Par un arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 9 septembre 2025, la juridiction a déterminé la charge définitive de travaux de copropriété votés après la vente d’un lot, alors que leur principe avait été adopté auparavant. L’acquéreur avait acheté un local au terme d’une promesse de mars 2018, l’acte authentique ayant été régularisé en juillet 2018. Avant la vente, une assemblée de septembre 2017 avait adopté le principe d’un ravalement et d’une réfection de toiture, en renvoyant le vote du budget. Après la vente, une assemblée de décembre 2018 a chiffré et décidé l’exécution des deux opérations, avec appels de provisions.
Le premier juge avait condamné le vendeur à rembourser la quote‑part de l’acquéreur, en retenant qu’une décision ferme avait été prise avant la cession. En appel, le vendeur sollicitait l’infirmation, l’acquéreur demandait la confirmation, subsidiairement la réparation d’une réticence dolosive pour défaut d’information. La question portait sur l’incidence d’une décision de principe antérieure à la vente sur la contribution aux dépenses définitivement votées postérieurement, et sur l’existence d’un dol par dissimulation.
La cour d’appel infirme le jugement. Elle retient que la délibération de 2017 n’était qu’un accord de principe, dépourvu d’effet engageant, tandis que la décision de 2018 a seul fixé le coût et l’exécution des travaux. Elle énonce que « On doit entendre par “décision” une disposition adoptée par l’assemblée générale sous forme de résolution précise qui revêt une efficacité juridique et qui se distingue des mesures préparatoires, de résolutions de principe ou encore de résolutions par lesquelles les copropriétaires ne prennent aucun engagement pour la réalisation de travaux futurs ». S’ensuit que le paiement incombe au copropriétaire lors du vote définitif. Aucune réticence dolosive n’est caractérisée, la clause de répartition contractuelle et les pièces annexées aux actes excluant toute manœuvre.
I. Le sens de la décision : seule la décision engageante emporte contribution
A. Les critères de la décision d’assemblée générale
La cour articule clairement les textes de la copropriété. Elle rappelle d’abord que « les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale » (art. 14‑2, I). Elle ajoute à juste titre que « Il convient donc que l’assemblée générale soit convoquée et réunie pour fixer ces modalités, qui auront la nature juridique de provisions ». Le principe directeur est que la dépense hors budget prévisionnel suppose un vote déterminé, portant sur la réalisation et son coût.
La distinction opérée s’appuie sur une jurisprudence constante. La définition adoptée par la cour est précise et opératoire : « On doit entendre par “décision” une disposition adoptée par l’assemblée générale sous forme de résolution précise qui revêt une efficacité juridique ». La formation renvoie aussi à la solution selon laquelle « une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux visés par la résolution n° 11 […] rien n’interdisait aux copropriétaires de donner un accord de principe […] dès lors qu’ils pourraient rejeter […] tant que les devis n’auraient pas été acceptés » (Civ. 3e, 4 janv. 2006, n° 04‑19.771). L’exigence d’un double temps, principe puis engagement, se trouve ainsi confirmée.
L’économie de la décision s’inscrit encore dans la logique procédurale des marchés de travaux. La cour précise utilement que « Dans ce cas, il ne s’agit pas de voter le principe de chaque poste de travaux, ce qui n’aurait guère de sens, mais de l’ensemble du projet ». La prise d’acte d’une étude et la désignation d’un maître d’œuvre préparent la délibération engageante sans la préjuger. Ce séquençage évite d’anticiper sur l’appel d’offres et les devis.
B. L’application aux résolutions de 2017 et de 2018
La délibération de septembre 2017 ne fixait ni prestataire, ni budget définitif, ni modalités d’exécution. Le procès‑verbal renvoyait expressément le « vote définitif du budget et des modalités d’exécution et financement » à une assemblée ultérieure. La cour constate logiquement qu’aucun calendrier d’appels de fonds n’était prévu, et qu’une renonciation demeurait possible en fonction des devis.
