La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 29 avril 2026 (n°23/02164), a été amenée à se prononcer sur les conséquences d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur le sort de la garantie de l’assureur face à une faute dolosive. Une société locataire exploitait un fonds de commerce dans des locaux donnés à bail commercial depuis 1991. À compter de décembre 2018, elle a subi d’importantes infiltrations d’eau de pluie, liées à l’absence de couverture sur la toiture après des travaux de charpente. Le bailleur, qui avait différé la pose de la couverture pour des raisons financières et n’avait pas signé le devis du couvreur, n’avait installé qu’une bâche légère provisoire. La locataire a assigné le bailleur et son assureur en indemnisation. Par jugement, le tribunal a condamné le bailleur à réparer les préjudices et l’assureur à le garantir in solidum. Le bailleur a formé appel incident, tandis que l’assureur a contesté sa garantie. La question de droit principale portait sur l’opposabilité d’une clause du bail excluant la responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations, au regard des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, et sur les conditions de la faute dolosive de l’assuré privant le contrat d’assurance de son caractère aléatoire. La cour a confirmé la responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance et a écarté la clause exclusive, tout en jugeant que l’assureur n’était pas tenu à garantie en raison d’une faute dolosive de l’assuré.
I. La responsabilité du bailleur : une obligation de délivrance opposable nonobstant la clause contractuelle
A. L’inefficacité de la clause exclusive de responsabilité face à l’ordre public des baux commerciaux
Le bailleur entendait se prévaloir de la clause du bail par laquelle le preneur renonçait à tout recours en responsabilité en cas d’infiltrations, le bailleur n’étant « aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts ». Pour écarter cette clause, la cour relève d’abord qu’elle ne vise pas les infiltrations d’eau de pluie par absence de couverture, mais seulement les inondations. Surtout, elle applique l’article R. 145-35 du code de commerce, issu de la loi Pinel, qui dispose que « ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ». La cour constate que le bail, renouvelé tacitement, était soumis à ces dispositions d’ordre public depuis le 5 novembre 2014. Les travaux de couverture constituent des grosses réparations incombant au bailleur. Dès lors, « les clauses contractuelles contraires à ces dispositions doivent donc être réputées non écrites ». La clause exclusive de responsabilité, qui aurait pour effet de transférer au preneur la charge des conséquences du défaut d’exécution de ces réparations, est donc inopposable. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice du statut des baux commerciaux, qui prohibe tout aménagement contractuel vidant de sa substance l’obligation essentielle du bailleur.
B. La caractérisation du manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible
La cour rappelle qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un bien conforme à sa destination et d’en assurer la jouissance paisible. Elle s’appuie sur les constatations de l’expert, qui établit que le dégât des eaux du 4 décembre 2018 provient du délai entre la pose de la charpente et l’absence de couverture, que « la SCI [M] devait le clos et le couvert à son locataire, ce qui n’était pas envisageable à défaut de refaire la couverture sans commander une protection ». L’expert précise que « les désordres d’infiltrations d’eau significatifs en l’absence de couverture ont rendu l’ouvrage impropre à sa destination ». La cour en déduit que « l’existence d’un manquement de la bailleresse à ses obligations est donc avéré et indiscutable en ce qu’elle n’a pas veillé à délivrer à la société [L]'[H] un local conforme à sa destination ». Elle confirme ainsi le jugement sur ce point. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante selon laquelle l’obligation de délivrance est continue et la persistance du manquement autorise le locataire à demander la résiliation ou des dommages-intérêts. La Cour de cassation a récemment jugé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » et que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n°23-20.491). En l’espèce, le bailleur a non seulement tardé à réaliser les travaux de couverture, mais a laissé le bien exposé aux intempéries sans mesure conservatoire suffisante, ce qui constitue un manquement caractérisé.
II. L’exclusion de garantie de l’assureur fondée sur la faute dolosive de l’assuré
A. La caractérisation de la faute dolosive : un acte délibéré en conscience de l’inéluctabilité du dommage
L’assureur invoquait l’absence d’aléa et la faute dolosive de l’assuré pour refuser sa garantie. La cour rappelle que, selon l’article L. 113-1, alinéa 2, du code des assurances, « l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ». Elle cite la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « la faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables » (Civ. 2e, 20 janv. 2022, n°20-13.245) et « n’implique pas la volonté de son auteur de créer le dommage » (3e Civ., 30 mars 2023, n°21-21.084). La cour relève que le bailleur, sachant que l’immeuble n’avait plus de bâche rigide après les travaux de charpente, a refusé de signer le devis du premier couvreur et a reporté de son fait les travaux de couverture pendant plus d’un mois. Il n’a pas vérifié le bâchage provisoire mis en place par le charpentier, alors qu’il ne pouvait ignorer les risques d’infiltrations. L’expert souligne que « le bâchage n’a pas fait l’objet de vérification » et que « le dégât des eaux provient d’un défaut de compétences du maître d’ouvrage qui a volontairement reporté les travaux de couverture sans informer et prendre conseil auprès des professionnels ». La cour en déduit que le bailleur « a commis plus qu’une faute de négligence et de légèreté, mais une faute dolosive, dans la mesure où elle ne pouvait qu’avoir une conscience certaine des risques importants d’infiltrations par les eaux de pluie, qu’elle savait inéluctables à compter du 6 novembre 2018 sur un immeuble quimperois délaissé avec une simple bâche légère en plastique en guise de couverture ». Cette qualification est sévère mais cohérente avec la définition jurisprudentielle : l’assuré a délibérément retardé les travaux, sans prendre aucune précaution, rendant le sinistre inévitable.
B. La portée de l’exclusion : restauration de l’aléa et conséquences sur l’indemnisation
La faute dolosive étant retenue, l’assureur est déchargé de sa garantie. La cour infirme le jugement en ce qu’il condamnait l’assureur in solidum avec le bailleur, le déboute de la demande de garantie formée par le bailleur et rejette les demandes de la locataire dirigées contre l’assureur. À titre surabondant, la cour constate que les conditions de garantie contractuelle ne sont pas non plus réunies, la simple bâche plastique provisoire ne pouvant être assimilée à une toiture. Cette solution préserve le caractère aléatoire du contrat d’assurance : la faute dolosive, en supprimant tout aléa, prive l’assuré du bénéfice de la garantie. La locataire, qui bénéficie de l’action directe contre l’assureur, ne peut obtenir une indemnisation de ce dernier, mais conserve son recours contre le bailleur. La cour confirme ainsi la condamnation du seul bailleur à réparer les préjudices matériels (stock, pièces détachées, mobilier, aménagement) et ordonne une suspension du loyer limitée à trois mois pendant les travaux. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juges apprécient la faute dolosive, tout en rappelant que l’ordre public des baux commerciaux interdit au bailleur de se soustraire à ses obligations essentielles par des clauses contractuelles.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1720 du Code civil En vigueur
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Article R. 145-35 du Code de commerce En vigueur
Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
Article 606 du Code civil En vigueur
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
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