Cour d’appel de Rennes, le 29 avril 2026, n°23/00844

Par un arrêt du 29 avril 2026, la Cour d’appel de Rennes (5ème Chambre, n°23/00844) a eu à connaître d’un litige opposant un bailleur social à son locataire. Ce dernier occupait un appartement dans un immeuble collectif. De l’année 2018 à décembre 2020, un tiers, exploitant des locaux commerciaux situés au-dessous, a signalé des infiltrations d’eau provenant du logement du locataire. Plusieurs tentatives d’intervention se sont heurtées à l’état catastrophique des lieux, devenus insalubres par manque total d’entretien. Une expertise judiciaire a confirmé que les désordres résultaient d’inondations répétées du sol, d’une utilisation anormale des sanitaires et d’un mode de vie déconnecté des contraintes de la vie en collectivité. Le bailleur a alors assigné le locataire en résiliation judiciaire du bail et en expulsion. Par un jugement de première instance, la résiliation a été prononcée et l’expulsion ordonnée, mais le juge a débouté le bailleur de sa demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout en rejetant la demande du locataire tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Le locataire a interjeté appel de la résiliation et le bailleur a formé un appel incident sur la question des délais. La question de droit soumise à la cour était de savoir si le manquement du locataire à ses obligations d’user raisonnablement et d’entretenir le logement, ayant causé des troubles à un tiers, constituait une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire et, le cas échéant, dans quelles conditions le juge pouvait réduire le délai légal d’expulsion en raison de la mauvaise foi du locataire. La cour a confirmé la résiliation du bail et, statuant à nouveau sur le chef infirmé, a réduit à un mois le délai entre le commandement et l’expulsion. Elle a également rejeté la demande de délai supplémentaire formée par le locataire et l’a condamné aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

I. La confirmation de la résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire à ses obligations

A. L’étendue des obligations locatives méconnues

La cour rappelle les textes fondateurs de l’obligation du preneur. L’article 1728 du code civil impose au locataire d’user de la chose louée raisonnablement. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise cette obligation en son b) par l’usage paisible des locaux, en son c) par la responsabilité des dégradations sauf force majeure ou faute du bailleur, et en son d) par la charge de l’entretien courant et des menues réparations. En l’espèce, le locataire n’a respecté aucune de ces prescriptions. L’expertise a révélé un état d’insalubrité tel que « l’odeur insoutenable » a empêché toute première visite de l’expert. La cour relève que « l’état de l’appartement, tel que découvert lors de la première réunion montre à l’évidence que [le locataire] se trouve dans une détresse psychologique évidente engendrant un mode de vie totalement déconnecté des contraintes inhérentes à l’occupation d’un logement dans un immeuble collectif ». Ce constat dépasse la simple négligence. Il s’agit d’une méconnaissance systématique et persistante des obligations d’entretien et de jouissance paisible. La jurisprudence de la Cour d’appel d’Agen (16 avril 2025, n°24/00719) souligne que des dégâts des eaux peuvent survenir dans un « habitat déjà très dégradé consécutivement au manque d’entretien du locataire, au confinement des lieux, à la possession d’animaux en nombre important, à la literie à même le sol et à l’absence de signalement auprès du bailleur des fuites ». Tel est bien le cas en l’espèce : les infiltrations, même si elles ont cessé momentanément, résultent d’un comportement fautif continu. Le locataire n’a jamais démontré que les dégradations survenaient sans sa faute, comme l’exige l’article 1732 du code civil. Sa seule contestation consiste à invoquer ses problèmes de santé, ce qui ne constitue pas une cause étrangère exonératoire. La cour écarte implicitement l’idée que la détresse psychologique pourrait justifier une dispense d’obligations : le droit impose au locataire, même vulnérable, un standard minimal d’usage raisonnable.

