans les constructions en limite, au-delà du strict respect des règles de distance.