L’assemblée de décembre 2018 a, au contraire, décidé l’exécution et fixé le coût de chaque lot. Le motif retient que l’assemblée « décide de l’exécution des travaux de réfection de la façade (…) et de la couverture », avec un budget supérieur aux estimations initiales. L’exigibilité naît alors, en sorte que le copropriétaire présent à la date du vote demeure redevable de la provision, conformément à l’article 6‑2 du décret de 1967 et à la jurisprudence d’application (Civ. 3e, 26 janv. 2010, n° 09‑12.994 ; Civ. 3e, 28 janv. 2015, n° 13‑28.021 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n° 07‑11.120).
La clause contractuelle renforce l’analyse. Le compromis stipulait que « Le PROMETTANT supportera le coût des travaux de copropriété décidés jusqu’à ce jour […] Le BÉNÉFICIAIRE supportera seuls les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date ». Le dispositif précisait encore le « Caractère définitif entre les parties des versements effectués », immobilisant les flux au jour de la vente. La mention authentique, selon laquelle « Il est indiqué qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir, qu’il n’y en a pas en cours et que ceux exécutés ont été intégralement réglés », concorde avec l’absence de décision engageante avant la cession.
II. Valeur et portée : cohérence des textes et sécurisation des mutations
A. La conformité aux textes de 1965 et 1967 et au droit des obligations
La solution s’accorde avec l’article 14‑2, I, qui soustrait les travaux d’entretien lourd et d’amélioration au budget prévisionnel, pour les soumettre à un vote ad hoc. La cour en tire la conséquence décisive : « les travaux d’entretien et d’amélioration des existants […] doivent être déterminés par l’assemblée générale des copropriétaires, leur paiement incombant au copropriétaire effectif au moment du vote ». Elle s’aligne sur l’article 6‑2 du décret de 1967 pour l’exigibilité des provisions, et sur l’article 6‑3 pour l’effet relatif des conventions.
L’articulation avec le contrat de vente est nette et mesurée. L’article 1103 du code civil fonde l’autorité de la clause répartitrice, tandis que l’article 1104 rappelle l’exigence de bonne foi dans l’exécution. Ici, la répartition opère en relais des règles d’exigibilité, sans les contrarier. Il s’ensuit une lisibilité accrue pour les praticiens, en particulier notaires et syndics, au moment de l’arrêté de compte et du bordereau d’informations.
Sur le dol, l’examen respecte l’article 1137 du code civil. La cour rappelle que « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». L’annexion des procès‑verbaux et la clarté des stipulations, dont « le PROMETTANT supportera le coût des travaux […] décidés jusqu’à ce jour », excluent la preuve d’une dissimulation. La référence authentique selon laquelle « Il est indiqué qu’il n’a pas été voté de travaux pour l’avenir » achève de lever le soupçon.
B. Les enseignements pratiques pour la copropriété et les ventes d’immeubles
L’arrêt conforte une grille d’analyse opérationnelle des résolutions de travaux. Tant que l’assemblée n’a pas arrêté le coût et l’exécution, le principe demeure réversible et ne génère pas de contribution définitive. Ce rappel réduit le contentieux des mutations en ligne avec la jurisprudence sur les décisions dépourvues d’effets juridiques contraignants (Civ. 3e, 28 janv. 2015, n° 13‑28.021).
La portée est également probante pour la rédaction des actes. La clause‑type reprise ici, qui bascule la charge des travaux « votés à compter de cette date » sur l’acquéreur, gagne à être maintenue et explicitée. Elle sécurise la répartition interne sans créer d’opposabilité au syndicat, conformément à l’article 6‑3. Les praticiens veilleront, en outre, à annexer systématiquement les trois derniers procès‑verbaux, et à attirer l’attention sur les résolutions de principe en cours d’instruction.
Enfin, la décision clarifie la charge probatoire du dol informationnel. L’acquéreur doit établir une dissimulation déterminante, ce qui fait défaut lorsque les pièces étaient accessibles et les mentions d’acte dénuées d’ambiguïté. L’arrêt contribue ainsi à fixer une ligne équilibrée, à la fois protectrice de l’information et respectueuse de la chronologie délibérative propre aux travaux collectifs.