B. La caractérisation d’une inexécution suffisamment grave

Aux termes de l’article 1729 du code civil, le bailleur peut obtenir la résiliation si le preneur n’use pas de la chose raisonnablement ou en fait un usage dommageable. L’article 1741 dispose que le contrat se résout par le défaut de remplir ses engagements. L’article 1224 du même code précise que la résolution judiciaire suppose une « inexécution suffisamment grave ». En l’espèce, la gravité est établie par trois éléments convergents. D’abord, la durée : les manquements perdurent depuis au moins 2018, malgré plusieurs interventions et nettoyages complets à l’initiative du bailleur, après lesquels le locataire a immédiatement ramené le logement à un état de grande saleté. Ensuite, l’impact sur un tiers : l’agence immobilière située en dessous a subi des dommages récurrents, et le bailleur est exposé « aux légitimes démarches d’un tiers au contrat victime de troubles de voisinage qu’elle a pour obligation de faire cesser » en vertu de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, le risque de réitération est patent : l’expert estime que les épisodes sinistrés « sont susceptibles de se reproduire à court ou moyen terme ». La cour considère donc que « l’usage que [le locataire] fait de l’appartement est trop gravement préjudiciable à l’immeuble et ce faisant à la bailleresse pour qu’il puisse être imposé à cette dernière d’être maintenue dans une relation contractuelle qui n’est plus viable ». Cette appréciation souveraine de la gravité s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence constante : le bailleur ne peut être contraint de subir indéfiniment les agissements d’un locataire qui compromet la conservation des lieux et les droits des voisins.

II. L’appréciation des délais d’expulsion à l’aune de la mauvaise foi du locataire

A. La réduction du délai légal de deux mois pour mauvaise foi

Le code des procédures civiles d’exécution prévoit en son article L.412-1 un délai de deux mois à compter du commandement avant que l’expulsion d’un lieu habité puisse avoir lieu. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi de la personne expulsée. En l’espèce, le jugement de première instance avait débouté le bailleur de sa demande de suppression ou réduction, estimant que la situation ne le justifiait pas. La cour infirme ce chef. Elle relève que le locataire, en faisant appel, « a déjà profité d’un très large délai pour retrouver avec l’assistance de son curateur un autre logement ». Elle constate en outre que ses finances ne font pas obstacle à son relogement, puisqu’il dispose d’une pension de retraite d’environ 1 100 euros par mois et « n’ayant ‘pas de difficultés financières’ selon l’appréciation de l’UDAF dans son signalement à la Préfecture du 28 mars 2023 ». La mauvaise foi se déduit également de l’absence de toute amélioration durable du comportement du locataire après les nettoyages effectués par le bailleur. Cette attitude révèle une volonté délibérée de ne pas exécuter ses obligations, ce qui constitue un manquement grave et persistant. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 janvier 2025 (n°23/01236), a jugé que « la mauvaise foi de [l’appelant] n’est pas démontrée » lorsque les éléments du dossier ne justifient pas la suppression du délai. Par contraste, en l’espèce, les éléments établissent clairement cette mauvaise foi, justifiant une réduction à un mois. La cour opère ainsi une appréciation concrète : le délai de deux mois est celui qui suit le commandement d’expulsion, mais ici, le locataire a déjà bénéficié de la durée de la procédure d’appel pour chercher un nouveau logement. Le réduire à un mois est donc proportionné.

B. Le refus de délais supplémentaires malgré les circonstances personnelles

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables d’un mois à un an, en tenant compte notamment de l’âge, de l’état de santé, de la situation familiale et des diligences de relogement. Le locataire sollicitait un délai supplémentaire pour quitter les lieux, faisant valoir ses problèmes de santé et l’absence de solution de relogement. La cour confirme le rejet de cette demande. Elle considère que le délai déjà écoulé depuis l’appel constitue un délai suffisant, d’autant que le locataire est assisté par un curateur et que ses difficultés à trouver un logement ne peuvent plus être supportées par le bailleur. L’argument tiré de la continuité des soins et de la perte de repères est écarté au profit des droits du bailleur et des tiers. La cour souligne que le locataire, par son comportement, a lui-même créé la situation qui le contraint à déménager. Cette solution est conforme à l’équilibre recherché par les textes : le droit au logement ne saurait justifier le maintien d’un occupant qui cause un préjudice grave à autrui et qui n’a pas accompli de diligences sérieuses pour se reloger malgré des capacités financières suffisantes. La cour a donc souverainement apprécié que les circonstances personnelles invoquées ne faisaient pas obstacle à l’expulsion dans le délai réduit. Ainsi, la décision assure un juste équilibre entre la protection du locataire vulnérable et les impératifs de la vie en collectivité et du droit de propriété.

Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire

• Cour d'appel d’Agen, le 16 avril 2025, n°24/00719
• Cour d'appel de Paris, le 9 janvier 2025, n°23/01236